Art. 2562 — Affitto dell’azienda

Cass. civ. n. 8076/2007

La figura dell’affitto d’azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza che aveva illogicamente valorizzato la circostanza dell’acquisto da parte dell’affittuario di alcune attrezzature, senza accertare l’esistenza, comunque, di pertinenze o attrezzature funzionali nell’immobile consegnato, cosa escludendo l’affitto d’azienda).

Cass. civ. n. 15210/2005

La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. L’accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici.

Cass. civ. n. 14647/2002

Perché sussista il contratto di affitto di azienda non occorre che la stessa sia già in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell’attività aziendale.

Cass. civ. n. 13689/2001

Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l’attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio, giacché se è vero che la titolarità dell’azienda può essere disgiunta dalla proprietà dei beni strumentali destinati al funzionamento della stessa, è, però, comunque necessario che di questi beni il titolare possa disporre in base a titolo idoneo che gli consenta di destinarli per sé o per altri all’esercizio dell’azienda medesima. (Nella specie, la Suprema Corte, nell’enunciare il suddetto principio, ha confermato la decisione dei giudici del merito che avevano ritenuto il rapporto in contestazione come locazione ad uso commerciale e non affitto di azienda, non essendo stata provata dal locatore anche la disponibilità dei beni strumentali per l’esercizio dell’azienda che erano stati, invece, ceduti al conduttore da un terzo).

Cass. civ. n. 2306/2000

Nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto d’azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell’affittuario dell’obbligo di restituzione all’affittante dell’azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell’art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull’affitto l’art. 1591 c.c.

Cass. civ. n. 5986/1998

Nell’affitto di azienda l’oggetto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, cosicché l’immobile è considerato come uno dei beni aziendali, sia pure principale, in rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri (aspetto dinamico del bene), mentre nella locazione d’immobile con pertinenze l’oggetto del contratto è l’immobile stesso considerato nella sua specificità e individualità giuridica, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a scopi produttivi (aspetto statico del bene).

Cass. civ. n. 8388/1995

La differenza tra locazione di immobile con pertinenze ed affitto di azienda consiste nel fatto che, nella prima ipotesi, l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nella economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi i quali — siano essi legati materialmente o meno all’immobile — assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e di coordinazione; nell’affitto di azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario. Consegue che l’indagine per l’individuazione in concreto dell’una o dell’altra figura di contratto deve essere rivolta, da un lato, ad accertare la comune intenzione delle parti e, dall’altra, deve riguardare l’effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.