Art. 818 — Regime delle pertinenze

Cass. civ. n. 15509/2011

Il vincolo di destinazione posto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e dall’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area e non già un diritto al trasferimento della proprietà.

Cass. civ. n. 21003/2008

In tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione, il susseguirsi d’interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell’autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra di loro : a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l’alienabilità separatamente dall’unità immobiliare, disciplinati dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotti dall’art. 2 della L. n. 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non, rientranti nelle due specie sopra illustrate, perchè realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall’art. 12, nono comma, della L. n. 246 del 2005 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.

Cass. civ. n. 22496/2007

In tema di spazi per parcheggi negli edifici, ai sensi dell’articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, della mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia risponde il costruttore/venditore nei confronti dell’acquirente della singola unità abitativa, anche se il detto costruttore/venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservato più alcun diritto sull’area vincolata, non rilevando quest’ultima circostanza sull’accertamento dell’inadempimento contrattuale nè sulla sua eventuale condanna al risarcimento del danno per equivalente. Infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l’area destinata a parcheggio, a seguito dell’atto di concessione ad aedificandum rimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative. (Nella fattispecie, relativa all’azione che nei confronti dell’impresa costruttrice/venditrice avevano intrapreso gli acquirenti di un appartamento, causa la destinazione a cortile condominiale dell’area di parcheggio, la corte di merito l’aveva ritenuta non legittimata passiva – essendolo il condominio – per non poter eseguire i lavori di adeguamento, avendo alienato quell’area ai vari proprietari delle unità abitative in comunione; poichè ciò non rilevava al fine dell’individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza da quelli impugnata).

Cass. civ. n. 638/2007

Nella locazione di immobili urbani con destinazione abitativa ai sensi della legge 392 del 1978, dalla situazione fattuale contrassegnata dall’ubicazione dell’appartamento nel medesimo edificio dell’autorimessa o del posto macchina, dall’appartenenza di entrambi allo stesso proprietario e dalla loro locazione al medesimo conduttore con destinazione alle esigenze delle persone che alloggiano nell’appartamento, deriva una presunzione semplice di rapporto pertinenziale, valevole ad estendere all’autorimessa o al posto macchina le disposizioni della legge sull’equo canone ed a rendere applicabile il metodo di calcolo di cui all’art. 13 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per cui non è idonea di per sé ad escludere il vincolo pertinenziale la circostanza che l’autorimessa venga locata quando l’appartamento è già dotato di altro posto macchina.

Cass. civ. n. 26946/2006

In tema di pertinenze, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza ove tanto sia espressamente enunciato nell’atto avente ad oggetto la cosa principale, ovvero risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.

Cass. civ. n. 3069/2006

In tema di giudizio volto all’accertamento della proprietà di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprietà dell’istante non fa venire meno la necessità di procedere all’accertamento richiesto, non potendo tale destinazione essere considerata, di per sé, alla stregua di un modo di acquisto della proprietà.

Cass. civ. n. 12793/2005

In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato. Ne consegue che l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo.

Cass. civ. n. 634/2003

Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli (nella fattispecie si lamentava la mancata menzione, nell’atto di ratifica della promessa di vendita del rappresentante senza poteri, della cantinola e del box dell’unità immobiliare oggetto del preliminare di vendita).

Cass. civ. n. 8262/2002

La proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo indisponibilità, inalienabilità e incommerciabilità.

Cass. civ. n. 13857/2001

La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone, per contro, all’originario proprietario dell’intero immobile la cessione in proprietà delle dette aree in uno alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato o del complesso di essi, sono egualmente conseguite, purché il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d’uso delle aree stesse (un metro quadro ogni venti metri cubi della costruzione ex art, 41 sexies, legge n. 1150 del 1941, come introdotto dall’art. 18, legge n. 765 del 1967, ed il doppio ex art. 2, legge n. 122 del 1989); mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore.

Cass. civ. n. 3610/2001

Il vincolo gravante iure publico su di un palazzo di interesse storico riguarda il complesso unitario dell’immobile, comprensivo anche degli affreschi che ne adornano gli appartamenti cui è da attribuire la qualificazione giuridica di pertinenze dell’immobile alla stregua dell’art. 817 c.c. Peraltro, in virtù di detto vincolo, giuridicamente inseparabili dall’immobile stesso per effetto di atti di autonomia privata, la quale, pertanto, non può esercitarsi, in tale ipotesi, liberamente secondo la previsione dell’art. 818, primo comma, ultima parte, (
Recte: comma secondo, N.d.r.) c.c., che consente di disporre separatamente dei beni pertinenziali. Ne consegue la nullità della vendita separata degli affreschi rispetto a quella dell’immobile, senza che assuma alcuna rilevanza in contrario la circostanza della materiale separazione degli affreschi stessi dall’immobile (dovuta, nella specie, ad esigenze di restauro) al tempo dell’alienazione di questo. Ne consegue, altresì, la inapplicabilità, in tale ipotesi, delle regole dell’accessione e della incorporazione, e, quindi, la esclusione della configurabilità di un diritto dell’alienante al pagamento in suo favore, a seguito della ricollocazione degli affreschi nel sito originario, del valore degli stessi o del maggior valore conseguito dall’immobile alienato.

Cass. civ. n. 341/2001

La definizione quali pertinenze, ex artt. 817, 818, 819 c.c., contenuta nell’art. 26, n. 5 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, con riguardo agli spazi per parcheggi che ai sensi dell’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 – aggiuntivo dell’art. 41 sexies alla legge 17 agosto 1942 n. 1150 – debbono essere riservati nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, non incide sul potere negoziale delle parti di disporre di dette aree separatamente dalla costruzione, e di sottoporle ad un regime diverso da quello delle pertinenze, purché sia rispettato il vincolo, pubblicistico e di natura reale, di destinazione a parcheggio.

Cass. civ. n. 9234/2000

In tema di pertinenze, è ben possibile limitare contrattualmente la destinazione e l’uso di un bene, assegnato in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa, purché rimanga salva la funzione e la natura pertinenziale del bene. (Nella specie è stata confermata la sentenza di merito che, in applicazione del divieto di modifica di destinazione imposto dal regolamento condominiale contrattuale, aveva dichiarato il condomino obbligato al rispetto della destinazione originaria a deposito del solaio, pur se pertinenza dell’appartamento di sua esclusiva proprietà, adibito ad abitazione).

Cass. civ. n. 6086/2000

L’entrata in vigore della legge 24 marzo 1989 n. 122 che ha vietato l’alienazione delle aree destinate a parcheggio ai sensi dell’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 separatamente dall’unità immobiliare di cui costituiscono pertinenza non ha inciso sulla previgente disciplina, dato che l’obbligo di riservare appositi spazi di parcheggi nelle aree di pertinenza era già previsto dalla citata disposizione della legge n. 765/67 nonché dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47.

Cass. civ. n. 2531/1999

L’acquisto a titolo originario di un bene collegato funzionalmente ad un altro – nella specie cantina di un appartamento – può esser riconosciuto per effetto dell’art. 818 c.c., ancorché non menzionato nel titolo di acquisto invalido, per il principio secondo il quale gli atti ed i rapporti giuridici delle pertinenze seguono il regime giuridico della cosa principale, se non diversamente disposto.

Cass. civ. n. 5823/1998

Giacché — giusta la previsione di cui all’art. 818 c.c. — gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale coinvolgono — se non diversamente disposto — anche le pertinenze, la requisizione di un alloggio si estende, in assenza di diversa, espressa previsione eventualmente contenuta nel provvedimento, anche al suo eventuale garage, stante il carattere pertinenziale di quest’ultimo che sottolinea lo stretto rapporto funzionale sussistente fra esso e l’appartamento.

Cass. civ. n. 7474/1997

Poiché per l’attuazione della costituzione del diritto reale di uso per parcheggio dei condomini di un edificio – artt. 18, L. 6 agosto 1967, n. 765 e 2, comma 2, L. 24 marzo 1989, n. 122 – è necessario identificare la superficie da assoggettare all’uso normativamente previsto, secondo le misure («non inferiore ad un metro quadrato per ogni metro cubo di costruzione») dalla stessa norma stabilite, il condominio, in assenza di relativa previsione o nell’atto concessorio, o nel regolamento condominiale, o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti, deve chiedere al giudice tale identificazione, e pertanto non può, ex se, con delibera, costituire il vincolo pubblicistico di destinazione predetta, scegliendo l’ubicazione degli appositi spazi su più ampia area del costruttore-venditore.

Cass. civ. n. 5395/1997

Il vincolo pubblicistico inderogabile riguardante gli spazi adibiti a parcheggio di cui all’art. 18 della legge n. 765 del 1967 (che ha trovato conferma nella successiva legge n. 122 del 1982), traducendosi in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini all’uso dell’autorimessa, non può riguardare le costruzioni anteriori all’entrata in vigore della detta norma, alle quali sarà da ritenersi applicabile la disciplina ordinaria di cui agli artt. 817 e seguenti c.c. (secondo la quale, per l’esistenza del vincolo pertinenziale tra beni, è richiesta la sussistenza di un elemento oggettivo – che, cioè, il bene sia destinato al servizio o all’ornamento di altro bene – e di un elemento soggettivo – che, cioè, tale destinazione risponda all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare un vincolo di strumentalità necessaria o complementarietà funzionale tra beni -), con la conseguenza che, per affermare la esistenza di un vincolo pertinenziale tra una abitazione oggetto di alienazione e l’autorimessa (specie se individuata in distinta particella catastale) sarà necessario accertare la esistenza, oltre che del rapporto funzionale tra la cosa principale e quella accessoria, anche dell’elemento soggettivo della destinazione pertinenziale, consistente nella effettiva volontà dei titolari della proprietà sui beni collegati di destinare durevolmente la cosa accessoria al servizio di quella principale.

Cass. civ. n. 4656/1997

In tema di rapporto pertinenziale, gli atti e i rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale non estendono i propri effetti alla pertinenza ove tanto sia espressamente enunciato nell’atto avente ad oggetto la cosa principale ovvero risulti da chiari ed univoci elementi contenuti nello stesso atto, il cui apprezzamento è riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se correttamente motivato.

Cass. civ. n. 6873/1994

Per il disposto degli artt. 817 e 818 c.c. la relazione pertinenziale tra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti e rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso.

Cass. civ. n. 4832/1994

Le disposizioni del secondo comma dell’art. 818 c.c. che, in mancanza di una diversa volontà delle parti, estende alle pertinenze gli effetti degli atti di alienazione che hanno per oggetto la cosa principale, non implica la necessità, nel caso di alienazione separata della pertinenza e di conseguente cessazione del rapporto pertinenziale, della espressa (e formale) dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa.

Cass. civ. n. 3717/1994

In tema di aree da destinare — per il disposto dell’art. 41 sexies della legge urbanistica, introdotto dall’art. 18 della legge ponte — a parcheggio per le nuove costruzioni —, non può ritenersi rispettata la finalità propria della normativa vincolistica in presenza di un comportamento del costruttore che adibisca l’area stessa ad autorimessa a pagamento, ancorché mettendola anche a disposizione dei proprietari delle unità abitative, poiché in tal modo viene meno la relazione necessaria e permanente tra la cosa principale e quella accessoria e la possibilità di utilizzazione dell’autorimessa da parte dei detti proprietari viene a dipendere da fattori soggettivi e variabili, mentre la suddetta finalità si realizza soltanto con il vincolo reale di destinazione.

Cass. civ. n. 2041/1994

In presenza di elementi oggettivi — come l’ubicazione delle due unità immobiliari nel medesimo edificio e la loro costante destinazione a soddisfazione delle esigenze di un unico nucleo famigliare — che, secondo l’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se congruamente e correttamente motivato, denotino l’esistenza di un vincolo pertinenziale fra l’abitazione e la relativa autorimessa, la volontà di recidere siffatto vincolo non è desumibile dalla sola circostanza dell’avvenuta stipulazione di due distinti contratti di locazione col medesimo conduttore delle dette unità immobiliari, giustificando essa, semmai, una presunzione di elusione delle disposizioni in tema di determinazione dell’unico — ai sensi dell’art. 13, lettera b) della legge n. 392 del 1978 — equo canone riferito all’unità abitativa così come corredata dalle sue pertinenze.

Cass. civ. n. 4931/1993

In tema di condominio di edifici le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium sequitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all’edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (nella specie la Suprema Corte ha ritenuto corretta l’interpretazione di un contratto di vendita di un appartamento da parte dei giudici di merito i quali, nel silenzio del titolo, avevano escluso che le parti avessero inteso ricomprendere nel trasferimento la quota millesimale di comproprietà di un’area condominiale scoperta).

Cass. civ. n. 4540/1993

L’impianto di autoradio, anche se stabilmente collegato, costituisce una pertinenza dell’autoveicolo, e, pur conservando la propria individualità, è posto in durevole relazione di subordinazione con la cosa principale e, a differenza delle cose accessorie che non sono suscettibili di dominio separato e, quindi, di rapporti distinti rispetto quelli aventi ad oggetto la cosa principale, può rimaner distinta dall’autoveicolo, cosa principale, solo a seguito di diversa, concorde statuizione delle parti. Ne consegue con riguardo alla responsabilità ex recepto l’irrilevanza di una manifestazione unilaterale di volontà del titolare di officina, che a mezzo di cartelli esposti declini ogni responsabilità perla perdita di oggetti, valori e accessori lasciati sull’autovettura in riparazione.

Cass. pen. n. 3363/1989

L’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione», pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47, atteso che l’art. 26 ultimo comma di detta legge, nello stabilire che «gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 ed 819 c.c.», non ha portata innovativa, ma assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo quel vincolo pubblicistico.

Cass. civ. n. 3363/1985

Il principio dettato dal primo comma dell’art. 818 c.c. — secondo cui gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono, se non è diversamente disposto, anche le pertinenze — trova applicazione anche quando gli atti giuridici aventi per oggetto la cosa principale siano rappresentati da disposizioni testamentarie. L’accertamento della sussistenza o meno di un nesso pertinenziale costituisce apprezzamento di merito, che, se adeguatamente motivato, è incensurabile in sede di legittimità.