Art. 1587 — Obbligazioni principali del conduttore

Cass. civ. n. 22039/2017

In tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell’inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all’esborso di somme al fine di rendere l’immobile utilizzabile per l’uso convenuto.

Cass. civ. n. 10639/2012

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod.civ., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Cass. civ. n. 11345/2010

L’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587, n. 1, c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui al citato art. 1587, n. l, c.c. e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.

Cass. civ. n. 10838/2007

L’art. 1587, n. 1, c.c., nel sancire l’obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l’uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l’ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell’identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l’abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l’abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l’equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell’inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza di merito dichiarativa della risoluzione di un contratto di locazione avente ad oggetto una malga di proprietà della locatrice, che aveva rilevato la sussistenza dell’importanza dell’inadempimento della conduttrice nella condotta della stessa, che aveva proceduto all’installazione di una base di cemento con erezione di un’antenna alta 25 mt. e con interramento del cavo necessario albo zoccolo di nuova costruzione, determinando la rovina del manto erboso circostante, così procedendo ad un’utilizzazione del terreno assolutamente preclusa e realizzando, perciò, un fatto abusivo in grado di alterare il descritto equilibrio a svantaggio della locatrice).

Cass. civ. n. 25136/2006

Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile.

Cass. civ. n. 1878/2006

L’obbligo di manutenzione ordinaria dell’immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest’ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d’acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Cass. civ. n. 11603/2005

Costituisce grave inadempimento del conduttore — per inosservanza del fondamentale obbligo previsto dall’art. 1597 n. 2 c.c. — la persistente corresponsione del canone locatizio per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell’obbligo contrattuale di pagamento, in denaro contante, nel suo domicilio.

Cass. civ. n. 4753/2005

Il conduttore d’immobile destinato ad uso non abitativo non ha di regola l’obbligo di usare il bene locato ad eccezione dei casi in cui il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva o un bene il cui uso sia necessario alla sua conservazione, ovvero quando il prolungato non uso potrebbe provocare un deprezzamento del valore di mercato del bene locato (sia ai fini della locazione, sia ai fini della vendita del diritto di proprietà, sia con riferimento ad altri possibili usi). Nelle suddette ipotesi, come in quella in cui un determinato uso della cosa sia stato specificamente assunto come obbligatorio tra le parti nel sinallagma contrattuale, il giudice di merito deve valutare il non uso della cosa locata posto a base della domanda di risoluzione contrattuale, non ai sensi dell’art. 80 legge equo canone, che contempla il caso d’unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato, bensì alla stregua dei criteri generali in tema d’inadempimento contrattuale, per stabilire se e in che limiti questo sussista (ed in particolare, qualora sussista, quale importanza rivesta ai sensi dell’art. 1455 c.c.).

Cass. civ. n. 10485/2004

L’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 n. 1 c.c., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente. Ne consegue che nel caso di cessione del contratto di locazione, l’obbligo del risarcimento del danno sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno stesso si è verificato, se questi non prova che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore.

Cass. civ. n. 7772/2004

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. (Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Cass. civ. n. 3991/2004

In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l’immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l’immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell’intero canone, se non può validamente opporre l’eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell’utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto.

Cass. civ. n. 1941/2003

L’esclusione, per effetto di una offerta non formale ex art. 1220 c.c., della mora del conduttore nella restituzione dell’immobile locato vale a preservarlo dalla responsabilità per il ritardo, e, quindi, ad escludere la sussistenza in capo allo stesso dell’obbligo di corrispondere al locatore, a titolo risarcitorio, il “maggior danno”, ossia un compenso superiore al canone stabilito nel contratto ormai cessato, ma non esclude anche il pagamento del canone, senza che rilevi in contrario la circostanza che il conduttore eventualmente abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta, potendo costui sottrarsi al pagamento solo attraverso la riconsegna dell’immobile al locatore o l’offerta formale dello stesso ai sensi dell’art. 1216 c.c., con il risultato di costituire in mora accipiendi il locatore e liberarsi definitivamente della sua obbligazione.

Cass. civ. n. 17161/2002

In tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, per effetto di una unilateralmente asserita esorbitanza di tale ultima misura rispetto all’importo inderogabilmente fissato per legge) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri del giudice, ai fini dell’accertamento della gravità dell’inadempimento cosa realizzatosi, la valutazione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale.

Cass. civ. n. 12020/2002

Qualora il conduttore, deducendo il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto, riconsegni l’immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva, (nella specie: facendo mettere a verbale l’espressa riserva di mantenere ferme le domande di ripetizione di tutti i canoni non corrisposti), non è liberato ai sensi dell’art. 1216 c.c. dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora maturati, e il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei cantoni fino alla scadenza del contratto.

Cass. civ. n. 11055/2002

Per aversi una manifestazione di volontà, sia pure tacita, del locatore, diretta a convalidare l’illegittima situazione posta in essere dal conduttore con il mutamento della destinazione dell’immobile locato, è necessario che sussistano elementi concreti ed atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà derogatrice della clausola circa l’uso contrattuale convenuto. A tal fine, la semplice tolleranza, ed anche la stessa scienza ed inerzia, del locatore non costituisce acquiescenza del medesimo in ordine al mutamento di fatto nella destinazione dell’immobile, posto arbitrariamente in essere dal conduttore, in contrasto con i patti contrattuali.

Cass. civ. n. 10271/2002

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Cass. civ. n. 13525/2000

Posto che il divieto pattizio di abuso, da parte del conduttore, nel godimento della cosa locata mediante alterazioni sia pure parziali della stessa può comportare, in caso di inadempimento ritenuto di non scarsa importanza secondo l’apprezzamento del giudice, la risoluzione del contratto, deve ritenersi lecita e valida la clausola risolutiva espressa, destinata ad operare nella ipotesi di violazione di detto divieto. Né la circostanza che il locatore, pur dopo la dichiarazione di cui al secondo comma dell’art. 1456 c.c., abbia continuato a percepire il canone di locazione nella misura dovuta costituisce comportamento univoco di tacita acquiescenza alla violazione, idoneo, di per sé, ad escludere la possibilità di avvalersi della clausola risolutiva espressa, avuto riguardo alla sussistenza dell’obbligo del conduttore, ex art. 1591 c.c., di corrispondere il corrispettivo della locazione in caso di mora nella restituzione del bene.

Cass. civ. n. 12527/2000

In tema di locazione di immobili urbani, il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita integra inadempimento grave secondo la valutazione fattane dal legislatore con l’art. 2 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito in L. 21 febbraio 1989, n. 61, quando l’importo complessivo superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del dovuto.

Cass. civ. n. 369/2000

Il pagamento a mezzo assegno bancario del canone locatizio è possibile solo se previsto dal contratto o accettato dal locatore. Nel caso in cui il conduttore possa avvalersi di tale mezzo di pagamento, il titolo deve pervenire al domicilio del locatore entro il termine pattuito per il pagamento, come desumibile dall’art. 1182, terzo comma, c.c. e l’estinzione del debito del conduttore avviene nel momento della riscossione del titolo, anche se la banca trattaria è tenuta, in base all’art. 120 del D.L.vo n. 385 del 1993, a conteggiare gli interessi con la valuta del giorno anteriore, in cui è stato effettuato il versamento: sono a carico del conduttore i rischi del ritardo o del disguido derivanti dall’utilizzazione del servizio postale per la messa a disposizione dell’assegno, anche se tale utilizzazione sia stata consentita.

Cass. civ. n. 9622/1999

In caso di abuso nel godimento della cosa locata — che non si verifica in tutte le ipotesi di modificazione nello stato di fatto, ma solo di innovazioni che immutino la natura e la destinazione della cosa locata — spetta al giudice di merito apprezzare l’importanza dell’inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, avuto riguardo, più che alla entità obiettiva dell’inadempimento, alla sua rilevanza in rapporto all’interesse del locatore alla conservazione dell’immobile nello stato originario, che si sia o meno manifestato attraverso una clausola diretta a vietare qualsiasi modifica, anche migliorativa, senza il consenso dello stesso locatore. (Nella fattispecie, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione della corte di merito che, in riforma di quella pretorile, aveva ravvisato inadempimento idoneo ai fini risolutori nel comportamento del conduttore il quale aveva abbattuto il muro divisorio tra l’immobile locato e quello confinante, considerando, tra l’altro, che, a termini del contratto, le innovazioni dovevano essere autorizzate per iscritto).

Cass. civ. n. 8550/1999

Il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non esclude la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotto con l’intimazione di sfratto, specie quando l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo.

Cass. civ. n. 4228/1999

Il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l’oggetto del contratto, che ai sensi dell’art. 1346 c.c. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé, né è illecita la causa, ai sensi dell’art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l’organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico.

Cass. civ. n. 9913/1998

In tema di locazione di immobili urbani, l’obbligazione principale del conduttore è quella di pagamento del canone nella misura e con le modalità pattuite e non è consentito allo stesso, sino a che non sia stata accertata giudizialmente una diversa misura del canone, rifiutare di versare gli aumenti stabiliti con clausola contrattuale. Il mancato versamento degli aumenti convenuti, facendo venir meno l’equilibrio sinallagmatico convenzionale, costituisce volontario inadempimento ex art. 1453 c.c., la valutazione della cui gravità costituisce accertamento di fatto, riservato al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità ove sia fondato su motivazione adeguata ed immune da vizi logici e giuridici.

Cass. civ. n. 9863/1998

In tema di locazione di immobili, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione dei conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (nel caso di specie la mancata corresponsione dei canoni era collegata alla pretesa di recuperare somme asseritamente anticipate per lavori sull’immobile).

Cass. civ. n. 1870/1997

È illegittima l’autoriduzione del canone di locazione prima della instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare con particolare riguardo all’interesse del locatore a riceverlo mensilmente, fino alla moratoria ex lege, nella misura pattuita la gravità di tale inadempimento, da parte del giudice del merito, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c. È in mora il conduttore che sospende la corresponsione del canone concordato in attesa dell’esito del giudizio instaurato per la determinazione di esso nella misura legale e per il conseguente rimborso, previa compensazione fino alla concorrenza, con le somme pagate in più, perché l’eventuale credito non è ancora né liquido né esigibile.

Cass. civ. n. 9744/1996

È facoltà del conduttore apportare alla cosa locata quelle migliorie od innovazioni che non ne mutino la natura e la destinazione pattuita. Non trova applicazione, in questo caso, la norma di cui all’art. 1587 n. 1 c.c., ma solo la disciplina delle migliorie e delle addizioni, di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c.

Cass. civ. n. 1326/1995

L’invio di un assegno di conto corrente per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore locatore. Tuttavia, l’efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore ai sensi dell’art. 1197 c.c. alla prestazione diversa da quella dovuta e tale comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente e, quindi, la mora idonea a permettere la risoluzione del contratto.

Cass. civ. n. 2643/1991

La costruzione, senza il consenso del locatore, di un manufatto sul terreno condotto in locazione integra violazione dell’obbligo del conduttore di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, per l’uso determinato nel contratto o altrimenti da presumere secondo le circostanze (art. 1587 n. 1 c.c.) solo ove, oltre a porsi in contrasto con la volontà contrattuale (espressa o presunta), incida sulla struttura fondamentale della cosa locata, sulla sua organizzazione funzionale e sulla destinazione sua propria. (Nel caso concreto, trattavasi di un ampio capannone e di boxes in lamiera, costruiti su nudo terreno locato per esercizio di attività commerciali).

Cass. civ. n. 12210/1990

La tolleranza del locatore, in ordine al pagamento del canone, anziché presso il proprio domicilio in moneta avente corso legale, a mezzo bonifico od accredito in conto corrente bancario, non implica, salvo prova contraria a carico del conduttore, anche la tolleranza circa la disponibilità della somma dovutagli oltre il termine pattuito per il versamento del canone, di modo che, in difetto di quella prova, il conduttore assume i rischi di eventuali ritardi o disguidi derivanti dal ricorso al servizio bancario.

Cass. civ. n. 9821/1990

In caso di abuso nel godimento della cosa locata, perpetrato mediante alterazione, sia pure parziale, dell’immobile, spetta al giudice di merito apprezzare l’importanza dell’inadempimento ai fini dell’eventuale pronuncia di risoluzione del contratto, considerando sia se l’alterazione abbia inciso su elementi strutturali dell’immobile, sull’interesse del locatore alla sua conservazione e sull’uso concordato, sia se l’alterazione contrasti con eventuali interdizioni pattizie, posto che le facoltà di godimento del conduttore devono essere valutate con riguardo alla espressa volontà delle parti.

Cass. civ. n. 9160/1990

Nell’ipotesi di vendita dell’immobile locato, il conduttore deve corrispondere il canone all’acquirente dal momento in cui ne sia venuto comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti, la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione inquadrabile nella norma di cui all’art. 1406 c.c. ma soltanto una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale, contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del conduttore.

Cass. civ. n. 24/1981

L’invio di un titolo di credito improprio, quale un vaglia postale, per effettuare il pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga accettato dal creditore-locatore, sia perché, a norma dell’art. 1277 c.c., i debiti pecuniari si estinguono solo con moneta avente corso legale nello Stato, sia perché, a norma dell’art. 1182 c.c., essi debiti vanno adempiuti nel domicilio del creditore al tempo della scadenza, e l’invio del vaglia comporta la sostituzione di questo domicilio con la sede dell’ufficio postale presso cui il titolo è riscuotibile. Tuttavia l’efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore, di cui all’art. 1197 c.c., alla prestazione diversa da quella dovuta. Il detto comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente, e quindi la sua mora, idonea a permettere la risoluzione del contratto.