Art. 934 — Opere fatte sopra o sotto il suolo

Cass. civ. n. 3873/2018

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell’immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”.

Cass. civ. n. 9769/2016

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’art. 952 c.c..

Cass. civ. n. 11742/2013

L’acquisto per accessione delle opere in favore del proprietario del suolo, ai sensi dell’art. 934 cod. civ., si realizza istantaneamente, senza che occorra alcuna manifestazione di volontà di questo volta a ritenere quanto edificato sul proprio terreno, costituendo invece la manifestazione di volontà acquisitiva del medesimo proprietario condizione per l’insorgere dell’obbligo di pagamento dell’indennità prevista dall’art. 936, secondo comma, cod. civ.

Cass. civ. n. 14791/2009

Il principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. – secondo cui le piantagioni, le costruzioni od opere realizzate sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario dello stesso, salvo quanto disposto dai successivi artt. 935-938 – si applica anche ai beni demaniali; ne consegue che un manufatto costruito su suolo apparentemente al demanio marittimo ne fa per ciò stesso parte, senza che tale qualità possa venire meno per il solo fatto che il bene è stato oggetto di trasferimenti nominali di proprietà compiuti “a non domino”.

Cass. civ. n. 24679/2006

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione — in forza del quale l’opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietarío dello stesso — il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, non costituisca, su di essi, un diritto di superficie a favore proprio o di terzi.

Cass. civ. n. 23798/2006

La realizzazione senza titolo di opere e manufatti di natura privata su terreno altrui, pur se conformi agli strumenti urbanistici ed autorizzati dall’autorità comunale, è disciplinata non dalla regola dell’occupazione appropriativa, ma dalla specifica disposizione dell’art. 934 c.c. che, ponendo il principio dell’accessione, stabilisce che la costruzione si incorpora al suolo ed appartiene immediatamente al proprietario di questo, senza attribuire rilevanza alcuna alla sua consistenza o alla sua destinazione né alla coincidenza o meno degli interessi dell’esecutore con quelli della collettività, pur rivelati da una dichiarazione di pubblica utilità, conseguendo da ciò che la costruzione su fondo altrui di opere e manufatti appartenenti a privato (nella specie, un condominio), pur in attuazione di un piano particolareggiato, ma in assenza di provvedimenti di esproprio o asservimento, configura un fatto illecito di natura permanente, che obbliga al risarcimento del danno non già il Comune che ha dato luogo all’occupazione (tenuto all’indennizzo relativo), ma l’autore dell’illegittima detenzione del bene dopo la scadenza del periodo di occupazione, per non aver consentito al proprietario il pieno ed esclusivo godimento del fondo.

Cass. civ. n. 13215/2006

Il proprietario del suolo su cui il terzo abbia eseguito, con materiali propri, una costruzione, acquista ipso iure la proprietà della stessa al momento e per effetto della sua incorporazione, senza necessità di alcuna manifestazione di volontà, che invece è richiesta per evitare l’acquisto, nel caso in cui egli, avvalendosi dello ius tollendi, ne pretenda la rimozione.

Cass. civ. n. 6078/2002

Secondo il principio generale dell’accessione disciplinato dall’art. 634 (recte: 934 – n.d.r.) c.c., le costruzioni realizzate da altri con materiali propri su fondo di proprietà altrui, in aggiunta o meno a quelle preesistenti, sono acquistate ipso iure dal proprietario del fondo al momento dell’incorporazione; l’operatività di tale normativa può essere derogata soltanto da una specifica disposizione di legge ovvero da un’altrettanto specifica pattuizione tra le parti e non, quindi, da un negozio unilaterale (nella specie, testamento).

Cass. civ. n. 2487/2000

La costruzione di un edificio da parte dei soci di una società in nome collettivo su di un terreno di proprietà di quest’ultima comporta, ai sensi dell’art. 934 c.c., l’acquisizione della proprietà dell’intero edificio da parte dell’ente (sia stato l’immobile costruito con denaro della società, ovvero dei soci, ipotesi, quest’ultima, legittimamente inquadrabile nell’istituto del conferimento sociale), che lo acquisisce al suo patrimonio, destinandolo al perseguimento degli scopi sociali ed alla garanzia dei propri debiti. Tale destinazione esclude, pertanto, che i singoli soci possano utilizzare il bene per fini personali, se non previo consenso di tutti i soci, ex artt. 2256, 2293 c.c., nel qual caso il socio, utilizzando il bene, non ne consegue il possesso, bensì la semplice detenzione, così che la (eventuale) trasformazione del titolo d’uso – da detenzione in possesso – potrà avvenire, in favore del socio, solo per effetto di un atto di interversione, senza che si possa, peraltro, legittimamente configurare in tali termini il semplice godimento del bene che si protragga per effetto del già prestato consenso degli altri soci.

Cass. civ. n. 3714/1994

Allorquando più soggetti, singolarmente proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare su tali aree accorpate una costruzione, sia pure concepita e progettata in modo unitario, ciascuno di essi diventa proprietario, parimenti in via esclusiva per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.), della parte di edificio che viene ad insistere in proiezione verticale sull’area a lui appartenente (sempre che non intervengano delle convenzioni, rivestite della forma scritta ad substantiam a norma dell’art. 1350 c.c., atte a modificare la situazione giuridica prodottasi per effetto dell’indicato principio), con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste al servizio dell’intero fabbricato, (es. scale, androne, impianto di riscaldamento ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte a seconda dello loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell’uno o dell’altro dominus soli, salvo l’instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, che comporta l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali.

Cass. civ. n. 8919/1991

Con riguardo al suolo sottostante alla falda di un tetto, deve escludersi la possibilità di presumerne l’appartenenza al proprietario del fabbricato, considerando che per detto elemento accessorio ed esterno della costruzione non trovano applicazione le regole poste in tema di accessione dagli artt. 934 e ss. c.c.

Cass. civ. n. 1955/1989

L’istituto dell’accessione e le norme che lo disciplinano (artt. 934 e ss. c.c.) sono applicabili solo nel caso in cui vi sia incorporazione, congiunzione o, quanto meno, aderenza tra l’opera realizzata ed il suolo, per cui la prima diventa accessoria del secondo e quindi appartiene al proprietario di quest’ultimo anche se realizzata da terzi, e pertanto non si realizza l’ipotesi di accessione nel caso in cui un terzo, costituendo un balcone nell’immobile di sua proprietà invada lo spazio aereo sovrastante l’altrui suolo e crei su di esso una arbitraria veduta, vertendosi in tal caso in tema, rispettivamente, di violazione dell’art. 840 c.c. e di costituzione abusiva di una servitù, reprimibile con l’
actio negatoria servitutis.

Cass. civ. n. 3103/1987

Il principio dell’accessione, sia in base all’art. 934 del vigente codice civile, sia in base all’art. 446 del codice civile del 1865, opera ipso iure al momento in cui la piantagione, costruzione od opera si incorpora al suolo, sicchè la pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa. Diversamente la cosiddetta accessione invertita, in base alla quale a colui che abbia in buona fede occupato con un proprio edificio una parte del suolo del vicino può essere attribuita, a determinate condizioni, la proprietà del terreno occupato (art. 938 del codice civile vigente e art. 452 del codice civile del 1865), non opera mai automaticamente, ma — salvo l’effetto della volontà delle parti interessate — è sempre pronunciata dal giudice, il quale, controllato il concorso delle necessarie condizioni di legge, emette sul punto sentenza di natura costitutiva.

Cass. civ. n. 5511/1984

Allorquando la costruzione di un muro viene eseguita su due adiacenti strisce di terreno, ciascuna di proprietà esclusiva di un distinto soggetto, deve ritenersi che, a norma dell’art. 934 c.c. (il quale statuisce il principio dell’accessione), ognuno di tali soggetti acquisti la proprietà della sola parte di muro costruito sul proprio terreno, in quanto in detta ipotesi — in mancanza di un atto di costituzione in forma scritta (art. 1350 n. 3 c.c.) — non si realizza la comunione incidentale del muro, mancando di questa i requisiti necessari, quali la indivisibilità funzionale dell’
opus e la univoca destinazione delle cose di proprietà esclusiva a proprietà comune.