Art. 1481 — Pericolo di rivendica

Cass. civ. n. 3390/2016

In tema di preliminare di vendita, il pericolo di evizione del bene a fronte del quale, ai sensi dell’art. 1481 c.c., il promittente acquirente ha la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo, deve essere concreto ed attuale, sicché non ricorre, di per sé, nell’ipotesi di fallimento del dante causa del promissario venditore, per l’eventualità, solo astratta, che venga proposta un’azione revocatoria.

Cass. civ. n. 4426/2013

In tema di pericolo di rivendica, la sospensione del pagamento del prezzo, quale eccezionale mezzo di autotutela consentito dall’art. 1481 c.c., esclude la “mora debendi” e, dunque, il pagamento degli interessi moratori sul prezzo, ma non elimina – nell’ipotesi di vendita di bene fruttifero già consegnato al compratore – il dovere di pagare gli interessi compensativi di cui all’art. 1499 c.c., i quali hanno la funzione di rimediare ad uno squilibrio economico, che si determina anche nel periodo in cui si è manifestato il pericolo di evizione.

Cass. civ. n. 8002/2012

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale “inadimplenti non est adimplendum”, di cui all’art. 1460 c.c., postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall’art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell’acquisto.

Cass. civ. n. 5979/1994

Il fallimento del dante causa del promissario venditore di un immobile, con l’astratta possibilità di conseguente revocatoria fallimentare, non giustifica, di per sé, l’esercizio, da parte del promissario acquirente, della facoltà di sospendere, ai sensi dell’art. 1481 c.c., l’esecuzione della propria prestazione, trattandosi di facoltà che, sebbene concessa anche in presenza di pretese del terzo sull’oggetto del contratto, presuppone non il mero timore delle medesime, bensì che risulti concretamente la volontà del terzo di promuovere azioni volte ad ottenere il riconoscimento dei suoi asseriti diritti sul bene e che la detta sospensione non sia contraria a buona fede, ricorrendo tale condizione allorché il pericolo di azioni siffatte si connoti per serietà e concretezza, sì da escludere la presenza di un pretesto dell’obbligato per rifiutare l’adempimento dovuto.

Cass. civ. n. 2541/1994

Il diritto previsto dall’art. 1481 c.c., per cui il compratore può sospendere il pagamento del prezzo o pretendere idonea garanzia quando abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi, presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l’evizione possa verificarsi, ma, anche quando si abbia conoscenza che la cosa appartenga ad altri, occorre che emerga da elementi oggettivi o comunque da indizi concreti che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare, in modo non apparentemente infondato, la cosa. Ne consegue che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima, esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia.

Cass. civ. n. 3806/1991

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendo un’applicazione all’ipotesi della compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum di cui all’art. 1460 c.c., postula non la sola esistenza del diritto reale di godimento in favore di terzi ma anche che la sospensione del pagamento non sia contraria alla buona fede e di conseguenza il compratore non può avvalersi di tale facoltà, per la carenza di tale estremo, quando l’inadempienza contestata al venditore non sia grave.

Cass. civ. n. 2463/1985

Il promissario acquirente di un fondo, in relazione alla pendenza di un procedimento di affrancazione che l’affittuario del fondo medesimo abbia promosso secondo la disciplina delle leggi 22 luglio 1966, n. 607 e 18 dicembre 1970, n. 1138, non può giustificare la sospensione del pagamento del prezzo, od il ritardo nella stipulazione del definitivo, sotto il profilo del pericolo di rivendica di cui all’art. 1481 c.c., il quale ricorre quando il terzo metta in discussione il diritto dominicale del promittente venditore, e non anche quindi nella diversa ipotesi in cui tenda a conseguire il trasferimento a proprio favore del diritto stesso, ma può solo invocare la garanzia del promittente per l’esistenza sul bene di diritti di godimento di terzi, ai sensi ed agli effetti dell’art. 1489 c.c., sempreché sussista il presupposto per l’applicabilità di tale ultima norma, costituito dal fatto che di quella situazione non sia stato reso edotto in sede di stipulazione del preliminare.

Cass. civ. n. 2985/1977

Nel caso in cui la cosa venduta sia stata sottoposta a provvedimento cautelare e provvisorio, quale il sequestro conservativo, non ricorrono gli estremi dell’evizione, ma soltanto il pericolo di evizione. In tal caso, pertanto, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo a norma dell’art. 1481 c.c., salva la facoltà di agire in via di normale risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi.

Cass. civ. n. 1717/1977

Il principio, in base al quale è sufficiente che le condizioni dell’Azione sussistano al momento della decisione, comporta che la domanda di risoluzione della vendita, per inadempimento del compratore all’Obbligo di pagare il prezzo, va accolta anche nel caso in cui risulti che quel mancato pagamento, alla data della proposizione della domanda, era giustificato da un fondato pericolo di rivendica (art. 1481 c.c.), qualora, nonostante il venire meno in corso di causa di tale pericolo, il compratore sia rimasto inadempiente.