Art. 844 — Immissioni

Cass. civ. n. 11677/2018

In tema di immissioni che superino la normale tollerabilità, la mancanza della certificazione di abitabilità del bene interessato dalle predette propagazioni non fa venir meno la tutela prevista dall’art. 844 c.c., ad esclusione dei casi in cui emergano circostanze concrete che incidano, negandola, sulla configurabilità dell’illegittima limitazione del godimento dello stesso o della concreta riduzione del suo valore.

Cass. civ. n. 4908/2018

In materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore del bene, soltanto quando si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

Cass. civ. n. 1606/2017

In tema di immissioni (nella specie di rumori ed esalazioni provocati dallo svolgimento di attività di officina), i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità ex art. 844 c.c. costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica che, di regola, vengono compiuti mediante apposita consulenza d’ufficio con funzione “percipiente”, in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l’intensità dei suoni o delle emissioni di vapori o gas, nonché il loro grado di sopportabilità per le persone, potendosi in tale materia ricorrere alla prova testimoniale soltanto quando essa verta su fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti e non si riveli espressione di giudizi valutativi.

Cass. civ. n. 23245/2016

L’azione, di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’accertamento della illegittimità delle immissioni e l’eliminazione, mediante modifiche strutturali, delle cause originanti le stesse, va proposta nei confronti del proprietario del fondo dal quale tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda, proponibile verso altro convenuto, per responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., volta a conseguire il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato.

Cass. civ. n. 16074/2016

La tutela prevista dall’art. 844 c.c. concerne anche i fondi rustici, senza che rilevi, ai fini dell’apprezzamento della tollerabilità delle immissioni sonore, come l’immobile sia accatastato, atteso che anche un fabbricato rurale può essere adibito ad uso abitativo di chi coltiva il fondo e, pur se destinato esclusivamente a lavorazioni agrarie, resta imprescindibile l’esigenza di tutela delle persone che in esso svolgono le suddette attività.

Cass. civ. n. 14180/2016

In tema di immissioni acustiche (nella specie provenienti da circolazione stradale), viene in rilievo l’art. 844 c.c., che detta una regola concepita per risolvere i conflitti di interesse tra usi diversi di unità immobiliari contigue qualora le immissioni superino la normale tollerabilità e che, solo in caso di svolgimento di attività produttive, consente l’elevazione della soglia di tollerabilità, sempre che non venga in gioco il diritto fondamentale alla salute, da considerarsi valore comunque prevalente rispetto a qualsiasi esigenza della produzione, in quanto funzionale al diritto ad una normale qualità della vita.

Cass. civ. n. 17051/2011

Il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo), sicché la valutazione ex art. 844 c.c., diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell’uomo medio e, dall’altro, alla situazione locale. Spetta al giudice del merito accertare in concreto gli accorgimenti idonei a ricondurre tali immissioni nell’ambito della normale tollerabilità.

Cass. civ. n. 2319/2011

Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri in data 1° marzo 1991, il quale, nel determinare le modalità di rilevamento dei rumori ed i limiti di tollerabilità in materia di immissioni rumorose, al pari dei regolamenti comunali limitativi dell’attività rumorosa, fissa, quale misura da non superare per le zone non industriali, una differenza rispetto al rumore ambientale pari a 3 db in periodo notturno e in 5 db in periodo diurno, persegue finalità di carattere pubblico ed opera nei rapporti tra i privati e la P.A.. Le disposizioni in esso contenute, perciò, non escludono l’applicabilità dell’art. 844 c.c. nei rapporti tra i privati proprietari di fondi vicini.

Cass. civ. n. 5564/2010

In tema di immissioni, l’art. 844, secondo comma, c.c., nella parte in cui prevede la valutazione, da parte del giudice, del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, considerando eventualmente la priorità di un determinato uso, deve essere letto, tenendo conto che il limite della tutela della salute è da ritenersi ormai intrinseco nell’attività di produzione oltre che nei rapporti di vicinato, alla luce di una interpretazione costituzionalmente orientata, dovendo considerarsi prevalente rispetto alle esigenze della produzione il soddisfacimento ad una normale qualità della vita. Ne consegue che le immissioni acustiche determinate da un’attività produttiva che superino i normali limiti di tollerabilità fissati, nel pubblico interesse, da leggi o regolamenti, e da verificarsi in riferimento alle condizioni del fondo che le subisce, sono da reputarsi illecite, sicché il giudice, dovendo riconoscerle come tali, può addivenire ad un contemperamento delle esigenze della produzione soltanto al fine di adottare quei rimedi tecnici che consentano l’esercizio della attività produttiva nel rispetto del diritto dei vicini a non subire immissioni superiori alla normale tollerabilità. (Fattispecie relativa ad immissioni rumorose al di sopra della normale tollerabilità determinate da attività di ristorazione, caratterizzata principalmente dallo svolgimento di banchetti nuziali, con notevole afflusso di persone).

Cass. civ. n. 3438/2010

Il limite di tollerabilità delle immissioni non ha carattere assoluto ma è relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti; spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell’ambito della stessa. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza della Corte di merito che aveva ritenuto non tollerabilile immissioni acustiche prodotte dal funzionamento di un’autoclave e di un bruciatore, tenuto conto degli elevati livelli dei valori sonori, accertati strumentalmente, della situazione dei luoghi, trattandosi di edificio ubicato in comune montano, del funzionamento dei detti impianti per molti mesi dell’anno ed anche in ore notturne, della collocazione degli stessi in un locale a stretto contatto con la camera da letto degli attori e della necessità di questi, data la loro avanzata età, di godere di tranquillità e riposo ed aveva, altresì, disposto l’adozione degli accorgimenti suggeriti dal c.t.u.).

Cass. civ. n. 8420/2006

La norma sulla disciplina delle immissioni di cui all’art. 844 c.c., nel prevedere la valutazione, da parte del giudice, del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, tenendo eventualmente conto della priorità di un determinato uso, deve essere interpretata, tenendo conto che il limite della tutela della salute è da considerarsi ormai intrinseco nell’attività di produzione oltre che nei rapporti di vicinato, alla luce di una interpretazione costituzionalmente orientata, sicché è legittima la statuizione del giudice di merito preclusiva del prolungamento di un’attività sostanzialmente nociva alla salute dei vicini del fondo, da considerarsi valore prevalente, in funzione del soddisfacimento del diritto ad una normale qualità della vita, rispetto alle esigenze dell’attività commerciale esercitata nel fondo confinante, nel quale la produzione, ancorché iniziata anteriormente all’edificazione dell’immobile limitrofo, si sia svolta e, poi, protratta senza la predisposizione di apposite misure di cautela idonee ad evitare o limitare l’inquinamento atmosferico. (Nella specie, la S.C., sulla scorta di questo principio, ha confermato l’impugnata sentenza, con la quale il giudice di appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, aveva, interpretando nei suddetti termini l’art. 844 c.c., ordinato l’immediata cessazione di un allevamento di galline, oltre a riconoscere il correlato risarcimento del danno, in quanto detta attività commerciale, ancorché preventivamente iniziata, era proseguita senza che venisse approntato alcun idoneo accorgimento tale da impedire la propagazione di persistenti esalazioni maleodoranti nel fondo limitrofo).

Cass. civ. n. 2166/2006

In tema di immissioni (nella specie rumori provocati da attività sportive praticate all’aperto), il contemperamento delle esigenze della proprietà con quelle ricreative e sportive, che ai sensi dell’art. 844 c.c. deve essere compiuto anche tenendo conto della condizione dei luoghi, postula la concreta valutazione di ormai diffusi abitudini di vita e comportamenti sociali, nell’ambito dei quali lo svolgimento delle suddette attività, prevalentemente praticate all’aria, è notoriamente più intenso durante le stagioni caratterizzate da un maggior numero di ore di luce e dal clima più favorevole; pertanto, il limite di normale tollerabilità delle immissioni non può essere dal giudice determinato in termini assolutamente avulsi dalla considerazione delle suesposte componenti, trattandosi di elementi intrinsecamente connotanti la liceità delle forme di godimento della proprietà, da valutarsi sullo sfondo del particolare contesto ambientale e sociale nel quale le opposte esigenze assumono rilievo. Qualora sia in discussione la legittimità da parte della Chiesa e degli enti ecclesiastici dell’uso iure privatorum di beni soggetti, ex art. 831 c.c.. alle norme del codice civile — in quanto non diversamente disposto dalle leggi speciali che li riguardano — la Chiesa e le sue istituzioni sono tenute all’osservanza, al pari degli altri soggetti giuridici, delle norme di relazione e quindi alle limitazioni del diritto di proprietà, fra le quali rientrano quelle previste dall’art. 844 c.c. essendo esse inidonee a dare luogo a quelle compressioni della libertà religiosa e delle connesse alte finalità che la norma concordataria di cui all’art. 2 delle legge n. 121 del 1985, in ottemperanza al dettato costituzionale, ha inteso tutelare, non avendo lo Stato rinunciato alla tutela di beni giuridici primari garantiti dalla Costituzione (artt. 42 e 32), quali il dirito di proprietà e quello alla salute. (Nella specie, è stata ritenuta applicabile la disciplina dettata dall’art. 844 c.c. alle immissioni sonore provocate dalle attività sportive praticate nel «campo giochi» di una parrocchia).

Cass. civ. n. 23/2004

Tenuto conto che sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco — si da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni — le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento. (Nella specie la Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di appello, secondo cui la destinazione di un appartamento a studio medico dentistico non violava la norma del regolamento condominiale di natura contrattuale che vietava l’esercizio negli immobili di proprietà esclusiva di attività rumorose maleodoranti ed antiigieniche, atteso che l’attività espletata non presentava in concreto tali caratteri).

Cass. civ. n. 5697/2001

Per stabilire se le immissioni — nella specie rumori, fumo ed esalazioni provenienti da un opificio di panificazione — che si propagano dall’immobile del vicino su quello altrui superano la normale tollerabilità occorre avere riguardo alla destinazione della zona ove sono situati gli immobili, perché se è prevalentemente abitativa, il contemperamento delle ragioni della proprietà con quelle della produzione deve essere effettuato dando prevalenza alle esigenze personali di vita del proprietario dell’immobile adibito ad abitazione rispetto alle utilità economiche derivanti dall’esercizio di attività produttive o commerciali nell’immobile del vicino.

Cass. civ. n. 4963/2001

Quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio, direttamente o tramite detentore qualificato, è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria. Né, peraltro, in detta materia è applicabile la legge 26 ottobre 1995, n. 477, sull’inquinamento acustico, perché detta normativa attiene a rapporti di natura pubblicistica tra la P.A., preposta alla tutela dell’interesse collettivo della salvaguardia della salute in generale, ed i privati esercenti le attività contemplate, prescindendo da qualunque collegamento con la proprietà fondiaria.

Cass. civ. n. 15509/2000

L’art. 844 c.c. impone, nei limiti della normale tollerabilità e dell’eventuale contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, l’obbligo di sopportazione delle propagazioni inevitabili determinate dall’uso delle proprietà attuato nel contesto delle norme generali e speciali che ne disciplinano l’esercizio. Al di fuori di tali limiti, si è in presenza di un’attività illegittima, di fronte alla quale non ha ragion d’essere l’imposizione di un sacrificio all’altrui diritto di proprietà o di godimento e non sono quindi applicabili i criteri dettati dall’art. 844 c.c. ma, venendo in considerazione, in tali ipotesi, unicamente l’illecità, del fatto generatore del danno arrecato a terzi, si rientra nello schema generale dell’azione di risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. che può essere proposta anche cumulativamente con l’azione ex art. 844 c.c.

Cass. civ. n. 14353/2000

In tema di immissioni, l’accertamento delle cause che determinano immissioni moleste nel fondo altrui non influisce sul giudizio di tollerabilità delle stesse, da effettuarsi, secondo i criteri all’uopo indicati dall’art. 844 c.c., cui è estraneo il criterio della colpa. Pertanto, una volta accertata l’esistenza della propagazione molesta e stabilito, secondo i criteri dettati dall’art. 844 c.c., il suo grado di tollerabilità, l’individuazione delle cause può servire soltanto per stabilire le eventuali misure da adottare per la sua eliminazione.

Cass. civ. n. 13334/1999

In tema di immissioni in alienum, il criterio del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, posto dall’art. 844, secondo comma, c.c., non implica che nelle zone a prevalente vocazione industriale debbano necessariamente considerarsi lecite e tollerabili, per il solo fatto della destinazione urbanistica data dalla competente pubblica amministrazione all’area interessata dal fenomeno, le immissioni di qualsiasi natura ed entità determinate dall’attività produttiva, ma implica solo che, nella riconosciuta preminenza dell’interesse collettivo, in termini di prodotto e di occupazione, ala prosecuzione dell’attività immissiva, possa essere effettuata una valutazione comparativa degli interessi dedotti in giudizio ai fini della determinazione del contenuto della sanzione da applicare, ciò che si realizza con l’attribuire al giudice, una volta che abbia riconosciuto l’esigenza del mantenimento dell’attività produttiva, il potere di astenersi dall’adozione di misure inibitorie, e di far luogo, invece, a statuizioni che, pur con il sacrificio della piena tutela della proprietà individuale, consentano la prosecuzione dell’attività immissiva dietro pagamento di un congruo indennizzo, sempre che detta attività rimanga nei limiti della normale tollerabilità, configurandosi come dannosa, ma lecita. Ove, invece, tali limiti siano superati, si è in presenza di un’attività illegittima, traducentesi in fatti illeciti generatori di danno risarcibile ex art. 2043 c.c.

Cass. civ. n. 161/1996

In materia di immissioni dannose (nella specie di natura olfattiva) il criterio del preuso cui fa riferimento l’art. 844, comma 2, c.c. ha carattere sussidiario e facoltativo, sicché il giudice del merito nella valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, non è tenuto a farvi ricorso quando, in base agli opportuni accertamenti di fatto, e secondo il suo apprezzamento, incensurabile se adeguatamente motivato, ritenga superata la soglia di tollerabilità.

Cass. civ. n. 3090/1993

La disposizione dell’art. 844 c.c., è applicabile anche negli edifici in condomino nell’ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell’applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all’edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale, cui è informato l’art. 844 citato, impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali (v. Cost., artt. 14, 31 e 47) le esigenze personali di vita connesse all’abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all’esercizio di attività commerciali. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la rimozione dal muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli odori prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale).

Cass. civ. n. 8271/1990

L’utilizzazione di un fondo per il decollo e l’atterraggio di elicotteri, in relazione ad esigenze individuali del proprietario (comodità e rapidità di spostamenti), integra attività privatistica, ancorché soggetta ad autorizzazione amministrativa. Pertanto, nel rapporto di vicinato, i rumori e le altre immissioni provocate da detta utilizzazione non si sottraggono alle disposizioni di cui all’art. 844 primo comma c.c., di modo che possono essere impedite dal proprietario del fondo limitrofo, ove superino la normale tollerabilità, anche con riguardo alla condizione dei luoghi (nella specie, amena zona collinare, con caratteri residenziali di elevata qualità).

Cass. civ. n. 3675/1989

Ai fini dell’art. 844 c.c. l’intollerabilità delle immissioni (nella specie esalazioni provenienti dalla evaporazione di idrocarburi adoperati per il lavaggio di pezzi meccanici), da valutarsi tenuto conto del contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, sussiste anche quando esse, pur non essendo di eccessiva entità, risultino nocive, a causa della loro costanza ed ineliminabilità che le rende insopportabili, al bene primario della salute.

Cass. civ. n. 6534/1985

Ai fini della valutazione della liceità delle immissioni, l’art. 844 c.c. enuncia tre diversi criteri, di cui due obbligatori ed uno facoltativo e sussidiario: i criteri obbligatori sono quelli della normale tollerabilità e del contemperamento delle ragioni della proprietà con le esigenze della produzione, mentre il criterio facoltativo è quello della priorità del’uso.

Cass. civ. n. 4523/1984

In tema di immissioni (nella specie di rumori), le disposizioni dell’art. 844 c.c. trovano applicazione avendo riguardo alla situazione del fondo che le riceve, con la conseguenza che se questo è sito in zona residenziale, la normale tollerabilità deve essere valutata in base ai criteri vigenti in tale zona, in cui le immissioni stesse si propagano, a nulla rilevando la loro normalità riferita al luogo di provenienza (nella specie, zona industriale).

Cass. civ. n. 1115/1982

L’art. 844, secondo comma, c.c., che in materia di immissioni, prevede il contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, si applica in ogni caso in cui vi sia conflitto fra la tutela del diritto di proprietà e le esigenze della produzione, quale che sia il campo in cui questa si esplichi, industriale, agricolo o di altra natura, ed anche se essa concerna, invece di beni, servizi (nella specie: servizio della conservazione di prodotti ortofrutticoli, ai fini della vendita al dettaglio, realizzato da impianti refrigeratori).

Cass. civ. n. 3401/1981

Ai fini della valutazione della liceità o meno delle immissioni, il criterio della priorità dell’uso ha natura secondaria e facoltativa, dovendo il limite della tollerabilità accertarsi tenendo conto, anzitutto, della situazione dei luoghi e della necessità di contemperamento delle esigenze della proprietà con quelle della produzione. (Nella specie, il giudice del merito aveva ritenuto che, in una zona residenziale ma con prevalenti interessi industriali, il limite di tollerabilità dei rumori prodotti da uno stabilimento è, indipendentemente dalla data della sua installazione, inevitabilmente più elevato che in una zona soltanto residenziale. La Corte Suprema ha confermato tale decisione enunciando l’anzidetto principio).

Cass. civ. n. 1364/1978

La disciplina dell’art. 844 c.c. è applicabile unicamente alle immissioni indirette, e cioè alle immissioni prodotte dalla propagazione o dalla ripercussione di un fatto posto in essere nel fondo del vicino, ma non alle immissioni dirette, causate immediatamente nel fondo altrui, né alle altre attività illecite compiute da terzi esclusivamente in quest’ultimo. Conseguentemente non può essere imposta al convenuto la chiusura del fondo destinato ad osteria per evitare i danni derivanti dallo sconfinamento di avventori del fondo vicino, poiché tale fatto non può configurarsi come la propagazione in alienum di un’attività svolta nel fondo, ma è un illecito autonomo, contro il quale non è data altra protezione se non quella offerta dall’art. 2043 c.c.

Cass. civ. n. 111/1975

La priorità dell’uso in tema di immissioni ha carattere oggettivo, in quanto l’uso o la destinazione considerati in rapporto con la loro priorità riguardano i fondi e la produzione industriale nei loro reciproci rapporti, e non i proprietari e gli imprenditori tra quali sia sorta la controversia; essa non è pertanto identificabile con quella esistente al momento dell’acquisto della proprietà o della titolarità d’impresa da parte dei soggetti litiganti. (Nella specie, la C.S. ha ritenuto irrilevante, al fine di valutare la liceità delle immissioni di un impianto cementizio e determinare l’indennità dovuta in ragione delle immissioni dannose a carico di un terreno vicino, l’anteriorità dell’esercizio industriale rispetto alla data di acquisto del terreno stesso da parte dell’attore).