Art. 840 — Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo

Cass. civ. n. 4664/2018

Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2, c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo. (Nella specie, veniva in rilievo un cornicione sporgente per circa 60 cm. sulla colonna aerea della proprietà confinante e la S.C. ha confermato la decisione della corte territoriale che aveva escluso vi fosse un danno attuale del ricorrente).

Cass. civ. n. 6296/2013

La responsabilità del proprietario di un fondo per i danni derivanti da attività di escavazione, ex art. 840 c.c., non opera in senso oggettivo, ma richiede una condotta colposa, sicché, nell’ipotesi in cui i lavori di escavazione siano affidati in appalto, è l’appaltatore ad essere di regola l’esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell’esecuzione dell’opera, salvo che non risulti accertato che il proprietario committente aveva – in forza del contratto di appalto – la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza e che se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro.

Cass. civ. n. 14620/2012

La servitù di veduta e quella esercitata mediante un balcone “aggettante” sul fondo gravato soddisfano interessi e determinano pesi differenti, di guisa che la prima non include totalmente la seconda, esaurendo la veduta la propria “utilitas” nella maggiore amenità arrecata al fondo dominante. Ne consegue che il titolo negoziale costitutivo di una servitù di “veduta ed affaccio” non implica di per sé – in assenza di specifiche indicazioni di segno diverso e tenuto conto che la nozione di affaccio è comune tanto alle vedute dirette, quanto ai balconi – la facoltà del proprietario del fondo dominante di esercitare la veduta tramite un balcone aggettante, la cui realizzazione viola, pertanto, l’art. 840 cod.civ.

Cass. civ. n. 6470/2012

In tema di estensione della proprietà immobiliare, la disposizione dell’art. 840 c.c. è estranea allo statuto del contratto e della relativa ermeneutica, in quanto svolge la funzione di risolvere il conflitto tra soggetti terzi, non legati, cioè, da inerente vincolo contrattuale, attribuendo la proprietà del sottosuolo, salvi i limiti di ordine pubblico previsti dal primo comma dello stesso articolo, al soggetto titolare del suolo. Ne consegue che il venditore di un fabbricato elevato fuori terra non risponde dell’altruità dei vani interrati, se il contratto, interpretato ai sensi degli artt. 1362 e segg. c.c., non faccia espressamente o implicitamente riferimento anche ad essi come oggetto di cessione.

Cass. civ. n. 11028/2011

L’imposizione di un vincolo di uso pubblico sulle strade vicinali permette alla collettività di esercitarvi il diritto di servitù di passaggio con le modalità consentite dalla conformazione della strada, ma non altera il diritto di proprietà della medesima, che rimane privata; pertanto, l’esistenza di tale servitù non consente anche l’utilizzo del sottosuolo di quella strada al fine di collocare tubature, poiché tale attività comporta l’insorgenza di una nuova servitù sul bene privato, diversa da quella di passaggio.

Cass. civ. n. 24302/2006

Atteso che già sotto il vigore del codice civile del 1865 era da ritenersi legittimo il frazionamento della proprietà del suolo rispetto a quella relativa al sottosuolo (e al sovrasuolo) e premesso che, secondo il codice vigente, il proprietario del suolo non può opporsi ad attività che si svolgano a profondità tale che egli non abbia interesse ad escludere, deve ritenersi ammissibile l’acquisto a titolo originario, per effetto del possesso utile all’usucapione, della proprietà di una grotta — costituente entità autonoma sotto il profilo materiale e funzionale — disgiunta dalla proprietà del suolo sovrastante.

Cass. civ. n. 22226/2006

A mente dell’art. 840, primo comma, c.c., il proprietario di un fondo risponde autonomamente e direttamente, in via generale ai sensi dell’art. 2043 c.c. e, nel caso di rovina di edificio o di altra costruzione, ai sensi dell’art. 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi a seguito di opere o di escavazioni nel proprio fondo, indipendentemente dalla responsabilità dell’appaltatore che abbia eseguito tali lavori.

Cass. civ. n. 17091/2006

In tema di proprietà immobiliare, nel caso di terreno nel cui sottosuolo insista una proprietà separata (nella specie ampie grotte risultanti da antichissime cave di tufo), con antistante piazzale, acquistata con atto di compravendita dal proprietario del sovrastante terreno, e separata da questo da una parete (costone roccioso), ai fini della estensione e delimitazione dei relativi diritti, in mancanza di precisazione del titolo, poiché il piano di calpestio della seconda proprietà si trova alla quota del piazzale, sottostante il terreno del venditore, ed il suo ingresso si apre nella parete rocciosa, con accesso dal piazzale, la predetta parete, secondo la norma dell’articolo 840, secondo comma, c.c., è funzionale alla proprietà sottostante ed alla sua destinazione, piuttosto che al terreno sovrastante, e come tale va considerata in proprietà all’acquirente.

Cass. civ. n. 7655/2004

Il diritto di proprietà può esser frazionato in senso orizzontale e quindi la proprietà del sottosuolo può appartenere ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo e del fabbricato su esso insistente. In tal caso il rapporto tra i rispettivi proprietari non è di comunione perché il fondo sottostante deve sopportare il peso dell’edificio sovrastante e quindi il rapporto tra le due proprietà è di servita (servitus oneris ferendi). Pertanto, da un lato il proprietario del sottosuolo non deve, se sono necessarie opere di manutenzione o consolidamento per consentire l’esercizio di detta servita, sopportarne le spese, in applicazione dell’art. 1030 c.c., a meno che la legge o il titolo dispongano diversamente; dall’altro egli non può diminuire o rendere pia incomoda la servitù, in applicazione dell’art. 1067 c.c. (principio affermato in fattispecie in cui il giudice di merito, per le opere di manutenzione e consolidamento della volta di una grotta su cui sovrastavano degli edifici, aveva posto a carico del proprietario di questa le relative spese, a norma dell’art. 1125 c.c., ritenuta inapplicabile dalla Corte cass.).

Cass. civ. n. 3318/1987

A norma dell’art. 840 c.c., la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo, salvo che in senso contrario disponga lo stesso titolo di acquisto di quest’ultimo oppure che detta proprietà risulti spettare ad altri in base ad un titolo opponibile del proprietario del suolo, ossia per un negozio antecedentemente trascritto o per un fatto di acquisto originario. Tale fatto non può consistere nella mera situazione dei luoghi, come la esclusiva possibilità di accesso al sottosuolo (nella specie una grotta) dal fondo altrui.

Cass. civ. n. 1379/1976

Il possesso di un immobile si estende, di norma, allo spazio aereo compreso nella proiezione ideale, in altezza, dell’immobile stesso, fin dove, però, tale spazio non presenti una soluzione di continuità per la frapposizione di altro immobile, soggetto ad altrui possesso; oltre tali limiti, infatti, non è normalmente concepibile l’esplicazione, effettiva o virtuale, di una signoria di fatto del possessore dell’immobile posto a livello inferiore. (Nella specie, in base al riferito principio, si è ritenuto che il possesso di un cortile non si estendeva allo spazio aereo sovrastante alcune scale ed un pianerottolo, da altri posseduti, aggettanti sul cortile medesimo).