Art. 1130 — Attribuzioni dell’amministratore

Cass. civ. n. 2436/2018

In tema di condominio, l’art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere – dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all’art. 1130 n. 4 c.c. l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.

Cass. civ. n. 8521/2017

Nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell’osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell’esame dei vari rendiconti presentati dall’amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell’approvazione dei rendiconti.

Cass. civ. n. 454/2017

Il provvedimento camerale di revoca dell’amministratore del condominio ha efficacia, ex art. 741 c.p.c., dalla data dell’inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, sì che gli atti compiuti dall’amministratore anteriormente al momento in cui tale revoca diviene efficace non sono viziati da alcuna automatica invalidità, continuando a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio.

Cass. civ. n. 19799/2014

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l’obbligo dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull’amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all’impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l’onere della prova dell’inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate.

Cass. civ. n. 15401/2014

In tema di condominio negli edifici, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento.

Cass. civ. n. 8339/2014

L’amministratore è mandatario del condominio nell’erogazione della spesa per i servizi comuni, sicché egli, qualora sostituisca altri a se stesso nell’esecuzione di tale attività, senza esservi autorizzato dall’assemblea e senza che sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato del sostituto, a norma dell’art. 1717, primo comma, cod. civ., non rilevando che la sostituzione sia conforme a una prassi nota ai condomini, fatto che, di per sé, non esprime la volontà del condominio.

Cass. civ. n. 14930/2013

In tema di condominio negli edifici, il potere di convocazione dell’assemblea spetta anche all’amministratore la cui nomina assembleare non sia stata immediatamente seguita dall’accettazione (nella specie, il nominato amministratore aveva subordinato l’accettazione dell’incarico a determinate condizioni, successivamente non avveratesi).

Cass. civ. n. 8498/2012

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore. (La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand’era già immesso nell’esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata).

Cass. civ. n. 25251/2008

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale.

Cass. civ. n. 1544/2004

In tema di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea condominiale, benché l’amministratore del condominio non abbia l’obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà. (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell’avviso di convocazione dell’assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l’esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l’impossibilità di prenderne visione). In tema di modalità di redazione del rendiconto da parte dell’amministrazione del condominio, deve escludersi che la mancata, analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno di essi dovuti incida sulla validità della delibera di approvazione del medesimo, non comportando siffatta omissione neppure una irregolarità formale di detta delibera, sempre che le poste attive e passive risultino correttamente iscritte nel loro importo.

Cass. civ. n. 11940/2003

In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore, dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Cass. civ. n. 15159/2001

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti.

Cass. civ. n. 10815/2000

L’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell’art. 1713 c.c., alla scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono.

Cass. civ. n. 13504/1999

L’amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, ha l’obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell’incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né può trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi.

Cass. civ. n. 5449/1999

Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.

Cass. civ. n. 10144/1996

Tra le incombenze spettanti all’amministratore del condominio ai sensi dell’art.1130 n. 2 c.c. rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti nonché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini.

Cass. civ. n. 8804/1993

L’amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini — salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni — né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.

Cass. civ. n. 5160/1993

Nell’ipotesi di un bene comune (nella specie: centrale termica) che sia al servizio di più edifici condominiali (cosiddetto supercondominio), i comunisti debbono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell’interesse comune. Pertanto, gli amministratori dei singoli condomini, potendo esercitare i poteri previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all’edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all’esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell’assemblea dei comproprietari della centrale.

Cass. civ. n. 3159/1993

Nei poteri attribuiti all’amministratore di condominio dall’art. 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall’assemblea, tanto all’ordinaria manutenzione, quanto alla prestazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1131 c.c.

Cass. civ. n. 4437/1985

Il licenziamento del portiere di un edificio condominiale disposto dall’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 n. 2 c.c., non esclude il potere dell’assemblea dei condomini – la quale sia intervenuta sul medesimo oggetto su richiesta dell’amministrazione per ratificarne l’operato – di «revocare» il licenziamento stesso.

Cass. civ. n. 2220/1984

In tema di condominio degli edifici, il potere del singolo condominio di controllare la gestione dell’amministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di rendiconto annuale presentato dall’amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, mentre, all’infuori di tale sede, il diritto del condominio stesso di ottenere dall’amministratore l’esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si deduca e dimostri uno specifico interesse al riguardo.

Cass. civ. n. 5076/1983

In tema di condominio degli edifici, il dovere dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, n. 2 c.c., di controllare e disciplinare il godimento di locali comuni (nella specie, locali destinati ad alloggio del portiere dopo la soppressione del servizio di portierato), implica, in mancanza di diverse disposizioni della assemblea, il diritto di detenere le chiavi dei suddetti locali, per assicurarne l’uso da parte dei singoli condomini in condizione di parità.

Cass. civ. n. 3402/1981

In tema di amministrazione condominiale, una volta che il bilancio consuntivo sia stato approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette «pezze d’appoggio»), dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.

Cass. civ. n. 954/1977

L’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere dell’assemblea di condominio e di curare l’osservanza del regolamento — con la conseguente rappresentanza dei partecipanti anche in giudizio, sia contro i condomini, sia contro i terzi — si riferisce soltanto alle cose e alle parti comuni a tutti i condomini, ma non riguarda quelle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al condominio concernenti la costituzione di servita di passaggio su beni di un altro condominio, poiché tali clausole interessano i singoli condomini quali proprietari esclusivi ed esulano dall’autonomo potere dell’amministratore del condominio.

Cass. civ. n. 3936/1975

L’obbligo dell’amministratore del condominio di sottoporre, alla fine di ciascun anno, il conto della sua gestione all’approvazione dell’assemblea dei condomini può essere assolto senza l’osservanza di particolari formalità, essendo a tal fine sufficiente – quanto meno nel caso in cui il conto di riferisce a condomini di modeste proporzioni – che esso, anche se non redatto in rigorosa forma contabile, contenga gli elementi essenziali occorrenti per rendere intelligibili, ai singoli condomini, le modalità di impiego dei fondi anticipati dai medesimi per la gestione del condominio, con enunciazione delle spese, suddivise per categorie e ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote. E’ prerogativa dell’assemblea dei condomini di procedere ad interpretazione del regolamento di condominio, correttiva di altra precedentemente adottata, ed essa può essere censurata solo quando la diversa interpretazione non sia giuridicamente corretta, e ciò sia alla stregua dei principi di ermeneutica che avrebbero dovuto essere osservati in subiecta materia per identificare l’esatta portata dei criteri stabiliti nel regolamento, sia in relazione ai risultati che siano derivati dalla loro concreta applicazione, in quanto non consentiti da norme legislative inderogabili.