Art. 2932 — Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

Cass. civ. n. 14372/2018

Se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui all’art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito; in tale ipotesi, deve senz’altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del prezzo va imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.

Cass. civ. n. 11365/2018

Il curatore del fallimento del promittente venditore può esercitare la facoltà di scelta ex art. 72 l.fall. allorché, pur essendo stata la sentenza di fallimento trascritta dopo la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c., quest’ultima sia stata preceduta dalla trascrizione del pignoramento sull’immobile, in quanto le azioni esecutive individuali pendenti al momento della sentenza dichiarativa di fallimento sono assorbite dalla procedura concorsuale, ma gli effetti anche sostanziali degli atti già compiuti che non siano incompatibili con il sistema dell’esecuzione fallimentare, tra i quali anche il vincolo d’indisponibilità dei beni derivante dal pignoramento, restano salvi in favore della massa dei creditori.

Cass. civ. n. 9010/2018

L’azione esperita dal promissario acquirente ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento del promittente venditore; essa infatti non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la “sedes materiae”, si differenzia dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa ai sensi degli artt. 51 e 52 l. fall..

Cass. civ. n. 6984/2018

Non è suscettibile di esecuzione in forma specifica l’obbligazione principale assunta con falsa alternativa, che ricorre qualora sia contrattualmente prevista un’obbligazione subordinata, avente natura di sanzione per l’inadempimento, ed il debitore sia tenuto ad adempierla qualora non abbia adempiuto l’obbligazione principale; l’obbligazione con falsa alternativa si distingue sia dall’obbligazione alternativa, in cui due obbligazioni concorrono in posizione di parità e con scelta della prestazione rimessa alla volontà di una delle parti, sia dall’obbligazione facoltativa, in cui l’obbligazione principale è unica, ma è rimesso alla volontà del debitore fornire una determinata diversa prestazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto non fosse suscettibile di esecuzione in forma specifica la prestazione principale dedotta in un’obbligazione con falsa alternativa, osservando che, inadempiuta l’obbligazione principale, i creditori non avevano richiesto l’adempimento dell’obbligazione subordinata).

Cass. civ. n. 27320/2017

In tema di obbligazioni indivisibili, fra le quali rientra la promessa di più soggetti di acquistare in comune un immobile considerato nella sua interezza, l’impossibilità che gli effetti del contratto si producano (o non si producano) pro quota o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari comporta che il diritto di ciascuno dei creditori di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione, comune alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata in materia dall’art. 1317 c.c., non sia oggettivamente suscettibile dell’effetto liberatorio parziale nei confronti degli altri creditori previsto dall’art. 1301 c.c. nell’ipotesi di remissione di uno dei creditori; ciò, peraltro, non comporta la risolubilità del contratto per l’impossibilità di richiedere una prestazione pro quota dell’obbligazione indivisibile, attesa l’espressa previsione nell’art. 1320 c.c. secondo la quale la remissione di uno dei creditori non determina la liberazione del debitore nei confronti degli altri creditori e il loro diritto di domandare la prestazione indivisibile è condizionato, in tal caso, unicamente all’addebito o al rimborso del valore della parte di colui che ha fatto la remissione.

Cass. civ. n. 26364/2017

Nell’ipotesi in cui la pronuncia emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. imponga all’acquirente di versare il prezzo della compravendita, l’obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ai sensi dell’art. 1183 c.c., del termine per l’adempimento oppure costituisca in mora il debitore.

Cass. civ. n. 24467/2017

In tema di contratto preliminare di vendita di un immobile, considerato nella sua interezza, stipulato da più soggetti, l’impossibilità che gli effetti del contratto si producano “pro quota” o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari non esclude il diritto di ciascuno di essi di chiedere l’adozione di una pronuncia ai sensi dell’art. 2932 c.c., in base alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata in materia dall’art. 1317 c.c., atteso che, quando una parte negoziale, intesa come centro di imputazione delle posizioni attive o passive nascenti dal contratto, ha carattere soggettivamente complesso, essa resta insensibile alle mutazioni attinenti ai soggetti che la costituiscono; da ciò consegue che, solo qualora tutti i promissari acquirenti agiscano congiuntamente in giudizio al fine di ottenere la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., si configura, in fase di gravame, un’ipotesi di litisconsorzio necessario per ragioni processuali, determinato dall’esigenza di evitare pronunzie contraddittorie.

Cass. civ. n. 23583/2017

Non sussiste la legittimazione attiva della curatela fallimentare allo scioglimento del contratto preliminare stipulato dalla società “in bonis” avente ad oggetto un immobile abusivo sottoposto a confisca ex l. n. 47 del 1985 ed acquisito al patrimonio del Comune, atteso che, stante la natura originaria e non derivativa dell’acquisto da parte dell’ente pubblico, è solo quest’ultimo il soggetto avente diritto alla restituzione del bene, con conseguente inapplicabilità dell’art. 111 c.p.c., non ricorrendo il fenomeno della successione a titolo particolare nel diritto controverso e competendo i diritti, di natura reale e patrimoniale, inerenti al bene non alla curatela ma all’ente pubblico beneficiario del provvedimento acquisitivo, essendo in ogni caso irrilevante l’eventuale godimento da parte del possessore dell’immobile nonostante la condizione di irregolarità urbanistica dello stesso.

Cass. civ. n. 13707/2017

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente che proponga domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e chieda, contestualmente, l’accertamento dell’importo da corrispondere al promittente alienante, contestando la pretesa di maggior prezzo avanzata da quest’ultimo, non deve necessariamente procedere all’offerta ex art. 2932, comma 2, c.c., ove il pagamento non sia esigibile al momento della domanda, ma a quello della stipulazione del contratto definitivo.

Cass. civ. n. 9314/2017

L’esperimento dell’azione diretta ad ottenere, giusta l’art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell’obbligato a concludere il contratto, dovendosi l’interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento, né il suo accoglimento è subordinato alla presentazione di un’offerta formale della controprestazione, ex artt. 1208 e 1209 c.c., essendo idonea anche la sola manifestazione di volontà del promissario acquirente, contenuta nell’atto di citazione, di corrispondere il residuo prezzo

Cass. civ. n. 17627/2016

Il potere del curatore di sciogliersi dal contratto preliminare ex art. 72 l. fall. (nel testo, applicabile “ratione temporis”, anteriore alle modifiche apportategli dal d.l.vo n. 5 del 2006 e dal d.l.vo n. 169 del 2007) non è opponibile, in virtù del disposto dell’art. 2652, comma 2, c.c., al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in data antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Cass. civ. n. 15906/2016

Il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto.

Cass. civ. n. 12462/2016

Qualora un contratto preliminare abbia ad oggetto un bene da acquistarsi in comunione, si deve presumere, salvo che risulti il contrario, che le parti lo abbiano considerato un “unicum” inscindibile. Ne consegue che la scelta del curatore del fallimento del promissario coacquirente di scioglimento dal rapporto ex art. 72 l. fall. determina la caducazione complessiva del vincolo contrattuale e preclude al promittente venditore la possibilità di esercitare l’azione di esecuzione in forma specifica nei confronti degli altri.

Cass. civ. n. 10605/2016

Il promissario acquirente che, a norma dell’art. 2932 c.c., chieda l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) risulti dovuto all’atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l’obbligazione, e l’eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l’effetto traslativo della proprietà, rende applicabile l’istituto della risoluzione per inadempimento ma non la condizione risolutiva ex art. 1353 c.c..

Cass. civ. n. 8489/2016

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza è rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione che aveva ritenuto non equipollente alla detta dichiarazione la domanda di rilascio del certificato di agibilità prodotta in giudizio nella quale non erano indicati gli estremi del permesso di costruire).

Cass. civ. n. 8417/2016

In caso di preliminare di vendita di cosa altrui può essere pronunciata sentenza di esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà della cosa promessa in vendita, venendo meno il fatto (ossia l’altruità della “res”) ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediato.

Cass. civ. n. 7584/2016

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cass. civ. n. 6023/2016

In tema di dismissione di immobili pubblici, quando il conduttore accetta l’offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell’offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell’immobile (nella specie, riclassificato come “di pregio”).

Cass. civ. n. 3855/2016

In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'”actio quanti minoris” per vizi della cosa, chiedendo l’eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo; in tal caso l’offerta del prezzo, ex art. 2932, comma 2, c.c., non è necessaria ove il pagamento non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.

Cass. civ. n. 8686/2013

In tema di contratto preliminare di compravendita ed in ipotesi di fallimento del promittente alienante, il diritto del curatore di sciogliersi dal contratto, sancito dall’art. 72 legge fall. (nel testo, vigente “ratione temporis”, anteriore alle modifiche introdotte dai d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e 12 settembre 2007, n. 169), ha carattere potestativo, e si perfeziona con la mera comunicazione – eventualmente anche mediante l’atto introduttivo di un giudizio – della volontà del suo titolare alla controparte, senza che sia necessario un intervento del giudice, cui compete solo di accertare che l’effetto si sia prodotto. Né assume rilievo che la domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto sia proposta in via subordinata rispetto alla domanda diretta alla declaratoria di nullità (ovvero di rescissione o risoluzione per colpa), non comportando, quest’ultima, la volontà di considerare efficace l’obbligazione nascente dal preliminare, né un consenso al trasferimento della proprietà.

Cass. civ. n. 2217/2013

L’offerta della prestazione corrispettiva, cui l’art. 2932 c.c. subordina l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento di una cosa determinata, pur non dovendo essere necessariamente fatta nelle forme di cui agli artt. 1208 e 1209 c.c., non può, tuttavia, consistere in una mera dichiarazione di intenti, dovendo essere caratterizzata, in ogni caso, da serietà e buona fede. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dedotto la mancanza di serietà dell’offerta della controprestazione dal constatato peggioramento delle condizioni economiche del promissario acquirente e dall’omessa prestazione della garanzia fideiussoria, come pattuita con il contratto preliminare).

Cass. civ. n. 12923/2012

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cass. civ. n. 7409/2012

L’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, avente per oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata, postula che l’attore esegua la sua prestazione, o ne faccia offerta nei modi di legge (art. 2932, secondo comma, c.c.). Pertanto l’attore che sostenga di non essere più tenuto a quell’adempimento, per aver già eseguito la prestazione dovuta, ha l’onere di fornire la prova del proprio assunto, a norma dell’art. 2697 c.c., trattandosi di un fatto costitutivo della pretesa di trasferimento della proprietà “ope iudicis”

Cass. civ. n. 6612/2012

In caso di preliminare di compravendita nel quale il promissario compratore si sia riservato la facoltà di nominare un terzo, in proprio luogo, fino al tempo del rogito, qualora la “electio amici” non sia intervenuta prima di tale momento, unico soggetto legittimato ad agire per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto è lo stipulante, il quale può ottenere la pronuncia di trasferimento direttamente a favore del terzo eletto, purché lo abbia nominato nella domanda giudiziale.

Cass. civ. n. 5160/2012

Il rimedio previsto dall’art. 2932 c.c., al fine di ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, è applicabile non solo nelle ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra fattispecie dalla quale sorga l’obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto, sia in relazione ad un negozio unilaterale, sia in relazione ad un atto o fatto dai quali detto obbligo possa discendere “ex lege”. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva negato l’esperibilità dell’azione ex art. 2932 c.c. fondata su una delibera consortile di assegnazione di un capannone artigianale, ritenendola mancante dei requisiti minimi occorrenti per essere intesa come proposta negoziale completa).

Cass. civ. n. 4907/2011

La sentenza di esecuzione in forma coattiva dell’obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., produce gli effetti del contratto definitivo, che è destinata a surrogare, solo col passaggio in giudicato. Pertanto, prima di tale momento, il creditore del promissario acquirente non può iniziare l’esecuzione forzata sul bene che ha formato oggetto del contratto preliminare, in quanto non ancora entrato nel patrimonio del debitore, a nulla rilevando che la sentenza medesima sia stata trascritta.

Cass. civ. n. 3176/2011

Il giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare chiesta dal promissorio acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attore deve adempiere l’obbligazione di pagare il residuo prezzo, può – per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi – subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, dell’ipoteca.

Cass. civ. n. 24396/2010

Il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona “ab initio” ed attribuisce lo “ius ad habendam rem” nel momento in cui la cosa venga ad esistenza; ne consegue che, accertata la sussistenza di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, nel caso di fallimento del promittente venditore, anche quando il promissario acquirente abbia già proposto domanda giudiziale per l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. ed abbia, inoltre, trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore – ai sensi dell’art. 72 legge fall. – la facoltà di dare esecuzione al contratto, oppure (come nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento, con l’effetto, in tal caso, che la parte non inadempiente non può insinuare al passivo il credito risarcitorio costituito dal doppio della caparra confirmatoria versata, dal momento che la “res futura” non è ancora venuta ad esistenza e, conseguentemente, anteriormente all’apertura della procedura concorsuale, non era ancora sorto, in capo al promissario acquirente il diritto al recesso derivante dall’inadempimento dell’altro contraente.

Cass. civ. n. 21013/2010

La sentenza condizionale, con la quale l’efficacia della statuizione è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al preventivo adempimento di una prestazione, è generalmente ammessa nel nostro ordinamento, purché si concreti nell’accertamento dell’esistenza attuale dell’obbligo di eseguire una determinata prestazione e nel condizionamento, pure attuale, di detto obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avveramento si presenti differito ed incerto, così da non richiedere altra indagine oltre quella diretta ad accertare se la predetta circostanza si sia o meno verificata. Deve, conseguentemente escludersi l’ammissibilità di una pronuncia costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. nell’ipotesi in cui il trasferimento per legge o per volontà delle parti sia condizionato all’approvazione preventiva dell’autorità amministrativa, atteso che al momento dell’emanazione della sentenza devono preesistere tutte le condizioni giuridiche e di fatto necessarie all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. (In applicazione del principio, la Corte ha escluso l’ammissibilità di una sentenza ex art. 2932 c.c. con riguardo ad un preliminare avente ad oggetto beni immobili appartenenti al Fondo Edifici per il Culto, in quanto sottoposta alla preventiva approvazione dell’autorità tutoria).

Cass. civ. n. 17688/2010

Le pronunce costitutive che tengono luogo dell’obbligo di concludere un contratto, essendo fonte autonoma di rapporti giuridici, spiegano i loro effetti solo dal momento del loro passaggio in giudicato; ne consegue che – dovendosi prendere in considerazione non la situazione esistente al momento della domanda, bensì quella esistente al momento della pronuncia – il promissario acquirente è legittimato ad agire facendo valere il diritto che scaturisce dal preliminare non adempiuto, ben potendo gli eventuali ostacoli di natura formale (nella specie, approvazione del frazionamento) essere rimossi prima della sentenza costitutiva di trasferimento.

Cass. civ. n. 4059/2010

Nell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, l’esecutività provvisoria, ex art. 282 c.p.c., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell’effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell’immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell’immobile in danno del promittente venditore, poiché l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia. (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato – con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità – la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell’immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente).

Cass. civ. n. 937/2010

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., posto che la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. Ne consegue che, in assenza di specificazione delle quote spettanti a più promissari acquirenti di un immobile, l’esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare di compravendita comporta l’attribuzione del bene in parti uguali ed indivise, in virtù dell’applicazione, in via analogica, del principio generale espresso dal primo comma dell’art. 1101 c.c., mentre eventuali pattuizioni estranee al contenuto del contratto preliminare intervenute tra i promissari acquirenti circa una eventuale diversa ripartizione del bene assumono esclusivo rilievo nei loro rapporti interni, senza spiegare effetti in sede di esecuzione in forma specifica.

Cass. civ. n. 23825/2009

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all’art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Ne consegue che la carenza del relativo documento è rilevabile, anche d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l’ulteriore conseguenza che sia l’allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione.

Cass. civ. n. 20258/2009

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell’art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente acquirente (nella specie, a sua volta acquirente dello stesso immobile in base a precedente rogito notarile – di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promittente acquirente.

Cass. civ. n. 17952/2007

Nell’azione prevista dall’art. 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, per l’adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato il preliminare senza il consenso dell’altro coniuge, quest’ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del relativo giudizio, con la conseguenza che, qualora non sia stato integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il processo svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Con l’affermazione di questo principio, le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto insorto in seno alle sezioni semplici sulla necessità o meno di detto litisconsorzio con riferimento alla specificata azione e, nel caso concreto, hanno dichiarato la nullità delle sentenze di primo e secondo grado, rinviando la causa, nella quale era stato pretermesso il coniuge litisconsorte necessario, dinanzi al primo giudice, ai sensi dell’art. 383, comma terzo, c.p.c.).

Cass. civ. n. 26943/2006

Nel contratto preliminare di vendita, nel caso che la cosa sia affetta da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione, del contratto, può agire contro il promittente per l’adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell’equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né, in particolare, nel disposto dell’art. 2932 c.c., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive.

Cass. civ. n. 22112/2006

In tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell’altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c., la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo è irrilevante, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta di fissare il termine predetto.

Cass. civ. n. 17304/2006

In caso di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il medesimo senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza ex art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’eccezione di inadempimento al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, nonché a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Cass. civ. n. 9647/2006

Non può pronunciarsi sentenza sostitutiva dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile, ex art. 2932 c.c. qualora sia giudizialmente accertata la difformità tra le risultanze catastali e l’effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse ex art. 40 della legge n. 47 del 1985, e qualora il promittente venditore non abbia provveduto, con dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà — prevista dalla legge, che in materia non ammette equipollente — ad attestare che le relative opere fossero state eseguite prima del 1° settembre 1967.

Cass. civ. n. 6166/2006

In tema di esecuzione specifica di un contratto preliminare, il mutamento della destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita (nella specie, da agricola a edificatoria e residenziale) incidendo unicamente, senza mutarne la natura, sulla attitudine del bene ad una diversa utilizzazione o sfruttamento e, quindi, sulla utilità che da esso intende trarre il futuro proprietario, non costituisce ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., a meno che non sia il promissario acquirente a dolersi della modifica.

Cass. civ. n. 6162/2006

In tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell’unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un’unica parte complessa, danno luogo a un’unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio ex art. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva.

Cass. civ. n. 5162/2006

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l’art. 2932 c.c. consente l’emanazione di una sentenza che abbia gli effetti del contratto non concluso soltanto «qualora sia possibile» situazione che non si verifica se, prima che la pronuncia abbia acquistato piena efficacia esecutiva, il promittente venditore perde la proprietà del bene (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva confermato la decisione di trasferimento di primo grado priva di efficacia esecutiva nonostante che, in pendenza del giudizio di secondo grado, fosse intervenuto un decreto di esproprio del bene).

Cass. civ. n. 690/2006

In tema di contratto preliminare, le sentenze emesse ai sensi dell’art. 2932 c.c. producono dal momento del passaggio in giudicato gli effetti del negozio comportando. nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l’obbligo dell’acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto, obbligo sancito con una pronuncia di accertamento o di condanna o di subordinazione dell’efficacia traslativa al pagamento; si origina, così, un rapporto di natura negoziale e sinallagmatica suscettibile di risoluzione nel casi di inadempimento che, ai sensi dell’art. 1455 c.c. sia di non scarsa importanza, il che può verificarsi anche nel caso di ritardo (rispetto al termine eventualmente fissato nella sentenza o altrimenti in relazione alla data del suo passaggio in giudicato) che risulti eccessivo in rapporto al tempo trascorso, all’entità della somma da pagare (in assoluto e in riferimento all’importo in ipotesi già versato) e a ogni altra circostanza utile ai fini della valutazione dell’interesse dell’altra parte. Nell’ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. imponga all’acquirente di versare il prezzo della compravendita, l’obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ex art. 1183 c.c., del termine per l’adempimento oppure costituisca in mora il debitore.

Cass. civ. n. 10436/2005

Fino al passaggio in giudicato di una sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà di un bene al promissario acquirente, il curatore conserva intatto il potere di scegliere fra l’esecuzione e lo scioglimento del contratto preliminare. Infatti, l’art. 72, comma Quarto, legge fall., nell’escludere lo scioglimento del contratto se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, considera l’ipotesi dell’effetto traslativo prodotto dal contratto di vendita, cui non è certo assimilabile, al di là di ogni effettuata trascrizione della domanda, il mero effetto processuale che una sentenza ex art. 2932 c.c., finché non passi in giudicato, riesce a produrre.

Cass. civ. n. 17385/2004

In tema di contratto preliminare, la sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso non può introdurre varianti al contenuto del cosiddetto «compromesso» ancorché riguardanti le sole modalità di esecuzione di una delle prestazioni, ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall’interpretazione del contratto preliminare medesimo.

Cass. civ. n. 14378/2004

In tema di contratto preliminare, allorché in base all’accordo contenuto nel contratto preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del residuo prezzo) contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di com pravendita, ai fini dell’esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto, a norma dell’art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta della prestazione — che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio — in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz’altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia.

Cass. civ. n. 10148/2004

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso del promissario acquirente che sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, l’esistenza di vizi non considerati al momento della stipula del preliminare consente al predetto di agire in risoluzione dello stesso preliminare, perché l’obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l’immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; inoltre, il promissario acquirente ben può, a fronte del rifiuto del venditore a stipulare, optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione quanti minoris per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione.

Cass. civ. n. 16505/2003

L’art. 72 1. fall., che disciplina gli effetti del sopravvenuto fallimento sul contratto di vendita non ancora eseguito dai contraenti, è applicabile anche al caso del contratto preliminare di vendita di immobile e del fallimento del promissario compratore, e, quindi, anche in detta fattispecie, nel caso in cui sia in corso il giudizio diretto ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, spetta al curatore del fallimento la facoltà di subentrare nel contratto o di sciogliersi da esso, salvo che il venditore esegua la sua prestazione e faccia valere nel passivo del fallimento il suo credito per il prezzo, prevalendo in questa ipotesi l’intento del venditore rispetto a quello, eventuale, del curatore fallimentare, di sciogliersi dal contratto; in contrario, non rileva l’eventuale previsione del pagamento del prezzo mediante accollo del mutuo bancario gravante sull’immobile, sia in quanto la banca conserva il diritto di ottenere l’adempimento nei confronti del promittente venditore, salvo che lo abbia liberato dalla prestazione ex art. 1273, c.c., sia in quanto l’esecuzione della prestazione consistente nell’accollo del mutuo può essere imposta nella sentenza ex art. 2932, c.c., come condizione dell’effetto traslativo.

Cass. civ. n. 16236/2003

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, che postula l’identità fra il bene promesso in vendita e quello da trasferire, il promissario acquirente può esperire cumulativamente e contestualmente l’azione di cui all’art. 2932 c.c. e quella diretta all’eliminazione dei vizi o difformità o alla riduzione del prezzo, allorché le difformità, non riguardando la struttura e la funzione del bene, non sono in grado di incidere sulla sua identità ma soltanto sul valore economico.

Cass. civ. n. 5151/2003

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ed in ipotesi di compravendita immobiliare, la disposizione di cui all’art. 2932, secondo comma c.c. — che subordina l’accoglimento della domanda diretta ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso alla realizzazione del presupposto dell’offerta della controprestazione — non richiede che l’offerta sia reale o per intimazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., potendo essere sufficiente un’offerta nelle forme d’uso, ai sensi dell’art. 1214 c.c. e, in definitiva, un’offerta costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguire la controprestazione, espressa in qualsiasi modo che escluda dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere. Ne consegue che integrano il presupposto di legge anche l’offerta della prestazione, formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia, ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, rappresentata nell’atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore.

Cass. civ. n. 2864/2003

In tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l’effetto traslativo della sentenza pronunciata ex art. 2932 c.c. si determina, stantene l’efficacia costitutiva ex nunc, dal momento del suo passaggio in giudicato, onde solo da tale momento sorge, a carico promissario acquirente, il correlato obbligo di adempimento cui il detto effetto sia stato subordinato, rappresentando tale momento, inoltre, il dies a quo per l’adempimento entro un termine che non sia stato espressamente determinato ma solo qualificato (nella specie, in termini di «immediatezza») ai fini della sua determinazione.

Cass. civ. n. 2824/2003

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo. Ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto senza possibilità di introdurvi modifiche.

Cass. civ. n. 18149/2002

L’azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare una vendita, ai sensi dell’art. 2932 c.c., non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene (o della quota del bene) di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere sperimentata soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione, senza che detto principio trovi deroga per il caso in cui si tratti di immobile oggetto di comunione ordinaria e senza, quindi, che i comproprietari del promittente alienante siano contraddittori necessari nella causa instaurata dal promissario acquirente, a nulla rilevando il fatto che il contratto preliminare racchiuda altresì obbligazioni a «sfondo» reale, quale quella di accendere un mutuo ipotecario a carico del promissario acquirente.

Cass. civ. n. 11874/2002

La possibilità che l’oggetto di un contratto preliminare sia determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio ed anche successivi alla sua conclusione trova un limite nel caso in cui l’identificazione del bene da trasferire non attenga all’ipotesi di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, bensì afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale l’esatta individuazione del bene, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal preliminare poiché, dovendo la pronuncia giudiziale corrispondere esattamente al contenuto del preliminare stesso, l’individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base a dati non attingibili da altra documentazione.

Cass. civ. n. 15587/2001

In tema di contratto preliminare, qualora le parti abbiano rimesso alla volontà di una di esse la fissazione del termine relativo alla stipulazione del contratto definitivo, e quest’ultima ritardi ingiustificatamente l’esercizio di tale facoltà, l’altra parte, adempiute le obbligazioni poste a suo carico, può tanto rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine, ex art. 1183 c.c., quanto proporre direttamente domanda di adempimento in forma specifica, ex art. 2932 stesso codice (domanda nella quale deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine), con la conseguenza che, trascurato l’esercizio di tali, alternative facoltà, e protrattasi l’inerzia per l’ordinario termine prescrizionale, il suo diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per intervenuta prescrizione.

Cass. civ. n. 10827/2001

Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo a concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero che assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, non perde peraltro la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza per cui l’inadempimento della correlativa obbligazione, può — nel concorso dei relativi presupposti — essere fatta valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto o ipso iure o ope iudicis, e non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell’art. 1353 c.c.

Cass. civ. n. 5068/2001

In tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita di un fabbricato, non osta all’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. la mancanza della certificazione di conformità del bene alla concessione edilizia, in quanto l’art. 40 della legge n. 47 del 1985 commina la nullità degli atti tra vivi coni quali si trasferiscono diritti reali su immobili ove non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione mentre non prende in considerazione l’ipotesi della conformità o meno della realizzazione rispetto all’atto concessorio.

Cass. civ. n. 14532/2000

Qualora dopo la conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare, il bene venga gravato, da parte del promittente venditore, da garanzie reali, la situazione non rientra nella previsione dell’art. 1482 c.c., integrando invece una violazione dell’obbligo ex art. 1477 c.c. di consegnare la cosa promessa in vendita nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Conseguentemente, ove il promissario acquirente agisca per l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., il giudice, accolta la domanda, nello stabilire le modalità ed i termini entro i quali l’attore deve adempiere la propria obbligazione di pagare il residuo prezzo, può — per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi — subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente venditore, della garanzia o del vincolo (nella specie derivante da pignoramento).

Cass. civ. n. 9176/2000

Il contraente che chieda, a norma dell’art. 2932 c.c., l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico od a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo (o della parte residua) risulti dovuto all’atto della stipulazione del contratto definitivo. Nella prima ipotesi colui che ometta il pagamento non può ottenere il trasferimento del diritto di proprietà oggetto del preliminare se la controparte sollevi l’eccezione concessale dall’art. 1460 c.c. e rifiuti, quindi, la propria prestazione.

Cass. civ. n. 8797/2000

Nell’ipotesi di promessa di vendita effettuata da uno solo dei comproprietari di un bene immobile indiviso, è da escludere in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all’art. 2932 c.c. nei confronti del solo comproprietario promittente per il trasferimento dei diritti immobiliari a lui spettanti.

Cass. civ. n. 5121/2000

In materia di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza costitutiva del consenso di cui all’articolo 2932 c.c., tendendo ad assicurare gli effetti del contratto non concluso quali effettivamente previsti e voluti dalle parti al momento della stipula del preliminare può rivelarsi rimedio non esaustivo sotto l’aspetto ripristinatorio di un tale assetto di interessi che rimanga alterato nel periodo intermedio tra il detto momento e la stipula del contratto definitivo: in tal caso con il rimedio costitutivo possono coesistere pronunce accessorie che assicurino pienezza di tutela al promissario. In particolare, nell’ipotesi di preliminare di vendita di un immobile, le diseconomie eventualmente conseguenti al successivo insorgere di vizi o difformità possono essere corrette proponendo, congiuntamente alla domanda di cui all’articolo 2932 c.c., anche le domande accessorie di riduzione del prezzo pattuito, solo per il contenuto eguali alla quanti minoris prevista per la vendita già perfezionata, o, in alternativa, quella del promittente-venditore all’eliminazione delle difformità.

Cass. civ. n. 1296/2000

In tema di contratto preliminare, il riconoscimento dell’esperibilità, da parte del promissario-acquirente, in presenza di vizi e di difformità del bene promesso in vendita, dell’azione quanti minoris, contestualmente e cumulativamente all’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, comporta l’applicazione integrale della disciplina dettata dal codice civile per la garanzia per i vizi della cosa venduta, con conseguente esclusione della possibilità di chiedere in alternativa alla riduzione dei prezzo, l’eliminazione dei vizi, che è rimedio estraneo alla garanzia per i vizi e in nessun modo congeniale alla natura e alla struttura della compravendita e del corrispondente contratto preliminare.

Cass. civ. n. 565/2000

L’esercizio con esito negativo dell’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, comporta di regola che il promittente acquirente sia tenuto a restituire il bene nella cui disponibilità sia stato immesso anticipatamente in forza del contratto preliminare, ma ciò avviene allorché la domanda non viene accolta in conseguenza dell’invalidità del negozio (come nei casi di dichiarazione di nullità o di annullamento) o della sua inefficacia (come nei casi di risoluzione o di rescissione), le quali fanno venir meno il titolo della detenzione, ma non anche quando la sentenza si fondi sul contrario presupposto della perdurante operatività del contratto preliminare e quindi anche della clausola in esecuzione della quale il futuro compratore è stato immesso nel possesso dell’immobile.

Cass. civ. n. 5228/1999

Nel preliminare di vendita immobiliare, l’inadempienza del promittente all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa decidere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c., e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall’eventuale dell’evizione. Né all’accoglimento della domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. osta l’art. 2913 c.c., secondo il quale non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, riferendosi detta norma al trasferimento coattivo e non a quello volontario, ed essendo rispettati gli effetti derivanti dall’anteriorità delle rispettive trascrizioni.

Cass. civ. n. 239/1999

In relazione alla previsione della norma dell’art. 2932 c.c., secondo cui l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto è ammessa soltanto «qualora sia possibile», si deve ritenere che il fallimento del promissario venditore, facendo venir meno nel fallito il potere di disposizione e di amministrazione del patrimonio e bloccando la situazione patrimoniale qual era alla data in cui venne pronunciata la dichiarazione di fallimento, impedisca che possa avere corso l’esecuzione specifica della detta promessa, poiché essa determinerebbe un mutamento della situazione patrimoniale ed in particolare un effetto traslativo. nonostante lo spossessamento prodotto dalla sentenza dichiarativa del fallimento, restando, d’altro canto, ininfluente la circostanza che prima del fallimento sia stata trascritta la domanda ex art. 2932 c.c., in quanto essa non può impedire l’apprensione del bene promesso in vendita da parte della curatela fallimentare, giacché gli effetti di tale trascrizione possono spiegarsi soltanto condizionatamente alla trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda, che in questo caso non può essere pronunciata. Peraltro, l’impedimento alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. non esclude che il contratto resti inalterato, con la conseguenza che se il fallito promittente venditore ritorna in bonis ed il bene si trovi nella sua disponibilità, esso contratto può essere fatto valere. Qualora, viceversa, dichiarato il fallimento, si verifichi la scelta del curatore fallimentare ex art. 72 Quarto comma L. fall. a favore dello scioglimento del contratto, si deve reputare che la relativa dichiarazione abbia effetti più ampi di quelli scaturenti nel suddetto senso dalla dichiarazione di fallimento ed esplichi un’efficacia di caducazione della promessa di vendita fin dall’origine, facendola venire meno con effetti retroattivi e definitivi, che restano fermi anche nel caso in cui ii fallito ritorni in bonis a seguito di una revoca del fallimento.
Qualora sia intervenuto un preliminare di vendita di immobile indiviso ed il bene sia stato considerato dalle parti come un unicum inscindibile e non con riferimento alle singole quote facenti capo a ciascuno dei comproprietari, ove uno di costoro successivamente fallisca ed intervenga, poi, la dichiarazione di scioglimento del contratto da parte del curatore ex art. 72 Quarto comma L. fall., resta preclusa al promissario compratore la possibilità di ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti degli altri comproprietari promittenti venditori rimasti in bonis, sia pure limitatamente alle loro quote, poiché la dichiarazione di scioglimento del curatore determina il venir meno ab origine e con effetti retroattivi della volontà negoziale manifestata dal promittente fallito e, dunque, di un elemento essenziale della volontà negoziale unitaria manifestata dai promittenti, verificandosi, pertanto, una situazione simile a quella che parimenti impedisce la pronuncia della sentenza ex art. 2932 della inesistenza o invalidità originaria della manifestazione di volontà di uno dei soggetti integranti la parte complessa promissaria venditrice e, quindi, l’unitaria volontà di tale parte.

Cass. civ. n. 8196/1998

Per l’operatività del principio di diritto, secondo il quale la domanda di cui all’art. 2932 c.c. deve essere accolta se il proponente abbia offertola sua prestazione nei modi di legge — tra i quali vi è l’invito del promissario-acquirente al promittente alienante a presentarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, essendo in tale invito implicitamente compresa l’offerta di pagamento del prezzo — è necessario che, secondo il contratto preliminare, le prestazioni contrapposte debbano eseguirsi al momento della stipulazione di quello definitivo. Qualora si sia, invece, stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo, la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183, 1498 c.c.) non sussistendo in tal caso alcuna ragione che giustifichi la sufficienza dell’offerta informale. Colui che ometta il pagamento è perciò considerato inadempiente non può ottenere il trasferimento del diritto reale a suo nome se la controparte sollevi l’eccezione concessale dall’art. 1460 del codice civile e rifiuti, quindi, la propria prestazione.

Cass. civ. n. 3076/1998

La promessa dell’acquisto di un bene da parte di un terzo, con obbligo del medesimo di pagarne il prezzo, configura un contratto preliminare concluso da un rappresentante senza potere. Pertanto se il rappresentato non ratifica l’atto, nessun vincolo giuridico si costituisce tra questi e il promissario venditore, tale che consenta a quest’ultimo di agire per l’esecuzione del contratto e imponga al falsus procurator l’obbligo di compensare colui che ha svolto attività di mediazione per la stipula di mediazione.

Cass. civ. n. 1199/1997

In assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o della allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c. perché l’art. 40 comma secondo della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che richiede le predette dichiarazioni o allegazione, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù odi garanzia) relativi ad edifici o loro parti indirettamente influisce anche sui presupposti necessari perla pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dal Quarto comma dell’art. 40 (che espressamente consente la successiva «conferma», con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l’evidente incompatibilità tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare. Il limite in questione opera pure nei giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 essendo lo jus superveniens normalmente applicabile agli effetti ancora in corso di rapporti sorti anteriormente.

Cass. civ. n. 7352/1996

L’offerta della prestazione corrispettiva ex art. 2932, comma secondo c.c., da parte di chi abbia proposto la domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita di cosa determinata, non deve necessariamente essere contestuale all’esercizio dell’azione, ma può utilmente sopravvenire nel corso del giudizio anche in grado d’appello.

Cass. civ. n. 3926/1996

In tema di sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso, poiché l’art. 2932, comma secondo c.c. prevede l’offerta della controprestazione senza fissare il termine entro cui questa deve essere adempiuta, tale termine deve essere stabilito dal giudice (arg. ex art. 1183, comma primo c.c.). Nel caso in cui le parti di un contratto preliminare di vendita immobiliare abbiano previsto che il pagamento del residuo prezzo debba essere effettuato all’atto della stipulazione del contratto definitivo, l’offerta di cui al comma secondo dell’art. 2932 c.c. è da ritenere soddisfatta con la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, giacché l’offerta è necessariamente implicita nella domanda stessa. In tale ipotesi, pertanto, deve essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del residuo prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.

Cass. civ. n. 51/1996

Dal momento in cui il venditore acquista la proprietà della cosa promessa in vendita è possibile sentenza di esecuzione specifica del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., perché viene meno il fatto (l’altruità della cosa) che in precedenza impediva la sentenza traslativa con effetto immediato.

Cass. civ. n. 12633/1995

Presupposto necessario per l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica di concludere un contratto è che il promittente abbia conservato la proprietà del bene oggetto del contratto preliminare, sicché è giuridicamente possibile ottenere la sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso allorquando, essendo il bene stesso soggetto ad espropriazione immobiliare, alla data di trascrizione della domanda sia stata emessa l’ordinanza di aggiudicazione di cui all’art. 581 c.p.c., ma non ancora il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c.

Cass. civ. n. 2319/1995

La sentenza costitutiva prevista dall’art. 2932 c.c., che nella forma del provvedimento giurisdizionale deve riprodurre, in luogo del contratto definitivo non concluso, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, trova un limite solo nella impossibilità di introdurre modifiche alle previsioni negoziali, sicché ben può l’esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso esser chiesta dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari.

Cass. civ. n. 1077/1995

Il promittente compratore, il quale chieda ai sensi dell’art. 2932 c.c. l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, è tenuto, ai fini dell’accoglimento della domanda, ad eseguire la prestazione a suo carico o a fare offerta della stessa nei modi di legge (che, peraltro, può essere effettuata in qualsiasi modo idoneo a manifestare l’intento di adempiere l’obbligazione e ad escludere ogni perplessità su tale concreta intenzione), solo se tale prestazione (il pagamento del prezzo) sia esigibile al momento della domanda giudiziale; non è, invece, tenuto a pagare o ad offrire il prezzo, quando il pagamento di questo (o della parte residua di esso), per accordo delle parti, debba essere effettuato al momento della stipulazione del contratto definitivo, promesso ma non concluso, o addirittura dopo la stipulazione dello stesso: in questa ipotesi, la sentenza costitutiva, che ex art. 2932 c.c. tiene luogo del contratto definitivo non concluso, imporrà, con le opportune statuizioni, il pagamento del prezzo (o della parte residua di esso) come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo derivante dalla pronuncia.

Cass. civ. n. 1955/1994

Al rapporto originato dalla sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di eseguire un contratto preliminare di compravendita è applicabile l’istituto della risoluzione per inadempimento, essendo equiparabili gli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c. a quelli di natura negoziale, sottoposti perciò alla stessa disciplina. Pertanto, poiché l’effetto traslativo della proprietà è subordinato al pagamento del prezzo, anche con riguardo al suddetto rapporto, l’inadempimento di tale obbligazione può portare alla risoluzione del rapporto avuto riguardo alla gravità dell’inadempimento stesso a norma dell’art. 1455 c.c., al cui riscontro il giudice deve, provvedere anche d’ufficio.

Cass. civ. n. 7481/1993

La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi — salvo che l’unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all’inadempimento di uno di essi — costituiscono un’unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un’unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all’art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull’assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei.

Cass. civ. n. 7286/1993

La sentenza di trasferimento, ex art. 2932 c.c., di un bene promesso in vendita ha natura costitutiva e spiega la sua efficacia soltanto ex nunc, con la conseguenza che le condizioni legali dell’azione, siano esse legali o anche soltanto pattizie, quali la eliminazione di una situazione di incompatibilità con la titolarità del bene trasferendo (nella specie, la qualità di lavoratore subordinato propria dell’acquirente una farmacia), o il deposito della somma pattuita come corrispettivo, devono sussistere anch’esse al momento della detta pronuncia.

Cass. civ. n. 9034/1987

Stante il carattere generale della previsione del contratto a favore di terzo ex art. 1411 c.c. è ammissibile la stipulazione di un contratto preliminare (di vendita di un bene immobile) a favore di un terzo, non ostandovi la mancata corrispondenza tra il soggetto che si impegna a comprare e quello che ha diritto di avvalersi dell’esecuzione ex art. 2932 c.c. Ne consegue che il terzo a cui favore è prevista la stipulazione acquistando l’autonomo diritto, consistente nella pretesa della stipulazione del contratto definitivo, in caso di inadempimento del promittente, può avvalersi della tutela di cui all’art. 2932 c.c. (ovvero in alternativa chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.) sempre che abbia fornito la dimostrazione dell’adempimento dell’obbligazione di pagare (o di offrire) il prezzo, che resta a carico dello stipulante.

Cass. civ. n. 6991/1986

La pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. richiede, di per sé sola, una indagine limitata all’esistenza dei contratto preliminare (indipendentemente dalla sua validità), all’adempimento di colui che propone la domanda e all’inadempimento, da parte del convenuto, e dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, sicché su tali punti, costituenti gli unici presupposti indefettibili ex lege della statuizione, si forma il giudicato, mentre su altri punti o situazioni si forma soltanto nel caso che su di essi sia insorta contestazione per espressa deduzione degli interessati o vi sia stata decisione a seguito di rilievo ex officio. Ne consegue, che al rapporto definitivamente costituito con detta sentenza può applicarsi la risoluzione per inadempimento, ma anche che il passaggio in giudicato della sentenza medesima non preclude la possibilità di un successivo giudizio mirante a caducare la fonte negoziale primaria, rappresentata dal contratto preliminare, perché affetta da vizio genetico della causa o da vizi della volontà, sempre che su tali punti non si sia già deciso irrevocabilmente con la conseguenza ulteriore che la decisione negativa
eventualmente intervenuta sulla nullità del preliminare per illiceità della causa non preclude un nuovo giudizio mirante all’annullamento del preliminare stesso per vizi della volontà.

Cass. civ. n. 1720/1985

Con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto dell’accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell’art. 2932 c.c., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 c.c. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l’interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente.

Cass. civ. n. 4442/1982

Il principio, secondo cui l’eventuale esistenza di vizi della cosa promessa in vendita giustifica il rifiuto del promittente acquirente di stipulare il contratto definitivo e l’azione di quest’ultimo diretta al risarcimento dei danni subiti, si applica anche nella ipotesi in cui sia stata espressamente pattuita fra le parti la contemporaneità fra la consegna della cosa ed il pagamento dell’intero prezzo. Pertanto, in tal caso il promittente compratore che non si sia rifiutato di ricevere la cosa promessa, anche se viziata, non è tenuto al previo adempimento della propria obbligazione di pagamento del prezzo per l’esercizio dell’azione di esatto adempimento o per potere eccepire l’inesatto adempimento da parte del promittente venditore.

Cass. civ. n. 1139/1982

In ipotesi di preliminare di vendita di costruzione ancora da realizzare poi non ultimata perché in contrasto con le norme di piano regolatore, non si ha nullità del contratto, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1472 c.c., non vertendosi in tema di totale mancanza della cosa e, quindi, di impossibilità totale della prestazione, bensì di venuta ad esistenza parziale della cosa stessa e di corrispondente impossibilità solo parziale della prestazione, a fronte della quale unicamente il creditore è arbitro di stabilire la rispondenza al proprio interesse della parte della prestazione possibile (art. 1464 c.c.), senza che il debitore possa liberarsene, adducendo l’impossibilità parziale (art. 1258 c.c.). Né la difformità del manufatto, rispetto a quello contemplato in contratto, è ostativa alla pronunzia ex art. 2932 c.c., ove essa non incida sull’identità della cosa ed il promissario non pretenda in dipendenza della medesima, alcuna modificazione della propria controprestazione, nel qual caso viene meno ogni interesse del promittente ad invocare quella situazione per sottrarsi alla propria obbligazione, giacché nonostante ciò, egli riceve esattamente quanto pattuito, rimanendo in tal modo la difformità in questione confinata entro l’ambito di una valutazione soggettiva del proprio interesse contrattuale da parte del promissario.