Art. 2659 — Nota di trascrizione

Cass. civ. n. 18892/2009

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari. (Nella specie, non riportando la nota di trascrizione della citazione di un giudizio di verificazione di una vendita immobiliare, il prezzo di vendita, nonostante nella citazione fosse trasfuso per intero il contratto, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata ritenuta la inidoneità della trascrizione della citazione a far decorrere il termine di decadenza per l’esercizio dell’azione di riscatto da parte del locatario, ai sensi dell’art. 39 della legge n. 392 del 1978).

Cass. civ. n. 14577/2007

In tema di prova dei diritti reali, la nota di trascrizione, quale documentazione amministrativa, non costituisce né «atto di parte» né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento. (Nella specie, era stata censurata la sentenza che aveva ritenuto la legittimazione di una parrocchia a chiedere la cessazione del comodato su di un fondo, per non essere la nota di trascrizione idonea a dimostrarne la sua proprietà, in quanto «atto di parte» difforme dal decreto di trasferimento della diocesi che non contemplava gli estremi del terreno; la S.C., poiché la corte di merito aveva esaminato entrambi i documenti e deciso con ampia e convincente motivazione, ha rigettato il motivo di ricorso della comodataria).

Cass. civ. n. 264/2006

I principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, a dirimere il possibile conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile o bene mobile registrato, con la conseguenza che all’eventuale inesattezza della nota di trascrizione (nella specie riferibile all’insufficiente descrizione di beni immobili gravati da vincolo ipotecario, siccome indicati senza riportare i numeri di foglio e di mappa) — oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità — consegue soltanto l’inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, invalida.

Cass. civ. n. 368/2005

La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell’art. 2659, n. 4, c.c., le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell’atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l’atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all’uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pubblicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985.

Cass. civ. n. 8856/2001

In tema di trascrizione, quali che siano stati i preliminari che abbiano dato luogo alla formazione dell’atto soggetto a detta forma di pubblicità, la nota trascrizione deve menzionare esclusivamente codesto atto, produttivo dell’effetto (traslativo, costitutivo, modificativo od estintivo) in relazione al quale la trascrizione è necessaria, mentre ogni altra, ed eventualmente diversa, indicazione in essa riportata è priva di valore. (Principio affermato con riferimento ad una nota trascrizione contenente, tra l’altro, l’indicazione del prezzo della compravendita di un fondo rustico, artatamente aumentato dall’alienante per evitare l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’avente diritto. La Suprema Corte, considerato che l’avente diritto aveva tardivamente esercitato il proprio diritto per avere successivamente appreso, dall’esame dell’atto di compravendita, che il prezzo corrisposto era notevolmente inferiore a quello risultante dalla nota di trascrizione, ha rigettato la domanda, affermando il principio di diritto di cui in massima).

Cass. civ. n. 8964/2000

Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto o una domanda giudiziale trascritti siano opponibili ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare senza possibilità di equivoci e di incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia rivolta, senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota stessa, ed a nulla rilevando in contrario la circostanza della introduzione del nuovo sistema informatico di trascrizione ad opera della L. 27 febbraio 1985, n. 52, che, all’art. 17, si limita a stabilire che le note di trascrizione o iscrizione di cui agli artt. 2659, 1660 e 2839 c.c. debbono essere redatte su modelli a stampa, conformi a quelli approvati con decreto ministeriale; che (secondo comma) apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione; che (terzo comma) ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotazione. Da tali previsioni si evince che non sono venuti meno, a seguito della entrata in vigore della citata legge, né la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, che l’ordinamento attribuisce alla nota di trascrizione, né il cosiddetto «principio di autoresponsabilità», secondo il quale, essendo la nota trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa.

Cass. civ. n. 1135/2000

Poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome del soggetto cui si riferisce, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga repertoriata a carico di persona diversa dall’alienante dell’immobile, pub conseguentemente derivarne — secondo un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità — l’invalidità della trascrizione e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede (che non hanno l’onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d’ordine); né la correzione dell’errore, operata in epoca successiva alla trascrizione di pignoramenti effettuati da creditori in buona fede, può avere effetti ex tunc e sanare l’irregolarità originaria in pregiudizio di tali creditori.

Cass. civ. n. 8448/1998

In tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzione di quello di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente (salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest’ultimo titolo di acquisto).

Cass. civ. n. 12429/1995

Il disposto dell’art. 2659 primo comma n. 1 c.c., già prima delle modificazioni apportate dall’art. 1 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, esigeva, nelle note di trascrizione riguardanti persone giuridiche, la esatta indicazione della denominazione o ragione sociale, in considerazione delle modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare, impiantata su base personale, che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione solo sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone giuridiche.

Cass. civ. n. 6269/1995

Nel caso di trasferimento in blocco di immobili le finalità previste dalla trascrizione sono realizzate anche quando nella relativa nota sono inseriti elementi di individuazione riferiti al complesso immobiliare che consentano comunque di accertare che il trasferimento riguarda i singoli beni da cui tale complesso è costituito, particolarmente quando il complesso immobiliare è costituito dall’intero piano di un edificio, cioè da un bene di per sé suscettibile di autonoma individuazione in natura. Ne consegue che il terzo non può eccepire la nullità della trascrizione con riferimento ad uno degli appartamenti dai quali è costituito un piano di un edificio, assumendo la mancata precisazione degli elementi in base ai quali tale appartamento sarebbe autonomamente individuabile rispetto agli altri appartamenti dello stesso piano, unitamente ai quali è stato trasferito, quando nella nota sono comunque inseriti elementi che consentano di stabilire che oggetto del trasferimento è stato il piano nella sua interezza.

Cass. civ. n. 7515/1986

L’art. 2659, primo comma, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2665 il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione «eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto». Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva).