Art. 1755 — Provvigione

Cass. civ. n. 11656/2018

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.

Cass. civ. n. 869/2018

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

Cass. civ. n. 1735/2016

In tema di mediazione, ove l’iscrizione all’albo dei mediatori professionali sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività, il mediatore ha diritto al compenso solo dal momento dell’iscrizione e, pertanto, è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica, non potendo la sopravvenienza della stessa nel corso del rapporto, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore, legittimare “ex post” un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione.

Cass. civ. n. 762/2014

In tema di mediazione, l’art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59 ha soppresso il ruolo dei mediatori, previsto dall’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, ma non ha abrogato quest’ultima legge, prescrivendo invece che l’attività sia soggetta a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio territorialmente competente, la quale, previa verifica dei requisiti autocertificati, iscrive i mediatori nel registro delle imprese, se esercitano l’attività in forma di impresa, e, altrimenti, nel repertorio delle notizie economiche e amministrative assegnando ad cui la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività previste dalla legge n. 39 del 1989. Ne consegue che l’art. 6 della legge n. 39 del 1989, secondo cui “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”, va interpretata nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal d.lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio.

Cass. civ. n. 4758/2012

Il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio; ne consegue che il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo.

Cass. civ. n. 22273/2010

Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un “affare” (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell’accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.

Cass. civ. n. 21836/2010

In tema di mediazione, costituisce affare, ai sensi dell’art. 1754 c.c., al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra due parti. Tale operazione, benché da intendersi in senso generico ed empirico, deve, tuttavia, essere sufficientemente individuata nella sua consistenza storica.

Cass. civ. n. 15880/2010

In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755 c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. L’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto.

Cass. civ. n. 12527/2010

In tema di contratto di mediazione, l’affare – da intendersi nel senso di qualsiasi operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio – deve ritenersi concluso, per effetto della “messa in relazione” da parte del mediatore, quando si costituisca un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno; ne consegue che, ai fini del riconoscimento al mediatore del diritto alla provvigione, è sufficiente che la sua attività costituisca l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e atti strumentali, alla conclusione dell’affare, rimanendo irrilevante che le parti originarie sostituiscano altri a sé nell’operazione conclusiva, ovvero una parte sia receduta dal preliminare. (Nella specie, la S.C. ha, perciò, accolto il ricorso del mediatore e cassato con rinvio la sentenza impugnata, che aveva negato il diritto del ricorrente alla percezione della provvigione malgrado avesse messo in relazione le parti per la stipula del preliminare, non potendosi ritenere ostativi in proposito né il successivo recesso di una delle parti originarie né la circostanza che l’affare fosse stato poi definitivamente concluso con altro soggetto).

Cass. civ. n. 12283/2009

In tema di mediazione, ai sensi dell’articolo 1755 c.c. la conclusione dell’affare, che dell’azione dal mediatore promossa per ottenere la provvigione costituisce condizione, non deve necessariamente sussistere al momento dell’introduzione della domanda, ben potendo sopravvenire nel corso del giudizio stesso, che, in tale caso, deve proseguire per la decisione nel merito.

Cass. civ. n. 9547/2009

Il mediatore acquista il diritto alla provvigione solo quando l’affare sia stato concluso per il tramite della sua opera, a nulla rilevando che l’incarico unilateralmente conferitogli preveda una clausola di esclusiva e che questa sia stata violata dall’intermediato, a meno che il contratto non preveda espressamente l’obbligo di quest’ultimo di corrispondere la provvigione anche nel caso di violazione del patto di esclusiva, essendo inapplicabile, in via analogica, alla mediazione la diversa regola dettata con specifico riferimento al contratto di agenzia dall’art. 1748 c.c. 

Cass. civ. n. 8126/2009

In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto.

Cass. civ. n. 7994/2009

Al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. Ne consegue che, se anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come “atto conclusivo dell’affare”, ai sensi dell’art. 1755 c.c., non altrettanto può esserlo un preliminare i cui effetti siano condizionati dalle parti ad avvenimenti passati o presenti (cosiddetta condizione impropria): in tal caso, qualora si accerti che la condizione non si è verificata, il mediatore non ha diritto alla provvigione. (Principio enunciato dalla S.C. in riferimento ad un caso in cui il preliminare di compravendita di un immobile stipulato per effetto dell’intervento del mediatore prevedeva la risoluzione automatica ove fosse stata riscontrata, prima della stipula del contratto definitivo, una preesistente difformità del bene rispetto agli strumenti urbanistici).

Cass. civ. n. 5348/2009

Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dello stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti, senza che abbia rilievo in proposito, quando il conferimento dell’incarico sia avvenuto con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, la circostanza che l’opera prestata dal mediatore sia stata ultimata in modo idoneo ed efficiente alla conclusione dell’affare successivamente alla scadenza del termine previsto, poiché la stipula di detto patto non è indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha cassato la sentenza impugnata rilevando che la conclusione dell’affare era stata integrata dalla stipula del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, rimanendo indifferenti, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, le vicende successive che avevano condotto le parti alla mancata conclusione del contratto definitivo, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato conferito).

Cass. civ. n. 23842/2008

Il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell’art. 1754 cod. civ., nasce sulla sola base della conclusione di un affare e a condizione che quest’ultimo risulti in rapporto causale con l’attività svolta dal mediatore, il quale potrà assolvere il suo compito sia secondo il modello della “mediazione di contratto” (favorendo, cioè, l’utile contatto tra le parti), sia attraverso fattispecie mediatizie che non presuppongono un formale accordo tra le parti e si caratterizzano per la loro atipicità negoziale, si da doversi ritenere non esaustivo il sintagma “contratto di mediazione”. Il tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare.

Cass. civ. n. 11521/2008

Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l’attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà. Ove, per contro, il mediatore celi tale sua veste, presentandosi formalmente come mandatario di una delle parti (cosiddetta «mediazione occulta») egli non ha diritto alla provvigione e l’accertamento della relativa circostanza è demandato al giudice di merito che è incensurabile in sede di legittimità, se correttamente motivato.

Cass. civ. n. 6292/2008

A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, l’attività di mediazione può essere svolta solo in presenza dei requisiti prescritti dalla predetta legge e, pertanto, il mediatore consegue il diritto al compenso solo se iscritto nei registri da essa contemplati. In relazione alle attività di mediazione iniziate prima ma concluse dopo l’entrata in vigore della suddetta normativa, il mediatore può far valere il diritto al compenso solo se abbia chiesto l’iscrizione nei nuovi registri, ai sensi dell’art. 9, comma secondo, della citata legge n. 39 del 1989; quanto meno entro la data di conclusione del contratto intermediato, pur se l’iscrizione non sia ancora avvenuta. A tal riguardo è onere del mediatore dimostrare di aver proposto tale domanda mentre, qualora l’iscrizione nei nuovi registri non sia ancora avvenuta, spetta alla parte che contesti il diritto al compenso dimostrare l’eventuale insussistenza dei requisiti per l’iscrizione medesima.

Cass. civ. n. 26292/2007

In tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso per l’attività prestata, l’onere della prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori così come previsto nella legge n. 39 del 1989 può essere assolto, anche mediante l’indicazione del numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornire la prova per presunzioni.

Cass. civ. n. 22859/2007

Ai sensi dell’art. 9, comma 2, legge 3 febbraio 1989, chi poteva esercitare l’attività di mediazione prima dell’entrata in vigore della stessa legge, perché iscritto nei ruoli di cui all’art. 2 della legge n. 253 del 1958, doveva, essere iscritto nel ruolo previsto dalla nuova legge, sicché, sin dall’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, poteva continuare a svolgere l’attività, chiedendo l’iscrizione nei nuovi ruoli, sino a quando tale iscrizione non gli fosse stata rifiutata per una legittima ragione. (Nella specie, in applicazione del riferito principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di condanna al pagamento della provvigione per la mediazione svolta dalla società attrice per non aver questa dato prova di versare già prima dell’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989 nella condizione di poter esercitare l’attività di mediazione, tramite un suo rappresentante legale iscritto nel precedente ruolo.

Cass. civ. n. 14582/2007

È configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale «normale» assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico. (Nella fattispecie, relativa alla domanda di pagamento della provvigione per l’intermediazione nell’acquisto da parte del terzo di macchinari prodotti dalla società convenuta, si era doluto il ricorrente, che secondo la corte di merito, egli, in quanto procacciatore d’affari per la ditta acquirente, non avesse potuto svolgere contemporaneamente attività mediatoria in favore della venditrice, conseguendo il diritto al compenso nei confronti di quest’ultima: la S.C. ha cassato con rinvio, per errata applicazione dell’articolo 1755 c.c., l’impugnata sentenza di rigetto).

Cass. civ. n. 20749/2004

Ai fini del riconoscimento del diritto al compenso in favore di chi assume di avere svolto attività di mediatore, la prova dell’iscrizione nel relativo ruolo costituisce una condizione dell’azione la cui sussistenza deve essere provata in giudizio da chi agisce per il pagamento della provvigione, mentre l’eccezione di nullità del contratto per la mancanza di tale iscrizione costituisce un’eccezione in senso lato rilevabile dal giudice d’ufficio e non soggetta al divieto di ius novorum in appello sancito dall’art. 345 c.p.c.

Cass. civ. n. 13590/2004

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un’opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto. (Nella specie, avendo il promissario acquirente sottoscritto una proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore, la S.C., ritenuto configurabile un contratto d’opzione, ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso il diritto del mediatore alla provvigione). 

Cass. civ. n. 13067/2004

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che mentre un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore, il diritto alla provvigione, non cosa avviene per la puntuazione. L’accertamento relativo alla natura dell’accordo stipulato, che si traduce nella interpretazione della volontà negoziale delle parti secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata: motivazione immune da vizi logici. (Nella specie la S.C., ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato l’avvenuta conclusione dell’affare in una proposta d’acquisto, accettata dalla controparte, contenente l’indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente, ancorché raccordo stabilisse la data della stipula del «contratto preliminare» davanti al notaio, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un preliminare già concluso).

Cass. civ. n. 12022/2002

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi «atto conclusivo dell’affare», idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo .al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo.

Cass. civ. n. 11911/2002

In tema di determinazione della provvigione dovuta al mediatore, tenuto conto del carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall’art. 1755 c.c., soltanto qualora le parti non abbiano stabilito la misura di detta provvigione, questa è determinata in base alle tariffe professionali o, in mancanza, agli usi, o, ancora dal giudice secondo equità.

Cass. civ. n. 10553/2002

Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, può essere considerata atto conclusivo dell’affare la stipula di un contratto preliminare, ma non allorché quest’ultimo, relativo ad una compravendita immobiliare, sia nullo per difetto del requisito della forma scritta.

Cass. civ. n. 9380/2002

In tema di mediazione, la necessità del-l’iscrizione nell’albo professionale è prevista per l’insorgenza del diritto alla provvigione e costituisce un’innovazione introdotta dalla legge n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore. Dalla mancata iscrizione non deriva, però, la nullità di tale contratto, perché la violazione di una norma imperativa, ancorché sanzionata penalmente, non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, dato che l’art. 1418 c.c., con l’inciso «salvo che la legge disponga diversamente», impone all’interprete di accertare, se anche in caso di inosservanza del precetto, il legislatore abbia previsto la validità del contratto, predisponendo un meccanismo idoneo a realizzare gli effetti voluti dalla norma. Il contratto de quo, pertanto, in assenza di iscrizione all’albo, non è viziato da nullità, comportando quella violazione solo la non insorgenza del diritto alla provvigione e l’applicazione della sanzione amministrativa ovvero, in caso di recidiva, l’applicazione della pena prevista per l’esercizio abusivo della professione.

Cass. civ. n. 4635/2002

Il mediatore non iscritto nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, che, ai sensi dell’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 non ha diritto alla provvigione, non può pretendere alcun compenso neppure con l’azione generale di arricchimento senza causa, atteso che l’art. 8 della stessa legge — secondo cui il mediatore non iscritto è tenuto a restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite — comporta l’esclusione, di ogni possibilità di conseguire un compenso per l’attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto.

Cass. civ. n. 3438/2002

In tema di mediazione, non può ritenersi nulla per contrarietà a norme imperative la clausola relativa alla previsione della misura pattizia della provvigione inserita in un modulo a stampa contenente le condizioni di contratto predisposte dal mediatore la cui copia non sia stata depositata secondo le modalità previste dall’art. 5 comma Quarto della legge 39/1989, atteso che le norme contenenti obblighi o divieti, anche se sanzionati penalmente o in sede amministrativa, possono essere considerate imperative, in difetto di un’espressa sanzione civilistica di invalidità, solo se dirette alla tutela di un interesse pubblico generale.

Cass. civ. n. 11467/2001

L’affare, la cui conclusione per effetto dell’intervento del mediatore genera il diritto di quest’ultimo alla provvigione, deve intendersi in senso generico ed empirico, come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti. Condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. (Nella specie, il mediatore aveva messo in contatto due società per la vendita di un immobile, successivamente detto bene era stato venduto ad una terza società, che lo aveva poi concesso in leasing alla prima aspirante compratrice. Il giudice del merito ha ritenuto insussistente il diritto del mediatore alla provvigione, non ravvisando dell’identità tra l’affare intermediato e quello concluso, essendo irrilevante che la prima società avesse la disponibilità dell’immobile, traendo questa origine da locazione finanziaria; la Suprema Corte, in applicazione del suesposto principio ha confermato detta decisione).

Cass. civ. n. 10606/2001

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dello stesso volta, e, pur non essendo richiesto che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, è tuttavia necessario che — anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell’affare — la «messa in relazione» da parte del mediatore costituisca pur sempre l’antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la sentenza d’appello che aveva escluso il diritto a provvigione in un caso in cui una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore era stata interrotta senza conclusione dell’affare, e la ripresa delle trattative era intervenuta successivamente, per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate).

Cass. civ. n. 9078/2001

Il diritto del mediatore alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività da lui svolta in concreto non sia qualificabile quale fattore esclusivo e determinante la conclusione dell’affare, risultando sufficiente invece che, rispetto al negozio concluso dalle parti, l’attività di intermediazione assume il carattere indefettibile della completezza e non venga per contro in rilievo, una volta stipulato il negozio medesimo, la contestazione dell’esistenza di originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, da ritenersi inidonei ad incidere sull’efficienza causale, esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore, ovvero dell’eventuale successivo intervento di altro intermediario nel corso delle stesse trattative.

Cass. civ. n. 8850/2001

Il diritto del mediatore alla provvigione, ex art. 1755 c.c.. deve essere riconosciuto in relazione alla conclusione dell’affare e non già in relazione alla conclusione del relativo negozio giuridico tra le stesse parti, e permane anche se le parti sostituiscano altri a sé stesse nella stipulazione del contratto. In tal caso, peraltro, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria (essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti), con la conseguenza che nessuna efficacia interruttiva della prescrizione del diritto alla provvigione stessa può attribuirsi, rispetto alla nuova parte, all’eventuale atto di costituzione in mora compiuto nei confronti della parte originaria, in assenza di ogni vincolo di solidarietà tra le predette.

Cass. civ. n. 6963/2001

Il consenso necessario per ritenere concluso il contratto di mediazione ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche per facta concludentia come quando la parte si avvalga consapevolmente dell’opera del mediatore ai fini della conclusione dell’affare.

Cass. civ. n. 6827/2001

Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto, anche un contratto preliminare di cosa altrui deve essere considerato atto conclusivo dell’affare, in quanto tale tipo di contratto non è né nullo né annullabile, importando solo l’obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà.

Cass. civ. n. 6705/2001

La previsione di un compenso in caso di vendita diretta da parte del proprietario preponente entro i termini di efficacia dell’incarico, seppure si colloca al di fuori della mediazione tipica come non integrante la forfettaria determinazione di un rimborso di spese ai sensi dell’art. 1756 c.c., non è incompatibile con un incarico di mediazione.

Cass. civ. n. 6160/2001

In tema di mediazione, la legge n. 39 del 1989 ha stabilito (art. 6, comma primo) che, per l’insorgenza del diritto alla provvigione, il mediatore debba risultare iscritto nell’apposito ruolo professionale (istituito, ex art. 2, presso la Camera di commercio), ed ancora (art. 9, secondo comma) che le commissioni provinciali «hanno il compito di iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti già iscritti nei ruoli costituiti in base alla legge n. 253 del 1958», mentre il relativo regolamento di attuazione, n. 452 del 1990, ha ulteriormente specificato (art. 5) che, per ottenere l’iscrizione all’albo, l’interessato «deve presentare domanda», ed ancora (art. 11) che, qualora l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo «devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa» (ovvero da colui che sia preposto a tale ramo di attività). Ne consegue che l’iscrizione nel vecchio ruolo di cui alla legge n. 253/1958, pur costituendo titolo per l’iscrizione automatica in quello istituito ex novo dalla legge n. 39/1989, e pur abilitando, nelle more di tale nuova iscrizione, le singole persone fisiche a svolgere l’attività di mediazione, non estende, per converso, i suoi effetti al di là della sfera giuridica del soggetto/ persona fisica considerato, con la conseguenza che il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l’attività predetta (svolgimento che postula, pertanto, l’adempimento di tutte le formalità di iscrizione previste della legge n. 39/1989 e dal relativo regolamento di attuazione), atteso che l’iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all’iscrizione (reale o virtuale) di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.

Cass. civ. n. 4111/2001

In tema di contratto di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione resta insensibile alle vicende successive alla stipula, riguardanti sia lo stesso contratto, sia il rapporto da esso generato, salvo che le parti, nell’ambito della loro autonomia, non abbiano subordinato il diritto alla provvigione al buon andamento dell’affare. Ne deriva che, qualora dopo la stipula del contratto preliminare il curatore del fallimento di una delle parti eserciti la facoltà discrezionale di sciogliere il contratto (art. 72 1. fall.), non viene meno il diritto alla provvigione dal mediatore acquistato per effetto della stipula, posto che l’esercizio di quella facoltà del curatore costituisce un fatto successivo, inidoneo ad incidere sul diritto medesimo.

Cass. civ. n. 1290/2001

In tema di mediazione, ove sia concluso l’affare tra le parti comunque messe in contatto da un intermediario, il diritto di quest’ultimo alla provvigione sorge in assenza di un incarico espresso o ricostruibile, purché l’attività svolta dal richiedente detta provvigione abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell’affare.

Cass. civ. n. 15849/2000

Dopo l’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, che disciplina la professione di mediatore (ed il cui art. 6 dispone che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione), il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma integrativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita. Tale obbligo di restituzione può essere, poi, legittimamente invocato da chiunque vi abbia interesse — e, pertanto, anche dal terzo che adempiuto a diverso titolo l’obbligazione di pagamento della provvigione —, alla luce dei principi generali in tema di azione di nullità.

Cass. civ. n. 15014/2000

Né l’intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, né il successivo interessamento anche di altri soggetti, sono, in sé, circostanze idonee ad escludere che l’attività iniziale, espletata da colui che pretende la provvigione, costituisca l’antecedente necessario della conclusione dell’affare, e perciò non interrompono il nesso di causalità tra quella e questa.

Cass. civ. n. 2136/2000

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all’accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, e poi valorizzata dalle parti. Né, una volta concluso l’affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che, in difformità dalla decisione di primo grado, aveva escluso la sussistenza del diritto alla provvigione in capo al mediatore che aveva messo in relazione, per la compravendita di un appartamento, due soggetti, i quali, per iniziale disaccordo sul prezzo, avevano concluso l’affare solo in un momento successivo, e dopo aver affidato la trattativa ad altro mediatore, a seguito di una modesta riduzione, da centotrenta a centoventitre milioni, del prezzo dell’immobile).

Cass. civ. n. 2135/2000

In tema di mediazione, la necessità della iscrizione nel ruolo professionale per l’insorgenza del diritto alla provvigione costituisce una innovazione introdotta nella disciplina della materia dalla legge n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore. Pertanto, per il periodo anteriore alla entrata in vigore di detta legge, non può negarsi il diritto alla provvigione in favore del mediatore non iscritto nell’albo professionale in caso di conclusione dell’affare per effetto del suo intervento, non assumendo alcun rilievo in contrario l’esistenza della generale previsione di una sanzione penale per le attività svolte senza la necessaria autorizzazione, che si colloca su di un piano diverso da quello privatistico, per il quale, di regola, l’esercizio della mediazione è libero (forme particolari di mediazione essendo regolate da leggi speciali), e non potendosi applicare al mediatore professionale un trattamento irrazionalmente deteriore rispetto a quello riservato al mediatore occasionale non iscritto, pacificamente titolare del diritto al compenso.

Cass. civ. n. 1233/2000

Il diritto alla provvigione spetta a chi abbia prestato effettivamente opera di mediazione e, quindi, abbia cooperato a mettere in relazione i soggetti del contratto principale; tale cooperazione non si esplica — e pertanto non sussiste la fattispecie contrattuale della mediazione — nel caso in cui un soggetto si limiti a segnalare l’affare ad altri, il quale poi provvede a ricercare il contraente ed a stabilire il contatto tra le parti.

Cass. civ. n. 5108/1999

Il valore dell’affare ai fini del calcolo della provvigione del mediatore con riferimento ad una compravendita corrisponde al prezzo effettivamente pagato e pertanto, qualora l’oggetto della compravendita mediata sia la totalità delle quote o delle azioni rappresentanti ii capitale di una società ed il prezzo sia stato convenuto considerando la situazione di rilevante esposizione debitoria della società e, quindi, in misura notevolmente più bassa di quanto sarebbe stato possibile (anche in relazione al notevole patrimonio immobiliare della società) ove quella esposizione debitoria non vi fosse stata, il mediatore non può pretendere che la sua provvigione sia calcolata non già con riguardo al prezzo convenuto, bensì al prezzo che sarebbe stato adeguato senza l’esposizione debitoria ed in particolare considerando come componente del valore dell’affare l’ammontare della esposizione debitoria. (Nella specie la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza d’appello che aveva, invece, provveduto in tale senso).

Cass. civ. n. 5080/1998

Al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’adempimento del contratto, indipendentemente dal fatto che, a tal fine, siano formulate concrete rivendicazioni in via giudiziale o no. Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione nei confronti delle parti che conclusero l’affare, ove si verifichi la sostituzione di una di esse nella stipulazione del contratto, indipendentemente dal concreto coinvolgimento della parte sostituita nella ricerca e nella sostituzione del diverso contraente.

Cass. civ. n. 4196/1996

A norma dell’art. 1755 c.c., l’affare che costituisce il diritto alla provvigione del mediatore è quello che dal mediatore stesso è stato proposto alle parti, sicché, nel caso che queste ultime concludano successivamente un affare diverso da quello originariamente proposto dal mediatore, viene meno ogni nesso di causalità tra l’attività da quest’ultimo espletata e l’affare ed il conseguente obbligo delle parti di pagare la provvigione. (Nella specie, il mediatore aveva proposto un contratto di leasing back relativamente ad un immobile, ma la proposta era stata immediatamente respinta dal proprietario del bene e le parti, dopo tre anni, avevano concluso un contratto di vendita. La Suprema Corte, in applicazione dell’enunciato principio, ha escluso il diritto del mediatore alla provvigione).

Cass. civ. n. 6814/1994

La mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore con la conseguenza che il rapporto, ed il diritto alla provvigione, non sorge nei confronti della parte che non è stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione, senza che ciò pregiudichi il diritto del mediatore alla provvigione nei confronti dell’altra parte.

Cass. civ. n. 8587/1993

Il principio fissato dall’art. 1755 c.c., secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare per effetto del suo intervento, essendo derogabile, non esclude la possibilità che la parte che ha conferito l’incarico di promuovere la conclusione di un contratto per un periodo determinato, avvalendosi dei poteri che ad essa derivano dalla sua autonomia contrattuale, si impegni a pagare la provvigione anche nel caso di conclusione diretta dell’affare nell’arco del predetto periodo.

Cass. civ. n. 7400/1992

Per «conclusione dell’affare», dalla quale a norma dell’art. 1755 c.c. sorge il diritto alla provvigione del mediatore e con la quale coincide ex art. 2935 il dies a quo della relativa prescrizione, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta ad substantiam
(artt. 1350 e 1351 c.c.). Diversamente, per la prova dell’avvenuta conclusione dell’affare, sia al fine di rivendicare il diritto del mediatore alla provvigione; sia al fine di individuare il termine dal quale decorre la prescrizione di tale diritto, non trovano applicazione al riguardo le limitazioni di cui agli artt. 2725 e 2729 c.c., in ordine alla prova dei contratti dei quali sia richiesta la forma scritta ad substantiam o ad probationem, le quali operano soltanto quando il contratto sia invocato come tale, cioè come fonte di diritti e di obblighi tra le parti contraenti, e non anche quando esso sia dedotto da un terzo, o dalle parti stesse, come fatto storico dal quale pur discendono conseguenze in ordine alla decisione.

Cass. civ. n. 4003/1986

La pattuizione in favore del mediatore di una provvigione corrispondente al supero (rispetto ad una cifra stabilita) ricavabile dalla vendita di un immobile, ove conclusa, entro una certa data, sia con l’intervento del mediatore, sia direttamente da parte del proprietario, è lecita e conciliabile con l’imparzialità che deve caratterizzare il contratto di mediazione. Essa comporta tra l’altro, per il principio di buona fede che governa l’esecuzione (anche) di tale contratto, l’obbligo per il proprietario — che intenda vendere direttamente, prima della fissata scadenza, ad un prezzo che escluda la detta provvigione — di comunicare immediatamente tale risoluzione al mediatore, onde non incorrere in responsabilità contrattuale in relazione alla successiva inutile attività di ricerca del compratore eventualmente effettuata dal medesimo mediatore.