Art. 875 — Comunione forzosa del muro che non è sul confine

Cass. civ. n. 12134/2018

In materia di distanze tra costruzioni, la pur consentita deroga convenzionale al diritto di prevenzione non può validamente attuarsi mediante espressa o implicita disapplicazione delle distanze prescritte dai regolamenti locali, al riguardo imprescindibilmente vincolanti, onde colui che rinuncia alla facoltà di fabbricare in appoggio o in aderenza ad una preesistente costruzione resta per ciò stesso obbligato ad arretrare il proprio fabbricato sino alle anzidette distanze.

Cass. civ. n. 11320/2018

Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino. Ne consegue che, qualora lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni, tale nuova disciplina vincola il preveniente che rimane tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita, senza alcuna facoltà di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito.

Cass. civ. n. 10318/2016

Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.

Cass. civ. n. 144/2016

In tema di distanze fra le costruzioni, incombe a colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione, l’onere della prova di avere costruito per primo.

Cass. civ. n. 21455/2015

In tema di distanze legali, nell’ipotesi in cui il proprietario preveniente abbia realizzato la sua costruzione ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dai regolamenti locali e lo strumento urbanistico consenta al confinante che costruisce per primo di spingere il proprio fabbricato sino al confine del fondo contiguo non edificato, la situazione di illegittimità può essere rimossa, in via alternativa, mediante arretramento della costruzione fino alla distanza regolamentare ovvero con il suo avanzamento fino al confine.

Cass. civ. n. 11448/2015

In tema di distanze nelle costruzioni, il principio che la soluzione costruttiva – a distanza legale, in aderenza o in appoggio – può essere mutata ove la situazione lo consenta opera incondizionatamente quando la soluzione originaria sia legittima e non quando il preveniente abbia agito in giudizio per eliminare una situazione illegittima; in tale ultimo caso, l’eccezione riconvenzionale con la quale il convenuto deduca l’intenzione di modificare la costruzione in modo da realizzare una tra le soluzioni legittime nell’ambito del meccanismo della prevenzione non è sufficiente a paralizzare la domanda di demolizione, occorrendo accertare che il proposito del prevenuto sia serio e concretamente realizzabile.

Cass. civ. n. 23693/2014

Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 cod. civ., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco.

Cass. civ. n. 15547/2014

Il principio della prevenzione comporta che il confinante, che costruisce per primo, può edificare sia alla distanza minima imposta dalla legge, sia sul confine, sia a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, salvo in tale ultimo caso la possibilità per il vicino, che elevi un fabbricato successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, chiedendo la comunione forzosa del muro ex art. 875 cod. civ., oppure costruendo in aderenza, ex art. 877 cod. civ.

Cass. civ. n. 15632/2012

In tema di distanze legali, gli artt. 873, 875, 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, potendo, in tal caso, il proprietario del fondo finitimo costruire in aderenza alla fabbrica preesistente sia per la parte posta sul confine, sia per quella corrispondente alle rientranze, pagando in quest’ultimo caso la metà del valore del muro del vicino, che diventa comune, nonché il valore del suolo occupato per effetto dell’avanzamento della costruzione.

Cass. civ. n. 3638/2007

In tema di distanze tra costruzioni, in base al principio della prevenzione, è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra il costruire alla distanza legale e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo e permettergli, quindi, di avanzare la propria costruzione sino all’altrui edificio, a nulla rilevando, ove non vi siano vincoli particolari, che debba spingere il proprio fabbricato fino a quello realizzato in senso obliquo dal preveniente che abbia rispettato tutti i criteri di scelta.

Cass. civ. n. 9911/2004

In tema di distanze legali il principio della prevenzione opera, nei rapporti fra privati, anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione o licenza edilizia e sia quindi illegittima sotto il profilo urbanistico, giacche non e ipotizzabile alcuna lesione soggettiva del proprietario prevenuto, il quale non ha alcun diritto all’osservanza, da parte del preveniente, delle norme edilizie non integrative del codice civile in materia di distanze, come quelle delle leggi urbanistiche concernenti l’obbligo della licenza o della concessione, che attengono esclusivamente all’aspetto formale dell’attività costruttiva. (La corte, nel formulare il principio surrichiamato, ha confermato la decisione impugnata, che aveva ritenuto fondata la domanda di demolizione dell’edificio costruito dalla convenuta in attuazione del piano di zona di cui alla legge 167/1962 a distanza illegale dalla costruzione realizzata per prima dagli attori, disattendendo la censura sollevata con il ricorso dalla convenuta che aveva dedotto che la costruzione degli attori eseguita senza licenza edilizia e non riportata nella mappa catastale non fosse stata perciò considerata nel progetto elaborato per il piano di zona di cui alla legge di edilizia pubblica e residenziale).

Cass. civ. n. 8125/2004

In tema di distanze legali tra costruzioni, ed in applicazione del cosiddetto principio della prevenzione (artt. 873, 875, 877 c.c.), l’irrevocabilità della scelta del preveniente è condizionata all’attività posta in essere dal prevenuto che, solo ove abbia già costruito, adeguandosi alla prima scelta del preveniente, non può ritenersi obbligato ad uniformarsi ad una diversa e successiva scelta dello stesso preveniente che comporti modifiche sulla costruzione da lui (prevenuto) già posta in essere.

Cass. civ. n. 5894/2004

In tema di distanze fra edifici, nel caso in cui la costruzione del prevenuto non presenti una perfetta aderenza a quella realizzata con sporgenze dal preveniente secondo una linea spezzata, il giudice non può disporre l’arretramento della costruzione del prevenuto senza accertare che l’intercapedine possa essere colmata mediante opportuni accorgimenti tecnici atti a perfezionare l’aderenza senza determinare spinte in danno del muro del vicino. In tal caso non si verifica violazione del principio di prevenzione, posto che il prevenuto esercita, seppure con l’adozione di cautele rese necessarie da anomalie a lui non imputabili, la facoltà di costruire in aderenza riconosciutagli dalla legge.

Cass. civ. n. 12483/2002

In tema di distanze tra costruzioni, l’eventuale diritto del proprietario frontista a mantenere un fabbricato preesistente sin dall’origine costruito ad una distanza inferiore a quella legale rispetto all’immobile limitrofo non conferisce al predetto l’ulteriore diritto di apportare al manufatto aggiunte e/o modifiche di qualsiasi natura nella parte che, in base alla normativa attualmente vigente, risulti a distanza inferiore a quella minima legale, atteso che dette aggiunte o modifiche costituirebbero un’ulteriore — e non consentita — violazione della normativa in materia di distanze.

Cass. civ. n. 15492/2001

Il preventivo interpello, richiesto dall’art. 875, comma secondo, c.c. al fine di consentire al vicino l’esercizio della facoltà di estendere al confine il muro realizzato sul suo fondo o di procedere alla sua demolizione o di arretrarlo alla distanza legale, onde sottrarlo alla comunione forzosa, si concreta in un atto distinto dalla domanda di comunione forzosa del muro, nella quale non può considerarsi logicamente implicito, e, pur non esigendo l’osservanza di formule sacramentali, deve essere inequivocabilmente diretto a provocare una vera e propria manifestazione di volontà negoziale riguardante la definitiva sistemazione del rapporto di vicinanza fondiaria, destinata poi ad essere sanzionata dal giudice con sentenza costitutiva.

Cass. civ. n. 15367/2001

Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino prevenuto deve rispettare le distanze, imposte dalla legge e dai locali regolamenti edilizi, computate dalle sporgenze e rientranze dell’altrui fabbricato; quindi, potrà costruire in aderenza solo in quei tratti in cui l’edificio preveniente si trova sul confine, rispettando le distanze legali, non rilevando il fatto che il suolo non edificato lungo la linea del confine non è più edificabile per volontà del preveniente.

Cass. civ. n. 15382/2000

In tema di distanze tra costruzioni, il principio cosiddetto della prevenzione, in base al quale quello, tra i proprietari di fondi finitimi, che costruisce per primo ha la facoltà di scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine, ponendo il vicino che voglia a sua volta edificare nell’alternativa di chiedere la comunione del muro e costruire in aderenza, ovvero di arretrare la sua costruzione fino a rispettare la maggiore distanza imposta dal regolamento locale, incontra un limite laddove al prevenuto non sia data la possibilità di scelta tra le indicate soluzioni alternative. Pertanto, ove la particolare collocazione dell’immobile del preveniente elida di fatto tale possibilità di scelta (nella specie, perché la costruzione in aderenza avrebbe comportato la creazione di intercapedini pericolose), non è addebitabile al prevenuto la violazione delle norme sulle distanze.

Cass. civ. n. 11858/2000

Ai fini dell’attribuzione della comunione forzosa del muro ai sensi dell’art. 875 c.c., non è ostativo il l’atto che l’interpello previsto da detto articolo venga notificato al preveniente dopo che costui abbia agito in giudizio per ottenere l’osservanza delle distanze legali da parte del vicino prevenuto, ne che quest’ultimo abbia già costruito in violazione di tali distanze, ma è invece necessario accertare se, in relazione alla particolare situazione dei luoghi o all’esistenza di particolari vincoli di carattere negoziale o normativo, è in concreto possibile per il prevenuto estendere la propria fabbrica entro il fondo del vicino ponendola in aderenza con la preesistente costruzione del preveniente. L’indagine sulla serietà della volontà del prevenuto di costruire in aderenza, lungi da essere una ricerca sulle sue determinazioni volitive, si concreta nella attuazione e quindi in definitiva, nella verifica della fondatezza della domanda volta ad ottenere la comunione forzosa.

Cass. civ. n. 4819/1998

Il preveniente può costruire con rientranze orizzontali — nella specie chiostrina — rispetto al confine, realizzando una costruzione lungo una linea spezzata, costringendo il prevenuto che voglia costruire sul confine, in aderenza o in appoggio, ad arretrare in corrispondenza delle rientranze fino a rispettare le distanze minime prescritte, non potendo questi pretendere che il preveniente elimini le rientranze per consentirgli di costruire lungo il confine in linea retta.

Cass. civ. n. 342/1997

Poiché le norme di cui agli artt. 873, 875, 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, il proprietario del fondo finitimo può costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso, pagando in quest’ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune.

Cass. civ. n. 5825/1996

In tema di distanze fra le costruzioni il principio che la scelta, in concreto operata dal convenuto di una delle soluzioni costruttive (a distanza legale, in aderenza o in appoggio) consentitegli può essere successivamente mutata qualora la situazione lo consenta, opera incondizionatamente soltanto allorché la soluzione originariamente adottata sia legittima e non anche quando la scelta originaria sia in contrasto con la legge, ed il preveniente, titolare di un diritto soggettivo al rispetto delle norme sulle distanze fra le costruzioni, agisca in giudizio per l’eliminazione della situazione illegittima. In tal caso, se al convenuto è consentito di contrastare la domanda dell’attore medesimo mediante la deduzione, in via di eccezione riconvenzionale, della sua intenzione di modificare la costruzione (già effettuata in violazione di legge) in maniera da realizzare una delle soluzioni consentitegli nell’ambito del meccanismo della prevenzione, tale deduzione non è da sola sufficiente a paralizzare la domanda di demolizione, essendo altresì necessario accertare sia la serietà che la concreta realizzabilità del proposito del prevenuto di attuare una soluzione costruttiva diversa da quella originariamente scelta. Al qual fine deve tenersi conto degli strumenti vigenti all’epoca in cui dovesse eliminarsi l’illegittima intercapedine.

Cass. civ. n. 3769/1996

In tema di costruzioni sulla zona di confine, la scelta offerta al preveniente dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875, 877 c.c. (costruzione sul confine ovvero con distacco legale dal confine o a distanza inferiore al distacco legale) è subordinata alla possibilità, per il vicino, di esercitare, a sua volta, nella prima e nella terza ipotesi, il diritto di costruire in appoggio o in aderenza al muro del preveniente con la conseguenza che la predetta facoltà deve essere negata al preveniente se, in forza di un divieto di legge (norme del regolamento edilizio) o di particolari vincoli nascenti da negozio privato (es. servitù) o di situazioni giuridiche (canali di bonifica, corsi d’acqua) o dell’appartenenza a terzi di tale zona (o di parte di essa), non sia possibile al vicino spingere il proprio fabbricato sino a quello del preveniente; in questo caso, è il preveniente che deve rispettare il distacco legale dal confine e che si espone al rischio, nel caso di costruzione a distanza inferiore, di essere costretto dal vicino ad arretrare la sua costruzione fino a raggiungere la prescritta distanza legale dal confine (nella specie, si è ritenuto inoperante il principio della prevenzione per l’esistenza di una servitù di passaggio che veniva esercitata su una striscia di terreno contigua al confine e che impediva al prevenuto di avanzare la sua costruzione fino a quella del preveniente, posta a distanza illegale).

Cass. civ. n. 2473/1996

Il criterio della prevenzione, previsto dall’art. 875 c.c. allo scopo di regolare armonicamente i rapporti tra le costruzioni di fondi contigui, impone a colui che costruisce dopo di adeguarsi alle scelte del vicino che ha costruito per primo ponendolo, nei casi in cui la fabbrica di quest’ultimo sia sul confine, di fronte alla alternativa di costruire in aderenza o di arretrare in modo da assicurare il distacco previsto dalla legge o dal regolamento o costringendolo, nei casi in cui la preesistente fabbrica del vicino sia ad una distanza dal confine della metà del totale prescritto, ad arretrare la propria costruzione per l’altra metà della distanza prescritta, o, infine, consentendogli, nei casi in cui la prima fabbrica sia posta a distanza inferiore della metà della distanza prescritta, di avanzare la propria costruzione fino alla preesistente, pagando il valore del suolo occupato, o di arretrare la sua fabbrica in modo da assicurare comunque il distacco minimo prescritto senza possibilità di chiedere, invece, il rispetto delle distanze legali attraverso l’arretramento della costruzione del vicino.

Cass. civ. n. 3536/1995

In materia di costruzioni nella zona di confine, il principio della prevenzione conferisce al prevenuto la facoltà di avanzare la propria costruzione fino a quella posta nel fondo confinante a distanza illegale ma non gli toglie il diritto, ove non intenda avvalersi di questa facoltà, di chiedere l’arretramento della predetta costruzione.

Cass. civ. n. 10395/1994

In tema di distanze legali nelle costruzioni il principio della prevenzione comporta che il preveniente il quale abbia scelto per la sua costruzione tra le facoltà consentitegli dallo stato di inedificazione del suolo del vicino quella di porsi alla distanza minima consentita dal confine, deve rispettare tale scelta, e non può successivamente porre un corpo di fabbrica antistante alla costruzione già realizzata, modificando così la scelta originariamente effettuata.

Cass. civ. n. 4948/1990

In tema di distanze legali nelle costruzioni, colui che invochi il diritto di prevenzione — applicabile anche in tema di sopraelevazione, nel senso che chi abbia costruito per primo (avvalendosi delle facoltà del preveniente) ha il potere-dovere di mantenere anche nelle sopraelevazioni la scelta fatta per il piano terra — è tenuto a dare la prova di aver costruito per primo e cioè in un momento in cui il fondo del confinante non era ancora edificato.

Cass. civ. n. 3530/1986

In tema di distanze tra costruzioni il principio della prevenzione opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta licenza, mentre tale principio non è applicabile quando il preveniente abbia violato le norme sulle distanze legali, in quanto in questa diversa ipotesi il giudice deve tenere conto dell’avvenuta violazione al fine di determinare in concreto le facoltà spettanti al secondo costruttore, le quali non possono essere pregiudicate o ridotte da illegittime iniziative del preveniente, salvo il caso in cui quest’ultimo abbia acquistato per usucapione o in base ad altro titolo la servitù contraria alla limitazione legale.

Cass. civ. n. 2936/1986

La disciplina della prevenzione in materia di distanze legali tra costruzioni non consente di ipotizzare un diritto del prevenuto all’esecuzione puntuale, da parte del preveniente, del progetto di costruzione originario contemplato nella licenza edilizia, in quanto questa per la sua natura di autorizzazione amministrativa non attribuisce ai terzi diritti maggiori o diversi da quelli che ad essi siano già riconosciuti dalla legge. Conseguentemente, nelle controversie tra privati derivanti dall’esecuzione di opere edilizie, ciò che rileva è soltanto la conformità o meno di tali opere alle norme edilizie essendo, invece, irrilevante l’esistenza e legittimità degli atti amministrativi (licenze, concessioni ecc.) che condizionano in concreto l’esercizio dello ius aedificandi sul piano del diritto pubblico, come pure la conformità delle costruzioni a tali atti.

Cass. civ. n. 1020/1984

Il diritto del proprietario di un fondo di conseguire la comunione del muro costruito dal vicino non su confine ed a distanza inferiore a quella legale, al fine di appoggiare una propria fabbrica al muro stesso, previa occupazione del suolo intermedio, secondo la previsione dell’art. 875 c.c., postula una seria volontà di procedere a detta nuova costruzione, nonché la giuridica possibilità di realizzarla. Pertanto, il suddetto diritto, se non può essere disconosciuto per il solo fatto del mancato rilascio o del diniego di licenza o concessione edilizia, deve essere negato nel caso di mancata presentazione di un progetto di costruzione, evidenziando ciò il difetto di una seria volontà di procedere a quell’opera, cosi come nel caso in cui l’opera medesima risulti irrealizzabile, per la presenza di norme degli strumenti urbanistici locali, integrative delle disposizioni del codice civile, che vietino ogni possibilità di costruzione in appoggio o in aderenza.

Cass. civ. n. 3796/1982

L’acquisto ex art. 875 c.c. della comunione del muro altrui, non sul confine, che è condizionato nella validità alla concreta realizzazione dell’unico scopo per il quale è consentito (fabbricare contro il muro), deve precedere l’attività di costruzione cui è correlato, o almeno coincidere temporaneamente con il suo inizio, e, pertanto, deve consentirsi, o disporsi, in base a semplice enunciazione della volontà di attuare il suindicato scopo, con la conseguenza che esso può essere legittimamente rifiutato, in via preventiva, soltanto in relazione alla certezza della giuridica impossibilità del proprietario richiedente di eseguire la costruzione per cui l’acquisto è chiesto. Una tale impossibilità non è desumibile dalla mancanza della licenza di costruzione, o concessione, in quanto l’esigenza di detta licenza, o concessione, non comporta, soprattutto nei rapporti fra privati, compressione del diritto di proprietà o di facoltà ad esso inerenti.

Cass. civ. n. 449/1982

L’interpello ex art. 875, secondo comma, c.c., costituendo condizione dell’azione esperita per ottenere la comunione del muro del vicino, è validamente proposto anche dopo la realizzazione delle nuove fabbriche in appoggio o in aderenza a tale muro, ovvero a distanza non regolamentare rispetto al medesimo, sempre che preceda la sentenza costitutiva della comunione e, quindi, comporti la possibilità per la controparte di esercitare la scelta spettantele ai sensi dell’art. 875 citato; conseguentemente, la parte convenuta in giudizio per la demolizione di fabbriche costruite a distanza illegale può formulare l’interpello in questione anche attraverso la domanda riconvenzionale di comunione del muro del vicino, fondata sul summenzionato art. 875, oppure attraverso un atto successivo del processo, come l’atto di appello, costituendo corrispondentemente controdiritto opposto dal convenuto.

Cass. civ. n. 3066/1981

La disciplina della prevenzione di cui all’art. 875 c.c. implica che in tanto esiste il diritto di prevenzione, in quanto ciascuno dei due contrapposti interessati possa costruire sul confine ovvero a distanza da esso inferiore alla metà di quella legale o regolamentare e che, corrispondentemente, in tanto esiste il diritto del prevenuto di costruire in appoggio o in aderenza, nell’ipotesi di costruzione non a confine (artt. 875 e 877, secondo comma, c.c.), in quanto al preveniente sia consentito, a sua volta, di optare per il prolungamento della sua costruzione sino al confine. Pertanto, sopravvenuta, dopo il legittimo esercizio del diritto di prevenzione, una nuova disciplina urbanistica (nella specie: piano regolatore generale) che, vietando le costruzioni se non ad una data distanza dal confine, impedisca a chi ha costruito per primo di valersi dell’opzione suindicata, non può il prevenuto invocare l’art. 875 citato per costruire in appoggio o aderenza al muro del vicino, essendole costruzioni da realizzarsi soggette a tale nuova disciplina e dovendo escludersi la sussistenza di diritti quesiti in base alla situazione verificatasi anteriormente a detta disciplina, anche in relazione all’interpello eventualmente formulato ai sensi del menzionato art. 875, in quanto il diritto a costruire secondo la normativa urbanistica vigente in un determinato tempo resta insensibile alle innovazioni in materia solo per le situazioni già consolidate, ossia per le costruzioni già esistenti.

Cass. civ. n. 4719/1977

La facoltà di costruire contro il muro del vicino che non si trovi sul confine, ai sensi dell’art. 875 c.c., postula il preventivo interpello del vicino medesimo, per conoscere se egli preferisce estendere il muro al confine, o procedere alla sua demolizione. Pertanto, in difetto di tale preventivo interpello, ed in presenza del fatto materiale di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, l’indicata norma non pregiudica il diritto di quel vicino di ottenere la demolizione della costruzione per la parte realizzata in violazione delle prescritte distanze.