Art. 1482 — Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli

Cass. civ. n. 20961/2017

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l’obbligo, ex art. 1482, comma 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest’ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo; ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest’ultimo non può, per effetto dell’art. 1453, comma 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

Cass. civ. n. 14424/2008

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale. In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale.

Cass. civ. n. 976/2006

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dall’onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Cass. civ. n. 15380/2000

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l’obbligo, ai sensi dell’art. 1482, primo comma, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la rlsoluzione del preliminare, per effetto dell’art. 1453, secondo comma, c.c., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell’art. 1482, primo comma, c.c.

Cass. civ. n. 7471/2000

Il destinatario di una promessa di vendita immobiliare, ove la cosa sia gravata da vincoli reali (nella specie pignoramento) della cui esistenza egli non sia stato edotto, può esercitare, in luogo dell’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell’obbligazione assunta dall’altra parte, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene. Non gli è invece consentito chiedere, poiché si tratta di un facere infungibile, che il promittente venga condannato a liberare la cosa dai pesi di carattere reale da cui è onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli sono stati imposti: condanna che non potrebbe essere pronunciata in favore di un soggetto estraneo al giudizio e che comunque atterrebbe ugualmente ad un facere infungibile, insuscettibile di esecuzione forzata, appunto perché dovuto a un terzo.

Cass. civ. n. 8481/1999

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’art. 1482 c.c., costituendo un’applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adim
plendum di cui all’art. 1460 c.c., postula non la sola esistenza del diritto reale di godimento in favore di terzi ma che la sospensione del pagamento non sia contrario alla buona fede e di conseguenza il compratore non può avvalersi di tale facoltà, per la carenza di tale estremo, quando l’inadempienza contestata al venditore non sia grave.

Cass. civ. n. 11839/1997

L’art. 1482 comma primo c.c., che prevede la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulti gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarati dal venditore e da lui ignorati, è applicabile anche nel caso di promessa unilaterale di vendita, con la conseguenza che il promissario può proporre domanda giudiziale di esecuzione specifica del contratto, sospendendo il pagamento del prezzo fino alla liberazione del bene e con l’ulteriore conseguenza che ove il pagamento del prezzo (o della residua parte di esso) debba essere eseguito al momento della stipula del contratto definitivo, il promissario che agisce per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere detto contratto può chiedere che il pagamento che il giudice deve imporre solo come condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, derivante dalla pronuncia, sia subordinato all’estinzione ad opera ed onere della controparte degli anzidetti vincoli o garanzie.

Cass. civ. n. 5266/1997

La pattuizione che impegna il promittente venditore a liberare l’immobile promesso in vendita, entro un termine prefissato, dalle iscrizioni ipotecarie sussistenti al momento del contratto e note al compratore, non può considerarsi clausola di stile non espressiva di una volontà negoziale, in quanto comporta la sostituzione della regolamentazione convenzionale alla disciplina dell’art. 1482 c.c. e corrisponde, pertanto, ad un interesse concreto del compratore.

Cass. civ. n. 184/1997

Il compratore che ha riconosciuto mediante transazione la pretesa del terzo sulla cosa acquistata conserva la azione di rivalsa per garanzia da evizione nei confronti del venditore quando dimostri che il diritto del terzo risultava obiettivamente certo, ovvero quando il venditore non sollevi contestazioni sul buon diritto del terzo.

Cass. civ. n. 9498/1994

La norma contenuta nell’art. 1482. c.c. — applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita — con il facultare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, non dichiarati dal venditore, nonché a chiedere al giudice di fissare a quest’ultimo un termine per liberarla, non esaurisce i rimedi a disposizione del compratore, ma gli concede soltanto un’alternativa ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale ed a tutela del suo interesse all’adempimento, senza precludergli, quindi, la possibilità di esperire l’azione di risoluzione ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell’inadempimento.

Cass. civ. n. 881/1987

In materia di contratto di compravendita, l’espressa dichiarazione di inesistenza di oneri o diritti reali sul bene importa, se falsa, la responsabilità del venditore anche nel caso che i pesi siano stati trascritti, atteso che quella dichiarazione contrattuale trae in inganno il compratore, facendogli apparire superfluo l’uso di quella diligenza cui altrimenti potrebbe ritenersi tenuto.

Cass. civ. n. 5067/1986

Nell’ipotesi di preliminare di vendita il quale preveda la consegna anticipata della cosa rispetto alla stipula del contratto definitivo, la presenza di vizi o difformità della cosa stessa abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione del preliminare e di risarcimento del danno, ma anche a sollevare le eccezioni di cui agli artt. 1460, 1481 e 1482 c.c. e, quindi, a rifiutare la conclusione della compravendita e a sospendere il pagamento del prezzo.

Cass. civ. n. 4667/1986

La norma dell’art. 1482 c.c., in forza della quale se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, ovvero fare fissare dal giudice un termine alla cui scadenza se la cosa non è liberata il contratto è risoluto, presuppone che le garanzie e gli altri vincoli preesistano alla vendita, in quanto entrambi detti rimedi postulano la colpa del venditore, consistente nella violazione dell’obbligo di dichiarare la esistenza di tali garanzie e vincoli. Pertanto, con riguardo a vendita immobiliare, detta norma non è applicabile quando il pignoramento dell’immobile è eseguito dopo la conclusione della vendita anche se la trascrizione di quest’ultima sia successiva a quella del pignoramento, rimanendo in potere dell’acquirente di invocare la garanzia prevista dall’art. 1483 c.c. ove la evizione si sia verificata a seguito dell’espropriazione immobiliare ad opera del creditore pignorante, nei cui confronti la vendita non ha efficacia a termini dell’art. 2914 c.c.

Cass. civ. n. 1119/1982

L’esistenza di garanzie reali o di vincoli da pignoramento o sequestro sull’immobile promesso in vendita — non dichiarate dal promesso venditore e ignorate dal promesso compratore — comporta per quest’ultimo sia la facoltà di sottrarsi all’adempimento con l’eccezione di inadempimento a norma dell’art. 1460 c.c., sia la facoltà di chiedere al giudice di stabilire un termine entro il quale la cosa promessa in vendita deve essere liberata dalle garanzie o dai vincoli che la gravano, scaduto inutilmente il quale il contratto è risolto, con obbligo del promesso venditore di risarcire il danno ai sensi dell’art. 1479 c.c. Tale richiesta di fissazione del termine, oltre che in via autonoma, può essere anche formulata congiuntamente con la domanda di risoluzione del contratto, che potrà essere accolta solo condizionatamente alla mancata liberazione del bene nel termine stabilito nella stessa sentenza, con la conseguenza che a tal fine il termine può essere fissato dal giudice anche senza una formale e specifica richiesta della parte compratrice in relazione a quella sua domanda di risoluzione per cui sia accertata l’inadempienza del venditore.

Cass. civ. n. 5300/1977

In materia di vendita di cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore l’art. 1482 c.c., applicabile indifferentemente alla vendita perfetta e al preliminare di vendita, mentre attribuisce al compratore la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, subordina però la risoluzione del contratto per inadempimento all’inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli; pertanto, la domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione del terzo comma dell’art. 1453 c.c., non ha l’effetto immediato di precludere all’inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, e cioè di liberare la cosa dal vincolo. Conseguentemente, ove il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa venduta dal vincolo, deve ritenersi consentito al compratore, in deroga al secondo comma del citato art. 1453, di domandare l’adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso.