Art. 1138 — Regolamento di condominio

Cass. civ. n. 11970/2017

In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato – perché operato senza pregiudicarne il funzionamento – ponga, a carico del condomino distaccatosi, l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall’impianto comune, si pone in contrasto con l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c. (nel testo successivo alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), 26, comma 5, della l. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014

Cass. civ. n. 21307/2016

I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti. (Omissis).

Cass. civ. n. 21024/2016

In tema di condominio degli edifici, l’obbligo assunto dai singoli condomini in sede di approvazione del regolamento contrattuale, di non eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle parti comuni (nella specie obbligo di non eseguire, sul piano o sulla porzione di proprietà esclusiva, attività che rechino danni alle parti comuni ) ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se protratta oltre venti anni, non determina l’estinzione del rapporto obbligatorio e dell’impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli altri condomini di esigere l’osservanza di detto comportamento, potendosi prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell’obbligo in questione. La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non delle obbligazioni “propter rem”, difettando il presupposto dell'”agere necesse” nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale. Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Omissis).

Cass. civ. n. 19798/2014

Il regolamento di condominio, predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte “per relationem” del loro contenuto. (Nella specie, la S.C., in base all’enunciato principio, ha escluso che fosse opponibile a tutti i condomini un regolamento che si trovava depositato presso uno studio notarile e che non risultava neppure trascritto nel registro di cui all’art. 1138, terzo comma, cod. civ., secondo la formulazione “ratione temporis” applicabile).

Cass. civ. n. 19229/2014

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela.

Cass. civ. n. 14898/2013

In tema di supercondominio, le clausole del regolamento contrattuale che assoggettino al peso della immodificabilità ogni singola unità immobiliare oggetto di proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari, anche quando creino vincoli valevoli per gli aventi causa dalle parti originarie, non possono essere considerate nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, giacché non costituiscono obbligazioni “propter rem”, dando, bensì, origine ad una servitù reciproca. La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l’esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell’intero complesso immobiliare.

Cass. civ. n. 1748/2013

Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva delibato la legittimità dell’immutazione del fabbricato oggetto di causa sulla base del solo art. 1120 c.c., senza soffermarsi sulla portata dei dedotti divieti regolamentari di alterazione del decoro dell’intero complesso).

Cass. civ. n. 2742/2012

In tema di condominio negli edifici, l’art. 1138 c.c., il quale stabilisce che, quando il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento per disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, pone tale obbligo a carico dei singoli condomini e non già a carico del venditore delle singole unità abitative, che sia anche costruttore dello stabile. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, nell’escludere la sussistenza in capo alla società venditrice di un obbligo convenzionale di redigere il regolamento condominiale, aveva tuttavia ritenuto che detto obbligo fosse ad essa direttamente imposto dall’art. 1138 c.c.).

Cass. civ. n. 12291/2011

Il regolamento di condominio di natura contrattuale è, in ogni caso, un atto di produzione privata, anche nei suoi effetti tipicamente regolamentari, cioè incidenti sulle modalità di godimento delle parti comuni dell’edificio; ne consegue che, non avendo il medesimo natura di atto normativo generale e astratto, il ricorso per cassazione col quale si lamenti la violazione o falsa applicazione delle norme di tale regolamento non è proponibile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., ma solo come vizio di motivazione ai sensi del n. 5) del medesimo art. 360.

Cass. civ. n. 13632/2010

In tema di comunione, il regolamento avente ad oggetto l’ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune non ha natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell’assemblea, e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti; ha, invece, natura di contratto plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all’assemblea, contenendo disposizioni che incidano sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscano obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinino criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali.

Cass. civ. n. 17886/2009

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Nella specie una società aveva acquistato tutte le unità immobiliari di un edificio, tranne una; poiché all’atto dell’acquisto essa aveva dichiarato di “ben conoscere ed accettare” le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, è stato ritenuto che legittimamente i proprietari della suddetta unità abitativa si fossero opposti a che la società adibisse l’immobile acquistato ad albergo).

Cass. civ. n. 3245/2009

Il regolamento di condominio trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dall’accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari (piani o porzioni di piano) del regolamento già predisposto dal venditore, unico originario proprietario del fabbricato; ne consegue che l’esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove non risulti né l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti di acquisto né l’approvazione dell’assemblea di condominio.

Cass. civ. n. 12873/2005

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili).

Cass. civ. n. 1558/2004

In materia di condominio negli edifici, ai fini dell’adozione della delibera assembleare avente ad oggetto la ricognizione della vigenza e vincolatività di una disposizione del regolamento condominiale non è richiesta l’unanimità dei consensi. In materia di condominio negli edifici, la previsione, nel regolamento condominiale, dell’obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio (il cui fondamento va ravvisato nell’esigenza di disincentivare il distacco quale fonte di squilibrio sotto il profilo tecnico ed economico del riscaldamento centralizzato, ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell’ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l’unanimità dei consensi.

Cass. civ. n. 1314/2004

Le clausole del regolamento condominiale che incidono sui diritti immobiliari dei condomini, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, hanno natura contrattuale e, concernendo diritti immobiliari, per esse deve ritenersi imposta la forma scritta ad substantiam, cosicché va esclusa la possibilità di una loro approvazione mediante comportamenti concludenti dei condomini, quale la mancata contestazione della delibera condominiale che le abbia approvate da parte del condomino assente alla assemblea che ha adottato tale atto. (In applicazione di siffatto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto inopponibile al condomino il regolamento condominiale — da questi non approvato con atto scritto — che, tra l’altro, vietava la collocazione di una caldaia sul ballatoio e la collocazione di fili elettrici nell’androne del fabbricato).

Cass. civ. n. 12298/2003

In materia di condominio, la previsione contenuta nel regolamento di condominio che impone ai condomini l’obbligo di comunicare i mutamenti dei loro indirizzi e i trasferimenti delle unità immobiliari facenti parte dello stabile è pienamente legittimo, in quanto finalizzato ad una più spedita e corretta gestione dell’amministrazione condominiale, e non lesivo di alcun diritto dei condomini.

Cass. civ. n. 15794/2002

Con il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia stato accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, può essere attribuita la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c., a tutti i condomini o soltanto a quelli cui appartengono alcune determinate unità immobiliari; in tal caso colui al quale sia trasferita la proprietà di uno di tali immobili, diviene comproprietario della cosa in base al regolamento condominiale anche se di essa non vi sia alcun accenno nel titolo d’acquisto e tale qualità è opponibile a tutti coloro che acquistino successivamente le varie unità immobiliari.

Cass. civ. n. 13164/2001

Il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, per relationem, nel contenuto dei singoli contratti.

Cass. civ. n. 11684/2000

Con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento e l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un’obbligazione
propter rem, non trascrivibili. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest’ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge.

Cass. civ. n. 1830/2000

Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino iure proprietatis sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti d’acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini.

Cass. civ. n. 943/1999

La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 ultimo comma c.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 delle disposizioni di attuazione al c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell’art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che può intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimità, come esigeva quella natura). Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma c.c.

Cass. civ. n. 11121/1999

In materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio — aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini — possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 112 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

Cass. civ. n. 1057/1999

Qualora il regolamento condominiale non abbia natura contrattuale, l’assemblea dei condomini, anche in mancanza di unanimità, può modificare le disposizioni regolamentari in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, e cioè il diritto di ciascun condomino di trarre dalle cose comuni il massimo godimento possibile, dovendo, peraltro, la eventuale maggiore utilizzazione consentire, sia pure a livello di previsione potenziale, un godimento di pari natura ed intensità da parte degli altri condomini.

Cass. civ. n. 11268/1998

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma Quarto, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell’art. 1102 c.c. non dichiarato inderogabile.

Cass. civ. n. 8731/1998

Il regolamento di condominio, quali che ne siano l’origine ed il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non abbia natura contrattuale, a mente dell’art. 1138, comma primo, c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto. Più in particolare, può ad esempio vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto (nella fattispecie controvertevasi in ordine ad un tipo di serramenti installati, da un condomino, in sostituzione di quelli originari, alle finestre della sua unità immobiliare aperte sulla facciata del fabbricato condominiale).

Cass. civ. n. 714/1998

La trascrizione prevista dall’art. 1138, comma terzo, c.c. del regolamento di condominio nel registro (peraltro non istituito) di cui all’art. 1129 c.c. integra un mero onere di pubblicità dichiarativa, la cui inosservanza non comporta la nullità o l’inefficacia del regolamento approvato dall’assemblea dei condomini o predisposto dall’originario costruttore dell’edificio condominiale L’omessa trascrizione del regolamento nei RR.II. determina invece l’inopponibilità ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale delle eventuali clausole limitative di diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino senza influire anch’essa sulla validità ed efficacia del regolamento.

Cass. civ. n. 8719/1997

Il regolamento condominiale (approvato per contratto o anche in virtù di deliberazione assembleare) può legittimamente sottrarre all’amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, per conferirlo esclusivamente all’assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l’esercizio da parte dell’amministratore della relativa azione giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favore dell’assemblea, della norma di cui all’art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell’amministratore, che ha carattere suppletivo e non imperativo.

Cass. civ. n. 1560/1995

I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione ed il divieto di mutare la originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall’originario proprietario ed accettati con l’atto d’acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell’atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall’atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni
di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare).

Cass. civ. n. 4632/1994

Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell’edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell’assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall’originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall’assemblea, debbono essere approvate all’unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell’assemblea.

Cass. civ. n. 2546/1994

Il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore che contenga vincoli afferenti all’intero edificio — e, quindi, a tutte le unità immobiliari comprese nel fabbricato — quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non soltanto a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato esplicitamente o implicitamente il regolamento stesso, ma anche a coloro che, in epoca successiva alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell’edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore, anche in assenza di espressa previsione in tal senso nei singoli atti di acquisto, atteso che tutti costoro, non avendo partecipato all’approvazione del regolamento o alla stipulazione degli atti, devono ricomprendersi, prima della conclusione del loro acquisto, come terzi rispetto ai quali opera, ai fini dell’opponibilità dei vincoli suddetti, siffatta forma di pubblicità.

Cass. civ. n. 12028/1993

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un’approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà.

Cass. civ. n. 7297/1993

L’osservanza, da parte della minoranza dissenziente, della deliberazione legittimamente adottata dall’assemblea dei condomini dell’edificio per il regolamento interno della ripartizione delle spese per il godimento di parti comuni (nella specie, ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione dell’impianto di riscaldamento), essendo esclusivamente dovuta alla efficacia vincolante dell’atto collettivo anche nei confronti dei dissenzienti, non esprime una volontà negoziale di tacita adesione e non può, pertanto, trasformare la delibera condominiale in regolamento contrattuale non più modificabile senza il consenso unanime delle parti.

Cass. civ. n. 6100/1993

La clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune (nella specie, divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico), traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all’unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto.

Cass. civ. n. 1218/1993

I regolamenti condominiali, non approvati dall’assemblea, ma adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe del condominio (con più di dieci componenti) di ottenere la formazione del regolamento della comunione, hanno efficacia vincolante per tutti i condomini, ai sensi dell’art. 2909 c.c., a seguito del passaggio in giudicato di detta sentenza.

Cass. civ. n. 9821/1991

Con riguardo all’impianto per la distribuzione od anche il riscaldamento dell’acqua, che sia comune a fabbricati vicini, trovano applicazione le regole generali della comunione, non quelle particolari del condominio degli edifici. Pertanto, il regolamento convenzionale per la gestione di detto impianto può essere modificato solo con la unanimità dei consensi di tutti i partecipanti, pure per quanto attiene alla nomina dell’amministratore, non essendo invocatili i criteri maggioritari previsti per i condomini degli edifici (artt. 1136 e 1138 c.c.).

Cass. civ. n. 9591/1991

Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari, ma non per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso, ancorché nell’atto di acquisto sia posto a loro carico l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando uno schema definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del negozio; pertanto, in questa ultima ipotesi, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, ques’ultimo vi presti adesione. Tale adesione — e quindi la volontà del condomino di accettare le disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di proprietà sulle parti esclusive del suo immobile — deve risultare per iscritto, in modo chiaro ed inequivocabile e non per fatti concludenti, non potendo pertanto costituire adesione, con i conseguenti effettivi vincolanti, l’«applicazione» e la «presa di cognizione» del regolamento stesso.

Cass. civ. n. 7884/1991

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per
facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie, la Corte Suprema in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad una applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative).

Cass. civ. n. 6768/1991

Le norme dei regolamenti condominiali che, al fine di assicurare ai condomini un godimento pieno e tranquillo, sia delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia delle parti comuni dell’edificio, pongono limitazioni all’uso di esse, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà, hanno natura contrattuale e debbono perciò essere approvate — a differenza di quelle concernenti la disciplina dell’uso delle cose comuni e dei servizi condominiali —all’unanimità). Esse inoltre vincolano gli acquirenti dei singoli appartamenti indipendentemente da qualsiasi trascrizione del regolamento, allorché essi, nell’atto di acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento condominiale dimostrino di esserne a conoscenza e di approvarne il contenuto, anche senza espressa menzione delle singole disposizioni.

Cass. civ. n. 4905/1990

In tema di condominio, le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario accettato con l’atto d’acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente enunziate, con la conseguenza che devono ritenersi invalide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni. La disposizione di cui al Quarto comma dell’art. 1138 c.c., secondo cui le norme del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare, tra l’altro, a quanto stabilito nell’art. 1120 dello stesso codice, concernente le innovazioni, si riferisce oltre che al regolamento approvato dall’assemblea dei condomini anche a quello predisposto dall’originario proprietario ed accettato dai condomini all’atto dell’acquisto del bene facente parte del condominio (cosiddetto regolamento contrattuale).

Cass. civ. n. 73/1986

Il regolamento convenzionale di condominio — anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio condominiale — fa corpo con esso, purché espressamente richiamato ed approvato; di modo che le clausole rientrano almeno per relationem, nel contenuto dei singoli contratti di acquisto, e trattandosi in questo caso di relatio perfetta — in quanto il richiamo, nei vari contratti, è opera di entrambi i contraenti — ne deriva che le singole clausole del regolamento di condominio restano fuori dalla previsione legislativa del secondo comma dell’art. 1341 c.c., che, nel sancire la necessità della specifica approvazione per iscritto di condizioni vessatorie, ha invero riguardo alle sole clausole, di contratti per adesione od analoghi, che risultino invece predisposte da una soltanto delle parti contraenti.

Cass. civ. n. 3848/1985

Il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell’uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 terzo comma c.c.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l’accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell’edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduca il vincolo medesimo). In difetto di tale accettazione, pertanto, deve escludersi che una certa utilizzazione dell’alloggio di proprietà esclusiva (nella specie, ad ambulatorio medico) possa di per sé costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere, salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a nonna dell’art. 844 c.c.).

Cass. civ. n. 6397/1984

Nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell’edificio a determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l’osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore e ciò alla unica condizione che sia comprovata l’operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore.

Cass. civ. n. 3629/1981

La semplice indicazione nel regolamento di condominio di una determinata destinazione delle unità immobiliari non può precluderne altre diverse, essendo tale risultato conseguibile solo mediante costituzione di reciproche servita volontarie fra i vari condomini, con conseguente restrizione della sfera di dominio di costoro sui beni di loro proprietà esclusiva ed essendo a tal fine necessarie specifiche manifestazioni di volontà, desumibili in modo non equivoco dall’atto costitutivo.

Cass. civ. n. 2305/1978

Il regolamento condominiale che contenga limitazioni dei diritti dominicali dei singoli condomini deve essere approvato da tutti i condomini ed ha valore negoziale. Ne consegue che esso, per potere avere effetto anche nei confronti dei successori a titolo particolare dei partecipanti al condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Cass. civ. n. 4927/1977

Il regolamento di condominio, afferendo alla sfera condominiale che è sfera di mera gestione, è paradigmaticamente diretto a disciplinare — anche sotto il profilo del concorso economico da parte dei proprietari di piani o porzioni di piano — la conservazione e l’uso delle parti comuni dell’edificio, nonché l’apprestamento e la fruizione dei servizi comuni, e pertanto le sue disposizioni non possono, per definizione, menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art. 1138, ultimo comma, c.c.). Ne consegue che le clausole che, eventualmente inserite nel suo contesto, tendano a limitare tali diritti, sia in ordine alle parti comuni, sia in ordine a quelle di proprietà esclusiva, rivestono natura convenzionale e possono, quindi, trarre validità ed efficacia solo dalla specifica accettazione degli interessati, espressa in forma adeguata. L’obbligo genericamente previsto in una scrittura privata di rispettare un regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore (venditore o promittente venditore) non vale a consentire a quest’ultimo di atteggiare a suo arbitrio il relativo testo e, in particolare, di inserirvi un contenuto atipico, limitativo dell’estensione dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano nel condominio degli edifici il diritto di proprietà di ciascun condominio.

Cass. civ. n. 506/1975

L’accettazione del regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario da parte degli acquirenti le porzioni di fabbricato ed il conseguente carattere contrattuale del medesimo non richiedono la contestualità della conoscenza effettiva con la stipulazione del contratto di acquisto, potendo detta conoscenza essere anteriore o posteriore alla stipulazione stessa quando comunque il contratto contenga l’impegno dell’acquirente di osservare il regolamento già predisposto; inoltre, l’accettazione può risultare anche da fatti concludenti. Le clausole di un regolamento contrattuale, che dettano la disciplina dell’uso delle cose comuni, non possono essere modificate con deliberazioni dell’assemblea adottate a maggioranza, quando da tali deliberazioni consegua un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune così come sono configurati nel regolamento contrattuale stesso.

Cass. civ. n. 248/1975

Il regolamento contrattuale di condominio può contenere l’inclusione esplicita tra le cose comuni, soggette sia alla comunione necessaria sia alla correlata indivisibilità funzionale sia all’inseparabilità pro quota dai trasferimenti delle proprietà individuali esclusive, di cose determinate per le quali sia incerta la riconducibilità alla categoria delle cose comuni in regime di condominio. La validità di detta inclusione può derivare, oltre che dalla comune volontà di tutti i partecipanti al condominio, dagli elementi strutturali e funzionali caratterizzanti le medesime cose incluse in correlazione ad una o più cose comuni; detta correlazione può esprimersi o nella provvisorietà della cosa, desumibile dai suoi caratteri costruttivi escludenti l’insorgenza di conflitti pratici di compatibilità tra la medesima e le cose comuni e tra questi ed i diritti di proprietà esclusiva, e (o) con l’inerenza materiale traducibile in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità della stessa con una delle cose comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Il regolamento contrattuale di condominio, quando include esplicitamente una cosa tra quelle comuni soggette al regime della comunione necessaria, contiene un atto negoziale di accertamento del rapporto di inerenza della cosa espressamente considerata con quelle comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., con l’effetto di individuare i limiti oggettivi delle proprietà esclusive e le corrispondenti quote sulle cose comuni, di escludere la separata disponibilità della cosa inclusa tra quelle comuni, di prevenire controversie circa la distinta utilizzabilità della cosa stessa indipendentemente dall’esistenza di un valido titolo costitutivo di diritti sulla medesima nel contesto dei concorrenti diritti degli altri condomini.

Cass. civ. n. 3525/1974

Le clausole contenute nei regolamenti condominiali, le quali limitano il diritto sui beni comuni o sulle cose di proprietà esclusiva, integrano veri e propri oneri reali o servitù prediali, ed intanto sono opponibili ai terzi acquirenti a titolo particolare, in quanto siano specificamente trascritte. A tale fine, perché si producano gli effetti della trascrizione, è necessaria la completezza della nota, sia dal punto di vista soggettivo, sia da quello oggettivo, nel senso che la stessa deve indicare il contenuto essenziale del titolo di cui si chiede la trascrizione, e menzionare con chiarezza i negozi giuridici cui si vuole dare pubblicità, di guisa che, dall’esame del tenore della nota, sia possibile accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti e, trattandosi di servitù, quale ne sia la natura e quale il fondo servente su cui essa grava.