Art. 1137 — Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Cass. civ. n. 20135/2017

In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l’eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti – sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea. Ne consegue che esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (quali, nella specie, l’erogazione del compenso all’amministratore, la stipulazione di un contratto di assicurazione, la predisposizione di un fondo cassa per le spese legali).

Cass. civ. n. 8839/2017

In tema di condominio, l’appello avverso la sentenza che abbia deciso sull’impugnazione, avanzata nelle forme del ricorso (secondo la formulazione dell’art. 1137 c.c. antecedente alla l. n. 220 del 2012), di una delibera assembleare, va proposto, in assenza di specifiche previsioni di legge, mediante citazione, in conformità alla regola generale di cui all’art. 342 c.p.c., sicché la tempestività del gravame va verificata in base alla data di notifica dell’atto e non a quella di deposito dello stesso nella cancelleria del giudice “ad quem”.

Cass. civ. n. 6128/2017

Il condomino che intenda impugnare una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cass. civ. n. 16081/2016

La produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non è idonea a soddisfare l’onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all’indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell’assemblea, né, comunque, obbliga quest’ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non è ancorata alla data di notificazione del decreto ingiuntivo ma, eventualmente, a quella di proposizione dell’opposizione, dovendo la documentazione restare depositata fino alla scadenza di cui all’art. 641 c.p.c.

Cass. civ. n. 16562/2015

Nel giudizio di impugnazione della delibera dell’assemblea di condominio, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la sentenza emessa nei confronti dell’amministratore e da questi non impugnata, anche qualora la delibera controversa persegua finalità di gestione di un servizio comune ed incida sull’interesse esclusivo del condomino soltanto in via mediata.

Cass. civ. n. 22240/2013

La prova dell’avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale all’indirizzo del condomino assente all’adunanza comporta l’insorgenza della presunzione “iuris tantum” di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall’art. 1335 c.c., nonché, con essa, la decorrenza del “dies a quo” per l’impugnazione della deliberazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c..

Cass. civ. n. 18117/2013

In tema di impugnazione delle deliberazioni assembleari del condominio, qualora il giudizio di primo grado sia stato introdotto con ricorso, anziché con citazione, può essere introdotto con ricorso anche il giudizio di appello, e, in questo caso, il rispetto del termine di gravame è assicurato già dal deposito del ricorso in cancelleria, a prescindere dalla sua successiva notificazione.

Cass. civ. n. 16898/2013

Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all’impugnativa della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera, deducendo l’illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all’entità della spesa specificamente contestata.

Cass. civ. n. 11214/2013

L’interesse all’impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1137 cod. civ., pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell’ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di merito, la quale aveva dichiarato la carenza di interesse del condomino all’impugnativa di due delibere, l’una concernente la nomina di un tecnico per la verifica di necessità dei lavori di manutenzione sollecitati dallo stesso ricorrente, l’altra volta a precisare la portata della precedente espressione della volontà assembleare, proprio nel senso di eliminare il contenuto negativo ravvisato dal singolo partecipante nella prima deliberazione).

Cass. civ. n. 10081/2013

In tema di condominio, in presenza di una deliberazione di ripartizione dei contributi approvata dall’assemblea, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese a lui spettanti deducendo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, dovendo comunque opporsi al medesimo riparto mediante contestazione dei criteri seguiti.

Cass. civ. n. 8525/2013

In materia di condominio, vige il principio dell’esecutività della deliberazione dell’assemblea, pur in pendenza di impugnazione, rimanendo riservato al giudice il potere di sospendere l’esecuzione del provvedimento, a norma dell’art. 1137 c.c.; tuttavia, il credito del condominio nei confronti del singolo condomino, risultante da delibera assembleare impugnata, non è opponibile in compensazione ad estinzione delle reciproche obbligazioni, in quanto portato da un titolo la cui esecutività consente la sola temporanea esigibilità, laddove la compensazione postula il definitivo accertamento dei debiti da estinguere e non opera per le situazioni provvisorie.

Cass. civ. n. 2049/2013

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori. Ne consegue che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento, né può dedurre che il pagamento sia stato effettuato direttamente al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, ma deve, adempiere all’obbligazione verso quest’ultimo, salva l’insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso nei confronti della gestione condominiale, ove residuino avanzi di cassa per mancati esborsi o per la risoluzione dei contratti precedentemente stipulati.

Cass. civ. n. 10199/2012

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui depositare da parte dell’amministratore le somme ricevute, attenendo la stessa all’opportunità o alla convenienza dell’adozione delle modalità della gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni.

Cass. civ. n. 869/2012

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell’art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere al giudice, sono attribuite ai conduttori.

Cass. civ. n. 8491/2011

In tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell’assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall’art. 163 c.p.c., vanno proposte con citazione, non disciplinando l’art. 1137 c.c. la forma di tali impugnazioni; possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l’atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall’art. 1137 citato.

Cass. civ. n. 7074/2011

In tema di condominio, qualora venga impugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema specifico del deliberato assembleare di cui l’attore si duole; ne consegue che è devoluta alla competenza per materia del giudice di pace – in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condominiali, ai sensi dell’art. 7, Quarto comma, n. 2, c.p.c. – la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l’attore abbia dedotto come fondamentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale.

Cass. civ. n. 5254/2011

Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c., la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti, nel termine stabilito dall’art. 1137, terzo comma, c.c., non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ai sensi dell’art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerare, perciò, annullabile.

Cass. civ. n. 26629/2009

Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate.

Cass. civ. n. 14951/2008

Ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella che deve avvenire con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria né, di conseguenza, la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministratore.

Cass. civ. n. 21298/2007

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto.

Cass. civ. n. 4421/2007

La sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità la quale impedisce all’atto di produrre ab origine qualunque effetto, sia pure interinale si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa deliberazione condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo c.c. L’esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito.

Cass. civ. n. 2362/2007

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete a chi abbia acquistato l’immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda, con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia.

Cass. civ. n. 9641/2006

Ben può il giudice rilevare di ufficio la nullità quando, come nella specie, si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d’assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costituivo della domanda.

Cass. civ. n. 8440/2006

In tema di condominio, l’impugnazione della delibera dell’assemblea può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, ma, in quest’ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c., occorre tenere conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell’iscrizione a ruolo della causa.

Cass. civ. n. 14067/2005

Lo spoglio del possesso di un bene (nella specie, cortile condominiale) ben può rimanere integrato dalla messa in esecuzione da parte dell’amministratore di condominio, con la consapevolezza di agire contro la volontà espressa o presunta del possessore, di opere deliberate dall’assemblea (nel caso, chiusura dell’accesso mediante recinzione ed apposizione di cancello elettrico), non assumendo rilievo la circostanza che la domanda di sospensione delle delibere in questione risulti essere stata in precedenza giudizialmente rigettata, stante l’ontologica diversità tra il giudizio avente ad oggetto l’impugnazione delle delibere e quello possessorio.

Cass. civ. n. 13732/2005

Poiché alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall’art. 1421 c.c. di rilevarne d’ufficio la nullità deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p.c., il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazione, cosicché è inammissibile in appello, perché nuova, la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado.

Cass. civ. n. 8135/2004

La legittimazione generale prevista dall’art. 1421 c.c. all’azione di nullità non esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell’impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l’esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino — presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all’approvazione della delibera impugnata — la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima.

Cass. civ. n. 4531/2003

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata.

Cass. civ. n. 12564/2002

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri. (Nella specie, la S.C., nell’enunciare il suddetto principio, ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva annullato la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i proprietari degli appartamenti con terrazzi, in quanto la domanda di annullamento della delibera assembleare concerneva la ripartizione della spesa del rifacimento dei rispettivi frontalini).

Cass. civ. n. 5889/2001

In tema di impugnazioni di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in merito il suo dissenso; ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente.

Cass. civ. n. 15377/2000

Con riguardo alla impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell’interesse alla impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d’ufficio della nullità. Infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell’atto posto a fondamento della domanda, non ha senso, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata. L’interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto. La valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull’esistenza dell’interesse in astratto configurare una questione di diritto. Pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto correttamente e logicamente motivata la decisione della Corte territoriale che aveva escluso l’interesse del ricorrente ad impugnare la delibera condominiale con la quale erano state modificate le tabelle millesimali in seguito alle mutate condizioni di una parte dell’edificio, come conseguenza delle innovazioni di vasta portata, consistenti nel mutamento della destinazione degli immobili sottotetto — la cui legittimità era già stata confermata in una parte della sentenza di primo grado alla quale il ricorrente aveva prestato acquiescenza — senza che da tale modifica derivasse al ricorrente stesso alcun pregiudizio, non potendosi considerare concretamente tale il dedotto minor peso che allo stesso sarebbe derivato dalla delibera in conseguenza della diminuzione dei millesimi del suo appartamento, né la circostanza che questo, in seguito alla trasformazione del sottotetto, non si trovasse più all’ultimo piano e, perciò, avesse subito una diminuzione di valore).

Cass. civ. n. 14078/1999

Dall’entrata in vigore del codice civile la competenza a decidere l’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino non appartiene più, ratione materiae, al Tribunale perché l’art. 1137 c.c. non riproduce il contenuto dell’art. 26 del R.D. 15 gennaio 1934 n. 56, e pertanto il criterio per individuare il giudice competente è il valore, desumibile dalla delibera impugnata, salvo che l’oggetto di essa rientri nella competenza per materia di un determinato giudice, come ad esempio se la delibera concerne la misura e le modalità d’uso dei servizi di condominio di case. (Nella specie la delibera impugnata aveva ad oggetto l’approvazione del piano di riparto delle spese condominiali per un valore complessivo non superiore ai due milioni e la Cassazione ha affermato la competenza del giudice di pace).

Cass. civ. n. 14037/1999

In tema di impugnazioni di delibere dell’assemblea condominiale, mentre la relativa annullabilità può essere fatta valere dal solo condomino assente o dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell’amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole.

Cass. civ. n. 8116/1999

In difetto di norme particolari, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Cass. civ. n. 1165/1999

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere dell’assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

Cass. civ. n. 313/1999

Le deliberazioni di un’assemblea condominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all’autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l’art. 1137 c.c. a stabilire la possibilità del ricorso all’autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte. (Fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio).

Cass. civ. n. 2912/1997

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall’art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c. come condizione dell’azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

Cass. civ. n. 1511/1997

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.

Cass. civ. n. 1093/1996

La obbligatorietà della delibera dell’assemblea per tutti i condomini, espressamente prevista dal primo comma dell’art. 1137 c.c., comporta l’automatica operatività della stessa fino all’eventuale sospensione del provvedimento nel giudizio di impugnazione, ai sensi del secondo comma del citato articolo. Ne deriva che, in difetto di sospensione, l’esecuzione di una delibera assembleare non dà luogo a spossessamento in danno di taluno dei condomini, in quanto a venire in considerazione è la nuova situazione di fatto e non quella modificata dalla delibera.

Cass. civ. n. 4009/1995

La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell’art. 1137 c.c., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 c.c.), non può essere rilevata di ufficio dal giudice, per cui la parte che denuncia in cassazione la violazione della predetta norma, sostenendo che il giudice di merito ha omesso di rilevare tale decadenza, ha l’onere di indicare l’atto in cui la relativa eccezione è stata da lei opposta nel giudizio di merito.

Cass. civ. n. 1890/1995

In materia di condominio negli edifici, al potere dell’assemblea del condominio di deliberare, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l’esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali, fa riscontro l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull’immobile ed integrante un’obbligazione propter rem preesistente all’approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione, di esecuzione delle opere. Ne consegue che, quando la contestazione del condomino investa, prima ancora che il quantum
dell’obbligo di contribuzione, il relativo an, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata: nel termine di decadenza di cui all’art. 1137, comma terzo, c.c., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell’assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi.

Cass. civ. n. 11064/1994

Ove un immobile (nella specie: una strada privata di passaggio e collegamento fra più edifici) consti di parti distinte e ben specificate, ciascuna delle quali appartenga ad un diverso complesso condominiale, la deliberazione relativa alle modalità del suo uso, benché adottata congiuntamente in un’unica assemblea dai partecipanti ai condomini proprietari, non è riferibile ad un cosiddetto condominio complesso od orizzontale ma va scissa idealmente in varie distinte deliberazioni riferite a ciascuno dei condomini interessati, le quali, di conseguenza, vincolano i condomini soltanto per la parte riguardante il condominio cui essi partecipano. (Fattispecie relativa alla delibera di chiusura, continua ed anche diurna, dei cancelli d’accesso di una strada di passaggio e collegamento fra tre edifici, con applicazione di un meccanismo di apertura elettromeccanica azionabile solo dai condomini).

Cass. civ. n. 2393/1994

Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere, di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d’intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni dell’assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l’ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o pia partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire — e, quindi, anche ad impugnare — spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d’impugnazione proposta dal singolo condomino.

Cass. civ. n. 8755/1993

L’art. 10 della L. 27 luglio 1978, n. 392, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni, riconosce implicitamente con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l’assemblea dei condomini, il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all’inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo.

Cass. civ. n. 3302/1993

Il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui all’art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell’avversa pretesa con il dedurre l’inosservanza dei termini previsti dalla legge o dal regolamento condominiale per la convocazione della relativa adunanza, posto che l’irregolarità denunziata è suscettibile di dar luogo ad un’annullabilità che può essere denunciata nel termine di cui all’art. 1137 cit., con la conseguenza che, in mancanza di impugnazione, l’efficacia della deliberazione diviene incontestabile.

Cass. civ. n. 3291/1989

In tema di condominio, l’approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art. 1137 c.c. — alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta —, sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Cass. civ. n. 6671/1988

In tema di condominio degli edifici, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l’unica differenza consistendo nel dies a quo per proporre l’opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti — i quali sostanzialmente non hanno approvato la delibera — a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta.

Cass. civ. n. 3701/1988

I rendiconti e la ripartizione delle spese predisposti dall’amministratore del condominio ed approvati validamente dall’assemblea divengono operative in caso di mancata impugnazione della deliberazione di approvazione da parte dei singoli condomini assenti o dissenzienti nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’ultimo comma dell’art. 1137 c.c., salve le ipotesi di nullità per violazione di norme inderogabili o per menomazione dei diritti di ciascun condomino derivanti dall’atto d’acquisto o dalle convenzioni che possono essere fatte valere ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Cass. civ. n. 731/1988

Sulle delibere dell’assemblea di condominio edilizio il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che si estende anche al riguardo dell’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo d’essere, in quanto, pure in tal caso il giudice, non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione del giudice del merito che aveva annullato per eccesso di potere la delibera dell’assemblea condominiale che aveva approvato un rendiconto non veridico, al riguardo di debiti del condominio).

Cass. civ. n. 5905/1987

In materia di impugnazione di delibere dell’assemblea dei condomini ex art. 1137 c.c., il sindacato del giudice è di mera legittimità, ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità, di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge. (Nella specie, la delibera aveva per oggetto l’assunzione di un secondo portiere nel complesso condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento alle necessità obiettive del servizio di portierato già esistente; la S.C. ha annullato la decisione del merito per una insufficiente valutazione al riguardo).

Cass. civ. n. 3232/1982

Il condomino il quale abbia partecipato all’assemblea, anche se abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol se alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all’art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall’altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l’azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nullo.

Cass. civ. n. 3775/1981

Il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali — e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza — riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle. Pertanto, il provvedimento con cui l’amministratore del condominio, esorbitando dai suoi poteri, leda i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, in quanto affetto da radicale nullità, è impugnabile davanti all’autorità giudiziaria, con azione non soggetta ai termini di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 comma terzo c.c.

Cass. civ. n. 3177/1978

In tema di condominio negli edifici, l’annullabilità in sede giudiziale di una delibera dell’assemblea dei condomini per ragioni di merito, attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio è configurabile solo nel caso di decisione viziata da accesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109 primo comma n. 1 c.c.). Pertanto, con riguardo ad una delibera (nella specie, revoca di precedente licenziamento del portiere), che risulti fondata su dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione (nella specie, constatazione del ripristino del rapporto di fiducia con il portiere), deve ritenersi precluso il sindacato del giudice dei merito, in ordine all’uso da parte dell’assemblea dei condomini della detta facoltà di apprezzamento, oltre i limiti consentiti dall’indagine per l’accertamento dell’eccesso di potere.

Cass. civ. n. 1946/1978

L’acquirente di un appartamento in un edificio in condominio, mentre può far valere la sua qualità di condomino e contestare efficacemente la validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, prese con l’intervento del venditore, solo ove abbia provveduto previamente alla notificazione o comunicazione al condominio dell’atto del suo acquisto, per contro non può pretendere di non rispondere, nella qualità di effettivo condomino, delle obbligazioni relative alle spese per aver omesso di comunicare il suo acquisto al condominio, che ne sia comunque a conoscenza.

Cass. civ. n. 1898/1977

L’accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni dell’edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni, attenendo alla disciplina delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione assembleare, senza necessità di un successivo consenso di tutti i condomini che l’hanno in precedenza stipulata.

Cass. civ. n. 4137/1976

Il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse ad impugnare di nullità le deliberazioni, dell’assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, per mancata convocazione del suo dante causa, allorché esse abbiano avuto per oggetto materiale (nella specie, tra l’altro, il completamento di opere condominiali e la tabella millesimale) destinate ad incidere nella sua (nuova) sfera giuridica.

Cass. civ. n. 1561/1976

Qualora la delibera assembleare di un condominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione di voto, a suo tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non può attribuirsi l’efficacia di un’assunzione di obblighi a titolo personale nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell’assemblea con effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti, vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi una valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio dell’apparenza accolto dall’art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed applicabile, per identità di ratio, anche in tema di condominio, restano salvi, e sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento.

Cass. civ. n. 1281/1976

In materia di condominio le deliberazioni assembleari non sono di regola mai irrevocabili e possono, perciò essere modificate o revocate da un valida deliberazione successiva; le nuove deliberazioni, infatti, purché approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono obbligatorie per tutti i condomini, anche se, eventualmente, quelle anteriori, revocate o modificate, siano state prese all’unanimità e le seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea.

Cass. civ. n. 1716/1975

La contestuale domanda, proposta all’autorità giudiziaria, di revoca dell’amministratore, non esonera il condomino dissenziente, il quale impugni una deliberazione dell’assemblea per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, dall’osservanza del termine di decadenza di trenta giorni, di cui all’ultimo comma dell’art. 1137 c.c.