Art. 2644 — Effetti della trascrizione

Cass. civ. n. 23127/2016

Nell’ipotesi di conflitto fra acquisto “a domino” ed acquisto “a non domino” del medesimo bene, non opera l’istituto della trascrizione, la quale è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l’atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, la S.C. ha escluso l’opponibilità, nei confronti dell’acquirente “a domino”, sebbene in virtù di titolo non trascritto, della trascrizione di un verbale di conciliazione giudiziale avente ad oggetto il trasferimento, da parte di chi, al momento della relativa sottoscrizione, non ne era più il titolare, dei medesimi diritti dominicali alienati dal titolare effettivo).

Cass. civ. n. 6597/2011

La domanda giudiziale volta ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest’ultimo è individuabile un’obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l’effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento.

Cass. civ. n. 2162/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa. Nell’ipotesi di conflitto fra acquisto a domino ed acquisto a non domino del medesimo bene non opera l’istituto della trascrizione, che è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra oggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, senza alcuna efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l’atto negoziale, sicché l’avvenuta trascrizione di un atto è inidonea ad attribuire la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, è stato ritenuto che l’avvenuta trascrizione dell’acquisto a non domino di un imbarcazione non spiegava alcuna influenza sulla validità del titolo di acquisto a domino, che invece non era stato trascritto).

Cass. civ. n. 20292/2004

Gli effetti sostanziali contemplati all’art. 2644, c.c., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve – tra l’altro – la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato – fra gli altri – l’art. 2914, c.c., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest’ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento.

Cass. civ. n. 15393/2002

Ai sensi dell’art. 2644 c.c., l’istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili).

Cass. civ. n. 5894/2001

La nullità dell’atto di trasferimento di un bene immobile, derivante dall’incommerciabilità del bene medesimo perché demaniale, preclude l’applicabilità del principio della sequenza delle trascrizioni sancito dalla disposizione contenuta nell’art. 2644 c.c.

Cass. civ. n. 15503/2000

Il principio secondo il quale il conflitto tra l’acquisto a titolo derivativo e l’acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all’acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest’ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest’ultimo all’acquirente.

Cass. civ. n. 8650/1994

Il principio per cui nel conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione, è data la prevalenza a quest’ultimo, nei confronti dell’acquirente per atto fra vivi successivo all’avvenuta usucapione, indipendente dal tempo di trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione, che ha natura dichiarativa, non è applicabile all’ipotesi in cui chi assume di aver acquistato per usucapione un fondo confinante, pretenda di esercitare la prelazione in occasione della vendita del fondo finitimo, poiché in tal caso, al fine di verificare l’anteriorità o meno dell’usucapione alla vendita del fondo finitimo, si rende applicabile l’art. 2644 c.c., che attribuisce la preferenza a chi abbia trascritto anteriormente il proprio titolo, non avendo l’alienante alcun altro mezzo, al fine di assolvere all’onere della notifica della proposta di alienazione, che non la visura dei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 7512/1994

La omessa trascrizione del titolo di acquisto della proprietà di un bene in capo all’acquirente non influisce sul diritto di questo e sui poteri di disposizione che da tale diritto a lui conseguono e non pregiudica, quindi, la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita di detto bene dallo stesso stipulato né impedisce l’accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto proposta nei suoi confronti dal promittente compratore ai sensi dell’art. 2932 c.c., ancorché il bene risulti alienato, con atto anteriormente trascritto, da un terzo che non ne sia proprietario all’atto del trasferimento, atteso che nella suddetta ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino ello stesso bene, non opera l’istituto della trascrizione, la cui funzione non è quella di sanare i vizi dell’atto negoziale trascritto ma quella di risolvere il conflitto tra diversi acquirenti del bene dal medesimo titolare.