Cass. civ. n. 12473/2023

È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 2923, comma 3, c.c. (norma che, rendendo inopponibile all'aggiudicatario, alla procedura e ai creditori la locazione "a canone vile", consente al giudice dell'esecuzione l'emanazione diretta dell'ordine di liberazione), il quale non impedisce al conduttore l'esercizio del diritto di difesa, né ostacola l'impresa privata, mirando, piuttosto, a salvaguardare il diritto al recupero del credito - che gode di tutela costituzionale e anche sovranazionale - da iniziative economiche fraudolente o, comunque, lesive delle ragioni creditorie.
In tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il potere-dovere di esaminare "ex officio" i titoli di godimento eventualmente opponibili alla procedura, sia nel momento in cui provvede a determinare il prezzo-base dell'immobile o a dare, doverosamente, indicazioni ai potenziali acquirenti sul suo stato di occupazione (circostanza che incide sul valore del cespite), sia, soprattutto, quando è chiamato ad emettere l'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c., provvedimento che, ovviamente, non va emanato in caso di ritenuta opponibilità del titolo vantato dal terzo.

Cass. civ. n. 23508/2022

In tema di esecuzione forzata, l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento, ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, potendo il giudice far ricorso, nella relativa indagine, a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, quale ad esempio, nel caso di sublocazione di immobile, il raffronto del canone di quest'ultima con quello della locazione, se del caso mediante la comparazione in termini percentuali, e comunque coerenti con i criteri di estimo, soprattutto ove l'immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria.

Cass. civ. n. 9877/2022

La locazione "a canone vile" stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c. ed è inopponibile anche alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l'interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone l'anticipazione degli effetti favorevoli dell'aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia "ultra partes" di quest'ultimo: ne consegue che è pienamente legittima l'emanazione diretta, da parte del giudice dell'esecuzione, dell'ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l'aggiudicatario, potendo i vari soggetti coinvolti o pregiudicati da tale provvedimento trovare tutela delle loro ragioni nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi.

Cass. civ. n. 16718/2012

All'acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell'art. 2923, terzo comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento e la locazione sia stata stipulata dal dante causa del debitore espropriato.

Cass. civ. n. 17735/2009

L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, c.c. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.

Cass. civ. n. 111/2003

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell'art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all'art. 1599 stesso codice (dettato in tenia di vendita volontaria), non prevede la possibilità che l'acquirente assuma, nei confronti dell'alienante, l'obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.

Cass. civ. n. 721/1999

L'art. 2923 c.c., secondo il quale l'acquirente di un immobile subastato non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato in data certa anteriore al pignoramento qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, non si pone come norma eccezionale, derogatoria all'art. 1415, comma secondo c.c. in tema di simulazione. Consegue che l'acquirente di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 2923, comma terzo c.c. Ovvero quella di cui al precedente art. 1415, secondo comma c.c.

Cass. civ. n. 459/1994

La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 569, secondo comma, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene con la conseguenza che non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 c.c. non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente in executivis. Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato.