Art. 2665 — Omissioni o inesattezze nelle note

Cass. civ. n. 13543/2018

In forza dell’art. 2665 c.c. non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l’invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell’atto; e l’accertamento dell’esistenza dello stato di incertezza, soprattutto ove incentrato sulla ritenuta idoneità dell’univocità del riferimento ritraibile dal codice fiscale, costituisce giudizio di fatto insindacabile in Cassazione se immune da vizi logici e giuridici e sorretto da congrua motivazione.

Cass. civ. n. 14440/2013

In tema di trascrizione, l’inesattezza nella nota di cui all’art. 2659 cod. civ. dell’indicazione della data di nascita del dante causa di un trasferimento immobiliare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla persona a cui si riferisce l’atto, nuoce, ai sensi dell’art. 2665 cod. civ., alla validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta di registri immobiliari, di conoscere l’esisenza di tale atto.

Cass. civ. n. 21758/2012

In tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale, “ex lege”, alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto, dell’oggetto e del destinatario dell’atto. Ciò posto, a mente dell’art. 2665 c.c., è da ritenersi causa di invalidità della nota “de qua” non ogni generica omissione od inesattezza, ma soltanto la erronea indicazione inducente incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui l’atto si riferisce. (Nel caso di specie, in applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto che l’indicazione della partita IVA in luogo del codice fiscale, restando corretta l’indicazione della ragione sociale e della sede nella nota di trascrizione, non comporta alcuna invalidità di questa, ma una semplice inesattezza).

Cass. civ. n. 8460/2006

In tema di trascrizione, ai sensi dell’art. 2665 c.c. l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili non determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione, atteso che l’eventuale carenza di detti estremi non assume rilievo se non induce incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sia, per contro, consentito di individuare senza possibilità di equivoci gli elementi essenziali del contratto.

Cass. civ. n. 1942/1998

… Non è inficiata da alcun vizio di validità la nota che, tra l’altro, contenga una erronea indicazione della sede della persona giuridica acquirente, poiché, a mente dell’art. 2665 c.c., è da ritenersi causa di invalidità della nota de qua non ogni generica omissione od inesattezza, ma soltanto la erronea indicazione inducente incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui l’atto si riferisce. (La S.C. ha avuto modo di sancire il principio di diritto di cui in massima con riferimento ad una peculiare vicenda che aveva visto il giudice di merito rigettare la richiesta di declaratoria di invalidità di una nota di trascrizione relativa all’alienazione di un immobile in favore di un società – per erronea indicazione della sua sede sociale – che non aveva proceduto all’interpello di legge nei confronti del precedente conduttore del bene – violandone il diritto di prelazione – il quale, per effetto di tale, erronea indicazione, non avendo potuto notificare tempestivamente all’acquirente il suo intendimento di esercitare il diritto di riscatto ex artt. 38 e 39 della legge sull’equo canone, aveva invocato, appunto, tale declaratoria di invalidità).

Cass. civ. n. 158/1981

Ai fini della validità della trascrizione, non solo non possono richiedersi indicazioni diverse da quelle espressamente richieste dagli artt. 2659 e 2660 c.c., ma deve altresì ritenersi sufficiente, a norma dell’art. 2665 c.c., che le indicazioni riportate nella nota consentano di individuare – senza incertezza e secondo un apprezzamento riservato al giudice del merito – gli elementi essenziali del titolo, e in particolare i soggetti e l’oggetto a cui esso si riferisce, l’essenza e la natura della situazione giuridica che si è inteso o si intende costituire. Non può pertanto ritenersi necessaria, per la validità della trascrizione di una domanda giudiziale, la specifica indicazione nella nota anche degli estremi di eventuali atti da cui deriverebbe il titolo dedotto nella domanda a fondamento della pretesa. E sufficiente infatti che la nota di trascrizione contenga, oltre ai dati soggettivi richiesti dalla norma, la completa indicazione della domanda formulata con l’atto di citazione (vedi artt. 2658, secondo comma, e 2659 n. 2 c.c.) con le dovute precisazioni in ordine alla natura ed alla situazione del bene, sì che gli interessati siano posti in grado di apprendere l’esistenza di una determinata pretesa di taluno nei confronti di un bene esattamente individuato e che resti esclusa ogni incertezza sulle persone, sul bene e sul rapporto giuridico al quale la domanda si riferisce.

Cass. civ. n. 2671/1980

La convalida del sequestro conservativo immobiliare autorizzato in corso di causa presuppone il semplice controllo formale della tempestiva trascrizione del provvedimento cautelare nella conservatoria dei registri immobiliari del luogo dei beni sequestrati, nonché la comunicazione della relativa notizia al sequestrato, avvenendo l’esecuzione del sequestro a cura e sotto la responsabilità esclusiva del creditore sequestrante, salvo, per quanto concerne la trascrizione, l’obbligo del conservatore di verificare, nei limiti di cui all’art. 2674 c.c., l’osservanza degli specifici adempimenti richiesti dalla legge. Pertanto, ancorché avvenuta con sentenza passata in giudicato, detta convalida, non riguardando le specifiche modalità formali della trascrizione del provvedimento cautelare, non può essere utilmente addotta come elemento a sostegno della tesi della validità della trascrizione del sequestro (in relazione all’art. 2665 c.c.) nella controversia successivamente insorta tra creditori sequestranti e terzi aventi causa dal debitore sequestrato. La norma dell’art. 2665 del c.c. vigente – secondo cui l’omissione o l’inesattezza di alcune delle indicazioni richieste nelle note menzionate dagli artt. 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui si riferisce l’atto, la sentenza o la domanda – non fa più riferimento ad un’incertezza di carattere assoluto, come l’art. 1940 del c.c. del 1865. Ne consegue che, alla stregua della norma vigente, l’incertezza non sussiste soltanto quando i terzi, malgrado le omissioni e le inesattezze, siano posti in grado d’identificare le persone, i beni e la natura degli atti trascritti in base all’esame dei soli dati risultanti dai pubblici registri, non essendo essi onerati anche del compimento di ulteriori indagini, ovvero di far ricorso a fonti di conoscenza diverse dalla nota di trascrizione, anche se questa offra un filo conduttore utile per lo svolgimento di esse. (Nella specie, è stata ritenuta l’invalidità della trascrizione del sequestro conservativo immobiliare, autorizzato in corso di causa, eseguita contro gli eredi della convenuta genericamente indicati).

Cass. civ. n. 2851/1974

Nel caso di divergenza tra il contenuto della nota di trascrizione e il titolo derivativo, nel senso che la nota non ha riprodotto esattamente gli estremi dell’atto cui esso si riporta, ma ha richiamato un titolo insussistente dal punto di vista sostanziale, prevale nei confronti dei terzi il contenuto dell’atto o titolo che della nota rappresenta la indispensabile base. (Nella specie, era stata proposta opposizione ad esecuzione immobiliare eseguita su di un immobile risultante dalla nota trascritta per due terzi di proprietà dell’opponente, sostenendosi che in base al titolo trascritto i debitori esecutati erano semplici usufruttuari mentre l’opponente era nudo proprietario dell’immobile pignorato. La S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva respinto l’opposizione affermando che nei confronti dei creditori procedenti faceva stato il contenuto della nota di trascrizione, ed ha enunciato il principio di cui in massima).