Art. 1131 — Rappresentanza

Cass. civ. n. 26557/2017

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, sicché l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.

Cass. civ. n. 20612/2017

In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l’area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli.

Cass. civ. n. 19651/2017

L’amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l’approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell’assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall’art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i conmdomini.

Cass. civ. n. 18207/2017

L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino alterandone l’estetica della facciata, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all’art. 1130, n. 4, c.c..

Cass. civ. n. 7095/2017

L’amministratore di condominio, tenuto conto delle attribuzioni demandategli dall’art. 1131 c.c., può resistere all’impugnazione della delibera assembleare ed impugnare la relativa decisione giudiziale senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, atteso che, in dette ipotesi, non è consentito al singolo condomino dissenziente separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in ordine alle conseguenze della lite, ai sensi dell’art. 1132 c.c., ma solo ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti dell’amministratore, ex art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa.

Cass. civ. n. 1208/2017

La legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condominiali, nonché a proporre l’eventuale impugnazione, spetta all’amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il principio per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore, non trova applicazione nelle controversie aventi ad oggetto non già un diritto comune, ma la sua gestione, ovvero l’esazione delle somme a tal fine dovute da ciascun condomino, siccome promosse per soddisfare un interesse direttamente collettivo, senza correlazione immediata con quello esclusivo di uno o più partecipanti.

Cass. civ. n. 133/2017

In tema di condominio negli edifici, spetta all’amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, sicchè, ove un condomino od un terzo propongano una domanda avente ad oggetto l’accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente contemplato nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., l’individuazione della sua natura, ai fini della sussistenza, o meno, di detta legittimazione, deve avvenire tenendo conto che la richiamata disposizione contiene un’elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa, delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale

Cass. civ. n. 16260/2016

L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali.

Cass. civ. n. 20557/2014

In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso.

Cass. civ. n. 18168/2014

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell’amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall’art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia – per le strutture condominiali – al condominio.

Cass. civ. n. 3636/2014

Il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti. Ne consegue che non è idoneo ad estinguere il debito “pro quota” il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante.

Cass. civ. n. 1451/2014

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso.

Cass. civ. n. 28141/2013

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

Cass. civ. n. 21826/2013

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino .

Cass. civ. n. 19558/2013

Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l’amministratore del supercondominio.

Cass. civ. n. 14589/2011

L’amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell’ente di gestione, in forza di una “prorogatio” dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore. Pertanto, successivamente a tale evento, l’amministratore cessato e sostituito non ha l’obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell’interesse a contraddire, permanendo a suo carico solo l’obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell’atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l’estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell’epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili.

Cass. civ. n. 2179/2011

Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio, senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato, in ordine ad una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le quali l’organo amministrativo è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, primo comma, c.c. Né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c., ove, come nella specie, l’udienza di discussione, in precedenza fissata, sia stata differita proprio sul rilievo della pendenza della questione dei poteri dell’amministratore all’esame delle Sezioni Unite della Corte di cassazione e la decisione di quest’ultima sia intervenuta ben prima della nuova udienza.

Cass. civ. n. 22886/2010

Ai sensi dell’art.1131 secondo comma c.c., la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.

Cass. civ. n. 18331/2010

L’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, secondo e terzo comma, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.

Cass. civ. n. 12622/2010

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, l’opponente ha la posizione processuale del convenuto; pertanto l’amministratore di condominio che proceda a tale opposizione non ha la necessità di essere autorizzato dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c..

Cass. civ. n. 2584/2010

La delibera condominiale con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito).

Cass. civ. n. 4245/2009

Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, in persona dell’amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell’assicuratore, spettando all’amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell’interesse di tutti i condomini.

Cass. civ. n. 1460/2008

La rappresentanza attribuita all’amministratore del condominio dall’art. 1131, secondo comma, c.c., rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, non si estende all’azione di scioglimento del condominio prevista dagli artt. 61 e 62 att. c.c.; questa, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso.

Cass. civ. n. 26689/2006

Il conferimento da parte dell’assemblea condominiale all’amministratore del condominio del potere di stare in giudizio in una controversia non nentrante tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c. può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, dopo la proposizione dell’azione.

Cass. civ. n. 26681/2006

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell’amministratore sulle cause concernenti le parti comuni sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all’art. 1117 c.c., dovrebbe considerarsi di proprietà comune.

Cass. civ. n. 16228/2006

Ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire.

Cass. civ. n. 12397/2006

In tema di azioni a difesa della proprietà, con riferimento alle parti comuni del fabbricato, il proprietario esclusivo di una porzione di un edifico abitativo, quale comproprietario delle parti dell’edificio con destinazione necessaria all’uso comune, è abilitato, in forza di trascrizione del suo titolo esclusivo di proprietà, ad agire nei confronti del terzo per ottenere la rimessione in pristino della violazione o manomissione di tali parti comuni.

Cass. civ. n. 9206/2005

In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condòmino (trovando in tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purchè adibite all’uso comune di tutti i condòmini. Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all’eliminazione d’opere (nel caso, varco nel muro di cinta condominiale aperto per consentire ai condòmini l’esercizio del passaggio sulla strada di proprietà dei confinanti), ai fini della pregiudiziale decisione concernente la negatoria servitutis non è necessaria l’integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale utilitas afferente all’intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condòmini. Ne consegue altresì che, poiché l’esistenza di un organo rappresentativo unitario dell’ente, quale l’amministratore, non priva i singoli condòmini della facoltà di agire in giudizio a difesa dei diritti esclusivi e connessi inerenti l’edificio condominiale, ciascun condòmino è d’altro canto legittimato ad impugnare personalmente, anche mediante ricorso per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale. (In applicazione del suindicati principi, nel cassare la sentenza della corte di merito che, in presenza d’impugnazione della sola pronunzia sulla negatoria servitutis e a prescindere quindi dal merito, aveva disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini, la Corte Cass. ha affermato che la partecipazione di questi ultimi, concorrente con quella dell’amministratore, si rende semmai necessaria nella diversa ipotesi di pronunzia emessa sia sulla questione pregiudiziale d’accertamento dell’inesistenza della servitù evocata con la proposizione della negatoria servitutis — che sul merito — domanda di rimozione dell’opera sulla cosa comune integrante la servitù — in presenza di proposizione congiunta di entrambe le questioni).

Cass. civ. n. 8286/2005

Spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, con la conseguenza che in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio.

Cass. civ. n. 8139/2004

Ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni (quale quella avente ad oggetto la pretesa illegittimità dell’avvenuta soppressione del servizio di portierato), controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini.

Cass. civ. n. 3257/2004

Il condominio di edifici si costituisce ipso iure nel momento in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano; da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni.

Cass. civ. n. 15794/2002

Il condominio può essere citato in giudizio per qualsiasi azione che abbia come oggetto parti comuni, anche se si tratti di quelle per le quali tale natura sia stata attribuita dal regolamento, comprese le azioni reali promosse perché sia dichiarata la comproprietà di una o più cose, la cui titolarità, in base ai titoli di acquisto, risulti di alcuni soltanto dei proprietari degli appartamenti dell’edificio.

Cass. civ. n. 7119/2002

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, onde il singolo condomino deve sempre considerarsi parte della controversia tra il condominio e altri soggetti, anche se rappresentato ex mandato dell’amministratore. (Nella specie, in una controversia tra un condominio ed un soggetto che asseriva di aver svolto attività di portiere, la S.C. ha ritenuto, ai fini della competenza territoriale ex art. 30 bis c.p.c., «parte» nel processo un giudice condomino del suddetto condominio).

Cass. civ. n. 65/2002

Ai sensi dell’art. 1131 c.c. il terzo che vuol far valere in giudizio un diritto nei confronti del condominio ha l’onere di chiamare in giudizio colui che ne ha la rappresentanza sostanziale e secondo la delibera dell’assemblea dei condomini, e pertanto non può tener conto di risultanze derivanti da documenti diversi dal relativo verbale: ciò in quanto il principio dell’apparenza del diritto è inapplicabile alla rappresentanza nel processo, essendo in quest’ultimo escluso sia il mandato tacito, sia l’utile gestione. Ne deriva che la notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratotre del condominio, è giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale

Cass. civ. n. 13164/2001

In tema di condominio di edifici, colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o terzi. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona fisica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, non ha l’onere di dimostrare tale veste.

Cass. civ. n. 7130/2001

Essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario (l’amministratore) non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa dei diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere di intervenire nei giudizi, in cui tale difesa sia stata assunta dall’organo di rappresentanza unitaria, ovvero di avvalersi dei relativi mezzi di impugnazione ove non proposti da quest’ultimo.

Cass. civ. n. 852/2000

L’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità della partecipazione al giudizio dei condomini, a resistere alla domanda concernente la legittimità dei distacchi dall’impianto comune centralizzato di riscaldamento, effettuati dai singoli condomini a seguito della deliberazione assembleare autorizzativa.

Cass. civ. n. 651/2000

In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio (cosiddetto «condominio parziale»), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell’art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati).

Cass. civ. n. 13504/1999

Il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall’art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste — esecuzione delle delibere dell’assemblea, cura dell’osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi — comprende quella prioritaria ed indispensabile per l’espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente. L’amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore al fine di agire poi in giudizio nell’ambito delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c., non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini con la conseguenza che un’eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall’amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini.

Cass. civ. n. 4845/1999

L’art. 1131, secondo comma c.c. prevede la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite che riguardi le parti comuni dell’edificio. Consegue che con riferimento alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l’alto del proprio appartamento, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore, dovendo la causa, riguardante l’estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini.

Cass. civ. n. 9378/1997

L’amministratore del condominio è legittimato senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e di terzi al fine di: a) eseguire le deliberazioni dell’assemblea del condominio; b) disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurarne il godimento a tutti i condomini; c) riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Quando la controversia esorbita dai limiti indicati e riguarda obblighi esclusivi dei singoli condomini la rappresentanza ope legis è esclusa.

Cass. civ. n. 8246/1997

La legittimazione ad agire dell’amministratore del condominio nel caso di azioni reali concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù dei rispettivi acquisti — diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari — può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione delle equivalenti ipotesi di una unanime positiva deliberazione di tutti i condomini. (Fattispecie di domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto per usucapione da parte del condominio di un bene rivendicato da un terzo).

Cass. civ. n. 826/1997

La peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall’amministratore, comporta che l’iniziativa giudiziaria di quest’ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini. Pertanto il condomino che interviene personalmente nel processo promosso dall’amministratore per far valere diritti della collettività condominiale non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, sicché, ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi propri dell’intervento dei terzi in quel grado fissati nell’art. 344 c.p.c.

Cass. civ. n. 1460/1995

L’obbligo di comunicazione imposto all’amministratore del condominio dal terzo comma dell’art. 1131 c.c., rilevante solo all’interno del rapporto tra la collettività dei condomini e l’amministratore stesso, come non incide sulla deducibilità e rilevabilità d’ufficio della carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto in persona dell’amministratore con citazione il cui contenuto esorbita dalle funzioni di quest’ultimo, così non rileva ai fini della legittimazione attiva dell’amministratore, la quale, ai sensi dell’art. 1130 e del primo comma dell’art. 1131 c.c., va verificata in base all’inclusione della tutela giurisdizionale richiesta nei limiti delle normali attribuzioni dell’amministratore quali stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio, o alla sua eccedenza dai detti limiti, nel quale caso è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea o il mandato espresso dei condomini. (Nella specie è stato ritenuto che, in difetto di delibera autorizzativa dell’assemblea, l’amministratore del condominio fosse carente di legittimazione a proporre un’azione reale a difesa di un diritto parziario su un fondo contiguo di proprietà di terzi, trattandosi di azione a finalità non meramente conservativa ed esulante dalle normali attribuzioni dell’amministratore).

Cass. civ. n. 735/1995

L’amministratore del condominio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., può essere convenuto in giudizio in rappresentanza dei condomini per qualunque azione, anche di natura reale, concernente le parti comuni dell’edificio.

Cass. civ. n. 2393/1994

Il principio per cui, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere, di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né quindi del potere d’intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso, che vi abbia fatto acquiescenza, non trova applicazione con riguardo alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni dell’assemblea condominiale che, come quelle relative alla gestione di un servizio comune (nella specie, l’ascensore), tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o pia partecipanti, con la conseguenza che, in tali controversie, la legittimazione ad agire — e, quindi, anche ad impugnare — spetta in via esclusiva all’amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità d’impugnazione proposta dal singolo condomino.

Cass. civ. n. 6697/1991

Il potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio, derivando da disposizione di legge inderogabile (art. 1131 c.c.), non può subire limitazioni né per deliberazione dell’assemblea né per volontà dell’amministratore medesimo. La mancanza di legittimazione processuale dell’amministratore di condominio, determinata dalla nullità della relativa delibera di autorizzazione, è sanata con effetto retroattivo da una seconda deliberazione di ratifica, validamente presa.

Cass. civ. n. 11272/1990

Dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 primo comma c.c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge — e propriamente dall’art. 1130 — le quali concernono in generale l’amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell’edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria. Ne consegue che la rappresentanza processuale attiva del condominio, anche in assenza di una apposita deliberazione dell’assemblea dei condomini, per le controversie nascenti da un contratto di appalto non può farsi discendere dal solo fatto che l’amministratore abbia stipulato in nome e per conto del condominio il contratto cui la controversia si riferisce, anche se l’oggetto di esso ecceda le sue normali attribuzioni come conferitegli dalla legge, ove non risulti che la stipulazione del contratto stesso sia stata autorizzata o comunque approvata mediante ratifica dall’assemblea dei condomini.

Cass. civ. n. 8195/1990

L’attività processuale svolta dall’amministratore di un condominio non investito di potere di esercitarla è sanata per effetto della ratifica costituita dall’appello proposto da tutti i condomini contro la sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti dell’amministratore, ancorché lo stesso abbia agito come rappresentante del condominio e non dei singoli condomini, posto che l’amministratore del condominio è il rappresentante di una collettività di persone fisiche individuate dal loro rapporto di proprietà con un determinato edificio sicché sussiste la contemplatio domini nei loro riguardi quali condomini ancorché non indicati.

Cass. civ. n. 3646/1989

La rappresentanza in giudizio del condominio spetta inderogabilmente a norma dell’art. 1131 c.c., all’amministratore nominato dall’assemblea dei condomini, nei limiti delle attribuzioni indicate dalla legge (art. 1130 c.c.) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea, restando in facoltà del singolo condomino di intervenire nella lite solo ad adiuvandum come portatore di un interesse proprio, e non come rappresentante del condominio ancorché delegato dall’assemblea condominiale.

Cass. civ. n. 145/1985

Il limite della legittimazione processuale passiva dell’amministratore del condominio (nonché dei cosiddetti complessi residenziali ad esso assimilabili per la destinazione all’uso e servizio comune dei beni di edifici contigui), costituito, a norma dell’art. 1131 c.c., dall’inerenza delle azioni proposte alle parti comuni dell’edificio, deve essere inteso in senso estensivo, così da comprendere nel concetto di parti comuni tutte le parti materiali comunque destinate all’uso comune dei condomini, anche se ubicate all’esterno dello stabile condominiale. Ne consegue che la legittimazione passiva ad processum dell’amministratore ricorre ogni qual volta sia in gioco l’interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino, ovvero di un terzo estraneo alla comunione.

Cass. civ. n. 4623/1984

Poiché per la sussistenza della rappresentanza processuale occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della forma scritta, ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all’amministratore l’espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo interesse una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie negoziali di acquisto, il detto verbale in tanto può essere idoneo a conferire all’amministratore il potere di rappresentanza convenzionale nel processo di singoli condomini, solo in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente da ciascun mandante.

Cass. civ. n. 1495/1983

Il potere di rappresentanza spettante all’amministratore del condominio gli consente di impugnare le sentenze sfavorevoli, nei giudizi nei quali sia stato parte, poiché la legittimazione processuale, una volta riconosciuta, è valida per tutti i gradi di giudizio. È, pertanto, irrilevante l’eventuale tardività e irregolarità della delibera condominiale che autorizza l’amministratore a proporre il giudizio di appello, una volta che la delibera autorizzante lo stesso a dar luogo al giudizio di primo grado vale per tutti i successivi gradi del giudizio stesso.

Cass. civ. n. 2091/1982

Il limite della legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, costituito, a norma dell’art. 1131 c.c., dall’inerenza delle azioni proposte alle parti comuni dell’edificio, deve essere inteso in modo da ricomprendere nel concetto di parti comuni qualsiasi bene, anche se non condominiale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali. Ne consegue che ricorre la legittimazione passiva ad processum dell’amministratore rispetto all’azione di spoglio esperita da un terzo, in riferimento ad un terreno ubicato all’esterno dello stabile condominiale, a fronte dei lavori intrapresi dai condomini sullo stesso, in attuazione dell’interesse, a loro prossimo e comune, alla sistemazione dell’area verde vicina a detto stabile.

Cass. civ. n. 4807/1978

L’amministratore di un condominio convenuto in giudizio avente ad oggetto parti comuni dell’edificio può proporre una domanda riconvenzionale solo se munito di uno specifico mandato, non essendo sufficiente il potere, conferitogli dall’art. 1131 c.c., di resistere alla domanda della controparte. Infatti colui che agisce in riconvenzionale utilizza il processo iniziato contro di lui per far valere pretese proponibili anche in autonomo giudizio, così assumendo a tutti gli effetti la veste di attore.

Cass. civ. n. 4132/1976

L’amministratore del condominio di edificio, convenuto con azione concernente le parti comuni (nella specie actio negatoria servitutis), non è legittimato alla chiamata in garanzia di un terzo, ove tale chiamata trovi fondamento in rapporti contrattuali intervenuti fra il terzo medesimo ed i singoli condomini (nella specie, i contratti di vendita degli appartamenti dell’edificio), e, quindi, esorbitanti dai limiti della sua rappresentanza processuale attiva, secondo i criteri fissati dall’art. 1131 primo comma c.c.

Cass. civ. n. 3198/1975

I poteri dell’amministratore nella rappresentanza attiva del condominio in giudizio sono soggetti agli stessi limiti ai quali soggiacciono i suoi poteri di carattere sostanziale, indicati nell’art. 1131 c.c. Pertanto, allorché la lite abbia per suo oggetto congiuntamente diritti condominiali e diritti dei singoli, devono stare in giudizio anche tutti i condomini interessati, sicché per legittimare l’attività del solo amministratore del condominio è necessario il conferimento di uno specifico mandato con rappresentanza da parte dei singoli condomini.