29 Gen Il diritto di abitazione
Il vigente codice civile non definisce il diritto di abitazione bensì ne precisa il contenuto e ne delinea la disciplina nel Capo II° del Titolo V° del Libro III° e precisamente negli artt. 1022 e segg.
Si può comunque affermare che il diritto di abitazione è quel diritto reale, che affonda le sue origini nel diritto romano classico, su cosa altrui che consiste nel godimento di un fabbricato con il limite della soddisfazione dei bisogni propri e della propria famiglia.
Quanto all’oggetto del diritto, si ritiene possa riferirsi solo a una casa idonea a fornire un alloggio, estendendosi, salva contraria convenzione, ai relativi accessori, pertinenze. La giurisprudenza ha affermato che il diritto di abitazione si estende a tutto ciò che concorre a integrare la casa che ne è oggetto, sotto forma di accessorio o pertinenza (balconi, verande, giardino,…) in quanto l’abitazione non è costituita solo da vani abitabili ma anche da tutto quanto ne rappresenta la parte accessoria.
Tale diritto può essere costituito mediante testamento, usucapione, contratto.
Quanto ai legittimati alla costituzione del diritto di abitazione non vale la pena di esaminare la posizione del proprietario della casa, la cui legittimazione è fuori discussione. Problematica appare invece la legittimazione del comproprietario. Qualora il comproprietario abbia costituito il diritto reale parziario sull’intera casa (e non solo sulla propria quota) si applicheranno le norme sulla divisione ed il diritto parziario si concentrerà sulla parte di casa che verrà assegnata al condividente.
Legittimati alla costituzione, secondo la prevalente dottrina sono anche l’usufruttuario, l’enfiteuta ed il superficiario.
Una recente autorevole dottrina ha precisato che, qualora il diritto di abitazione venga costituito a favore di una persona giuridica o di un ente associativo, il negozio non può qualificarsi nullo ma, in ossequio al principio di conservazione sancito dall’art. 1367 c.c., deve essere interpretato come costituente il diritto a favore delle persone fisiche che fanno parte dell’ente e ne usufruiscono i servizi, i bisogni delle quali costituirebbero il parametro dell’individuazione dell’ampiezza del contenuto del diritto.
Il diritto di abitazione è, per sua natura, un diritto temporaneo, e pertanto la morte del beneficiario ne segna l’estinzione, nonostante la legge prenda in considerazione, quanto al suo esercizio, i bisogni dei familiari. Tale diritto, quindi, non può trasmettersi in via ereditaria nemmeno se il beneficiario dovesse morire prima della scadenza del termine apposto al diritto. Qualora si ritenga che il diritto di abitazione possa essere costituito anche a favore di soggetti diversi dalle persone fisiche, potrà applicarsi l’art. 979 c.c. richiamato dall’art. 1026 c.c. e quindi potrà ritenersi che il diritto di abitazione possa essere costituito per una durata massima di trenta anni. Altrettanto compatibile e quindi applicabile è l’art. 981 c.c. con conseguente obbligo dell’habitator di rispettare la destinazione economica della casa di abitazione.
Interessante da analizzare è il diritto di abitazione del coniuge superstite. L’art. 540 c.c., introdotto dalla riforma del diritto di famiglia, attribuisce al coniuge superstite un vero e proprio diritto reale di abitazione, in quanto tale regolato dagli artt. 1022 e segg. c.c. .
La Corte di Cassazione con la sentenza del 30.04.2012 n. 6625 ha stabilito che il diritto di abitazione del coniuge superstite è un legato “ex lege” che viene acquisito immediatamente dal coniuge superstite, secondo la regola di cui all’art. 649 secondo comma, cod. civ., al momento dell’apertura della successione. Non c’è conflitto, da risolvere in base alle norme sulla trascrizione, tra il diritto di abitazione, che il coniuge legatario acquista direttamente dall’ereditando ed i diritti spettanti agli aventi causa dall’erede.
Quanto, invece, alla divisione nel caso in cui il titolare di un diritto reale minore (diritto di abitazione) diventi, in seguito alla divisione, titolare dell’intero bene, in questa ipotesi gli eventuali conguagli da pagarsi agli altri condividenti devono essere calcolati (quantificati) sulla nuda quota (in quanto gravata del diritto di abitazione) e non sulla quota piena (non gravata dal diritto di abitazione) poichè l’estinzione del diritto di abitazione è un effetto della divisione (successivo alla stessa) e agli originari comproprietari non può essere liquidato un bene (piena proprietà) che non avevano al momento della divisione (cioè prima della stipula della stessa). In altri termini, dell’estinzione del diritto di abitazione per consolidazione non si può tenere conto in sede di quantificazione dei conguagli divisionali, poichè questi devono essere quantificati sul bene di cui i comproprietari erano titolati prima della divisione (cioè durante la comunione, nel caso specifico la nuda proprietà) e non sul bene di cui i comproprietari diventano titolari dopo la divisione (cioè dopo la divisione piena proprietà per consolidazione).