Art. 2652 — Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi

Cass. civ. n. 1752/2018

Può essere trascritta ogni domanda di accertamento della simulazione dei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili, non rilevando né la distinzione tra simulazione assoluta e relativa né, all’interno di quest’ultima, tra simulazione relativa attinente ai soggetti del contratto (cd. interposizione fittizia di persona) e simulazione relativa concernente altri elementi negoziali.

Cass. civ. n. 17627/2016

Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 l. fall. (nel testo, applicabile “ratione temporis”, anteriore alle modifiche apportategli dal d.l.vo n. 5 del 2006 e dal d.l.vo n. 169 del 2007) non è opponibile, in virtù del disposto dell’art. 2652, comma 2, c.c., al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Cass. civ. n. 12959/2014

In tema di donazione modale, la trascrizione della domanda di risoluzione per inadempimento dell’onere non pregiudica il diritto acquistato dal terzo con atto trascritto anteriormente, a prescindere dalla sua buona fede, requisito non contemplato dall’art. 2652, n. 1, cod. civ.

Cass. civ. n. 5102/2014

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica di contratto preliminare produce gli effetti prenotativi previsti dall’art. 2652, n. 2, cod. civ. solo in caso di trascrizione della successiva sentenza di accoglimento e non anche quando il processo sia stato definito con verbale di conciliazione.

Cass. civ. n. 5397/2013

La trascrizione della domanda giudiziale, ai sensi dell’art. 2652, n. 2, c.c., ha la funzione di prenotare, nei confronti dei terzi, gli effetti della pronuncia che verrà successivamente emessa, realizzando una tutela anticipata del diritto che colui che trascrive andrà ad acquistare. Ne consegue che, nel caso della trascrizione della domanda di giudizio arbitrale, finalizzata all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di acquisto di nuda proprietà di un immobile, chi trascrive non è tenuto a dare conto, nella relativa nota, anche dell’esistenza e della durata dell’usufrutto residuo gravante sull’immobile stesso, trattandosi di diritto di cui è titolare un soggetto diverso da quello che trascrive la domanda giudiziale.

Cass. civ. n. 21961/2010

La trasformazione di una società di capitali in una società di persone non si traduce nell’estinzione di un soggetto giuridico e nella creazione di uno diverso, ma integra una mera mutazione formale di organizzazione, che sopravvive alla vicenda della trasformazione senza soluzione di continuità e poiché l’atto di trasformazione, non comportando il trasferimento del diritto immobiliare da un soggetto ad un altro, non è, come tale, soggetto a trascrizione, ne consegue che la società di persone risultante dalla trasformazione non pub rivendicare la qualità di terzo acquirente ai fini di quanto previsto dall’art. 2652, n. 6), c.c., in tema di salvezza dei diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale.

Cass. civ. n. 18691/2007

Il vincolo a parcheggio stabilito dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce con essa senza bisogno di trascrizione, al pari di ogni altra limitazione legale della proprietà, con la conseguenza che la domanda volta all’accertamento del diritto d’uso derivante da quel vincolo, ancorché fondata sulla nullità delle clausole negoziali apposte in violazione del vincolo stesso, non è soggetta a trascrizione ai sensi dell’art. 2652, primo comma, n. 6 c.c.

Cass. civ. n. 24150/2006

A norma dell’art. 2652, comma primo, n. 6, c.c., l’accoglimento della domanda diretta all’ottenimento della dichiarazione della nullità parziale della vendita effettuata in violazione della disciplina sulla prelazione legale agraria perché esercitata dall’affittuario, contrariamente al disposto dell’art. 8, comma secondo, della legge n. 590 del 1965, anche con riguardo a porzione di fondo avente natura edificatoria, specie ove trascritta prima del decorso di cinque anni dalla data in cui l’affittuario ha acquistato i terreni, è opponibile all’affittuario medesimo, senza che possa essere invocata la diversa disciplina contenuta nello stesso art. 2652, comma primo, al n. 2, atteso che, una volta dichiarato nullo, ancorché in parte, il contratto con cui l’affittuario ha acquistato il terreno, lo stesso contratto è privo di qualsiasi effetto e non può, di conseguenza, essere opposto all’attore che agisca per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di cui al preliminare.

Cass. civ. n. 4922/2006

In tema di prova documentale, il principio generale sancito dall’art. 2704 c.c. secondo cui la scrittura privata è opponibile ai terzi se abbia data certa, non è derogato dalle disposizioni dettate dall’art. 2652 nn. 2 e 3 c.c. che, nel regolare gli effetti della trascrizione delle domande giudiziali con esclusivo riferimento al momento della trascrizione e non alla data del titolo su cui ciascuna domanda sia stata fondata, hanno la funzione di dirimere il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto reale o di diritti incompatibili sul medesimo immobile; pertanto, deve ritenersi che, ai fini della soluzione di tale conflitto, l’art. 2652 n. 3 c.c. prevede un ulteriore requisito rispetto a quanto richiesto dall’art. 2704 c.c., nel senso che prevarrà colui il quale, oltre ad avere acquistato in base a scrittura privata con data certa, abbia altresì trascritto per primo la domanda diretta all’accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni, non trovando alcuna giustificazione logica ritenere che una scrittura priva di data certa -e perciò solo inopponibile al terzo acquirente – diventi opponibile solo perché la trascrizione della domanda di accertamento preceda la trascrizione dell’acquisto del terzo.

Cass. civ. n. 2439/2006

Qualora la domanda diretta a ottenere la risoluzione di un contratto di compravendita per inadempimento dell’acquirente e di restituzione delle cose in base ad esso consegnate sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del convenuto, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori in conseguenza della retroattività tra le parti della risoluzione del contratto, che si traduce nell’obbligo di restituzione della cosa acquisita dal contraente ancora in bonis prima della dichiarazione di fallimento, da considerarsi, pertanto, come mai entrata a far parte della massa attiva fallimentare.

Cass. civ. n. 10600/2005

Al principio di ordine generale secondo cui tutte le pronunce giudiziali retroagiscono normalmente al momento della domanda, fanno eccezione le pronunce costitutive che tengono luogo dell’obbligo di concludere un contratto, le quali, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, dispiegano necessariamente i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato; né un argomento in senso contrario può trarsi dalla norma (art. 2652, numero 2, c.c.) sulla trascrizione delle domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, in quanto la trascrizione della sentenza che accoglie la domanda ha l’unica funzione di risolvere il conflitto tra l’attore e tutti gli aventi causa dal convenuto che abbiano effettuato trascrizioni o iscrizioni nei suoi confronti dopo la trascrizione della domanda, ma non vale ad anticipare gli effetti della sentenza costitutiva nei rapporti tra le parti al momento della proposizione della domanda di esecuzione specifica. Da tanto deriva che, in fattispecie di contratto preliminare di vendita di quote di una società a responsabilità limitata al valore nominale avente ad oggetto la frazione del capitale sociale appartenente al socio prominente venditore, l’impossibilità sopravvenuta dell’oggetto, impeditiva dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica (nella specie, per riduzione del capitale sociale e suo successivo azzeramento preordinato ad un aumento di capitale, con conseguente annullamento del valore nominale delle quote delle quali il promittente venditore aveva chiesto il trasferimento coattivo), va valutata avendo a riferimento il momento, non già della domanda, bensì della pronuncia.

Cass. civ. n. 17391/2004

La domanda di accertamento giudiziale dell’avvenuto trasferimento di un bene immobile per effetto di scrittura privata non è trascrivibile ai sensi dell’art. 2652, n. 3 c.c., benché essa tenda comunque ad un giudicato che necessariamente presuppone l’autenticità delle sottoscrizioni, e ciò in considerazione del fatto che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l’opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Ne consegue che se una domanda di tal genere viene comunque trascritta, essa non può produrre l’effetto di prenotazione in vista di una futura trascrizione della scrittura privata posta a fondamento della pretesa.

Cass. civ. n. 13824/2004

Il difetto di trascrizione della domanda diretta a dar dichiarare la nullità di un atto, soggetto a trascrizione, nel termine di decadenza di cinque anni previsto dall’art. 2652, deve essere dedotto dalla parte interessata a farlo valere in proprio favore, e non può essere rilevato di ufficio, senza che in contrario, possa ritenersi che i diritti derivanti dalla trascrizione sono indisponibili per il fatto che la pubblicità è presupposto di certezza per una serie indefinita di posizioni giuridiche, atteso che essi restano pur sempre nell’ambito patrimoniale e privatistico e la tutela, che la trascrizione assicura, riguarda non posizioni di interesse generale, ma quelle del primo acquirente e dei successivi aventi causa, ai quali resta dunque attribuito l’onere di far valere eventuali omissioni o ritardi delle relative formalità.

Cass. civ. n. 15468/2003

In caso di conflitto tra i creditori dell’erede che abbia deciso di rinunziare all’eredità (i quali, come noto, hanno diritto di agire, ex art. 524 c.c., onde sentirsi autorizzare ad accettare in nome e in luogo del debitore rinunziante) e gli aventi causa di colui che, a sua volta in qualità di erede, abbia accettato l’eredità in luogo del rinunziante, perché possa conseguirsi l’effetto previsto dall’art. 2652 n. 1 c.c. è necessario che la domanda con la quale si eserciti l’impugnazione ex art. 524 c.c. sia trascritta nei confronti di colui al quale l’eredità è devoluta, che deve essere necessariamente convenuto in giudizio insieme al rinunciante. In mancanza di trascrizione della domanda nei confronti del successivo chiamato al quale l’eredità è devoluta per effetto della rinuncia, il conflitto tra creditori del rinunciante ed aventi causa dell’accettante si risolve in favore di questi ultimi, indipendentemente dalla circostanza che il loro acquisto sia stato trascritto successivamente alla trascrizione della domanda ex art. 524 c.c. Proposta nei confronti del rinunciante.

Cass. civ. n. 1155/2002

La trascrizione della domanda giudiziale nei casi in cui è prevista dalla legge si ricollega al principio fissato dall’art. 111 c.p.c. che disciplina la successione a titolo particolare nel diritto controverso e, mirando a risolvere un conflitto di diritto sostanziale tra più acquirenti dallo stesso dante causa, consente all’attore, che esercita una pretesa avente ad oggetto un diritto immobiliare, di rendere opponibile la sentenza anche a coloro che siano divenuti successori a titolo particolare del convenuto nelle more del giudizio. Pertanto gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della domanda giudiziale ed è irrilevante il fatto che gli stessi abbiano o meno partecipato al giudizio de quo.

Cass. civ. n. 6851/2001

Perché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall’art. 2652 c.c., è necessaria una precisa correlazione tra la domanda, così come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi.

Cass. civ. n. 14486/2000

Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi deve esperire l’azione di accertamento giudiziale dell’autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., ed ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c., presentandola in originale o in copia autentica al conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c.

Cass. civ. n. 4819/2000

La trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire la proprietà di un bene immobile, rendendo inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, rende anche «possibile» il trasferimento del bene in favore dell’attore, che, altrimenti, nel suddetto caso di successiva alienazione dell’immobile secondo i principi generali non potrebbe più avere luogo.

Cass. civ. n. 4352/2000

Nel vigente ordinamento è prevista la sola trascrizione delle domande giudiziali e non degli atti di impugnazione delle sentenze che tali domande abbiano rigettato, per modo che gli effetti della trascrizione della domanda rimangono fermi anche nel caso in cui la domanda sia stata rigettata in primo grado ed accolta solo in appello, senza necessità di trascrizione anche dell’atto di impugnazione.

Cass. civ. n. 794/1999

La trascrizione della domanda giudiziale relativa a beni immobili, ai sensi dell’art. 2652 c.c., configura una mera prenotazione, nei rapporti con i terzi, degli effetti dell’accoglimento della domanda stessa e, pertanto, resta del tutto inoperante se il relativo giudizio si estingua o, comunque, non si concluda con una sentenza favorevole, né può essere fatta valere in un successivo giudizio autonomo e diverso, non integrante riassunzione di quello precedente, restando irrilevante l’omessa pronuncia dell’ordine di cancellazione della trascrizione, ex art. 2668 c.c.

Cass. civ. n. 7553/1996

La sentenza costitutiva che, ai sensi dell’art. 2932 c.c., accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita, una volta trascritta, retroagisce rispetto ai terzi alla data della trascrizione della relativa domanda, effettuata a norma dell’art. 2652 n. 2 c.c., con la conseguenza che tutte le trascrizioni o iscrizioni sulla cosa contesa eseguite dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. sono inefficaci nei confronti dell’autore di quest’ultima. Pertanto, il terzo che non lamenti in suo danno la commissione di un atto illecito non ha titolo per agire giudizialmente contro chi ha trascritto per primo, non avendo titolo per opporsi (art. 2909 c.c.) alle sentenze che hanno determinato la cosa giudicata.

Cass. civ. n. 383/1995

La norma di cui all’art. 2652, primo capoverso, c.c., nel sancire che le sentenze che accolgono le domande indicate al n. 1 del primo comma (tra cui quelle dirette alla risoluzione dei contratti) non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, afferma l’identico principio, espresso dall’art. 2644, primo comma, c.c., della insensibilità degli atti che operano trasferimenti o costituzioni di diritti reali immobiliari rispetto alla sentenza che abbia pronunciato o dichiarato, in base a domanda successivamente trascritta, la risoluzione del contratto con il quale il dante causa aveva acquistato il diritto ceduto a terzi, salva la possibilità, in caso di dolosa preordinazione ai danni del primo acquirente, di esperire l’azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 c.c., ovvero l’azione di risarcimento del danno ex art. 2043 nei confronti dello stesso terzo acquirente.

Cass. civ. n. 3239/1994

La trascrizione della domanda giudiziale, diretta ad ottenere l’esecuzione, in forma specifica dell’obbligo a contrarre, opera ai sensi dell’art. 2652 n. 2 c.c., l’effetto dell’opponibilità della sentenza che definisce il giudizio, soltanto se tale sentenza abbia il contenuto indicato dalla citata norma, sia cioè una sentenza di accoglimento della domanda. Se, invece, la sentenza non possa contenere tale pronuncia, in quanto alla data in cui viene emessa il contratto definitivo risulta già stipulato, la trascrizione della domanda è improduttiva di effetti.

Cass. civ. n. 148/1993

La trascrizione della domanda giudiziale nelle ipotesi contemplate dagli artt. 2652 e 2653 c.c., che configura una mera prenotazione degli effetti dell’accoglimento della domanda stessa, opera nel senso di far retroagire tali effetti dal momento della sentenza a quello in cui l’adempimento della formalità della trascrizione iniziale è stato effettuato, con la correlativa opponibilità ai terzi che in pendenza del giudizio si siano resi acquirenti a titolo particolare del diritto controverso. Tale efficacia essendo condizionata all’accoglimento della domanda, mentre viene meno a seguito della cancellazione iussu ludici, quando la domanda sia rigettata ovvero il processo si estingua per rinunzia o per inattività delle parti (art. 2668 c.c.), permane nel caso di sentenze comportanti la possibilità di un traslatio judicii, come nell’ipotesi di dichiarazione di incompetenza, ove la causa sia stata riassunta nel termine di sei mesi davanti al giudice dichiarato competente (art. 50, secondo comma, c.p.c.) ed identicamente nel caso analogo in cui una pretesa creditoria nei confronti del debitore fallito (domanda diretta a far dichiarare l’autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce ad una scrittura privata di compravendita trascritta ex art. 2652, n. 3, c.c.) sia stata fatta valere irritualmente con citazione nelle forme contenziose ordinarie, anziché con ricorso al giudice fallimentare per l’ammissione al passivo (artt. 93, 101, R.D. 16 marzo 1942, n. 267), sempre che il creditore, dopo la sentenza che ha dichiarato inammissibile quella domanda, abbia proseguito il processo davanti al giudice fallimentare nel termine di sei mesi.

Cass. civ. n. 11916/1990

La disposizione dell’art. 2652 n. 2 c.c., secondo la quale la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda intesa ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni, relative all’immobile trasferito, eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della suddetta domanda, non opera in caso di mera annotazione dell’avvenuto frazionamento di ipoteca iscritta anteriormente alla testé menzionata trascrizione, trattandosi di divisione di tale garanzia reale, avente, al pari di ogni atto divisorio, effetto retroattivo, con la conseguenza che la relativa annotazione si limita a rendere pubblico tale effetto, cui l’acquirente del bene deve sottostare, in quanto gli è opponibile l’iscrizione originaria, che è solo modificata.

Cass. civ. n. 1402/1989

L’art. 2652 n. 7 c.c. — che subordina ad alcune condizioni temporali in ordine alle trascrizioni la tutela del terzo di buona fede acquirente a qualsiasi titolo (nella specie: donazione) di beni dall’erede apparente — non integra l’art. 534 c.c., ma regola fattispecie diverse applicandosi all’acquisto a titolo oneroso dall’erede in tutti i casi in cui non si rientra nella petitio haereditatis, all’acquisto a titolo gratuito dall’erede apparente ed agli acquisti dal legatario, e inoltre richiede un requisito specifico, consistente nell’inerzia del vero erede per cinque anni, idoneo da solo a giustificare una diversità di disciplina in ordine alla buona fede. Questa nel caso di cui all’art. 534 deve essere provata, mentre si presume nell’ipotesi prevista dall’art. 2652 n. 7, anche con riguardo all’acquirente a titolo gratuito in applicazione del principio generale enunciato dall’art. 1147 c.c., identicamente alle ipotesi considerate nei nn. 1, 4, 6 e 9 dello stesso art. 2652 c.c.

Cass. civ. n. 4915/1987

La sentenza, che accolga la domanda di revocatoria ordinaria della vendita di bene immobile o bene mobile iscritto in pubblico registro, è inopponibile non solo al terzo acquirente in base ad atto trascritto prima della data di trascrizione della domanda stessa (art. 2652 c.c.), ma anche al creditore che abbia promosso esecuzione in danno del convenuto compratore (ed al creditore intervenuto nell’esecuzione) in base a pignoramento anteriore alla suddetta data, stante l’espressa equiparazione di tale creditore al terzo acquirente, contemplata, al fine indicato, dall’art. 2915 secondo comma c.c. Parimenti, in caso di fallimento di quel convenuto, la predetta sentenza resta inopponibile alla massa quando la relativa domanda sia stata trascritta dopo la dichiarazione di fallimento, dato che l’art. 45 della legge fallimentare, facendo applicazione delle indicate regole in sede di esecuzione concorsuale, sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori delle formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo detta dichiarazione.